나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51961 [1] 서울특별시 송파구 방이동 131-15 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 ""서울방산초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위
에는 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일:2003.07.11)
외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 다세대주택 1세대(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-
01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가
구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),
토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도:
단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권 등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)
-집합건축물대장(표제부,갑) 상 위반건축물 표시 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51961 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조

1.2. 소재지 및 기본 현황

주소: 서울특별시 송파구 방이동 131-15 2층202호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2003년 07월 11일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 13.86㎡ (약 4.19평)

토지 지분: 13.86㎡ (약 4.19평)

건물면적: 22.03㎡ (약 6.66평)

건물 지분: 22.03㎡ (약 6.66평)

감정가: 168,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 서울방산초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2025년 08월 28일 접수된 조 의 서울동부지방법원 강제경매 개시결정입니다.

이보다 선순위에 해당하는 권리는 을구 3번 순위 주택임차권(채권자: 조지수, 금액: 160,000,000원)이 있습니다.

소유권 관련 변동 내역으로는 소유권보존(김영숙), 소유권이전(윤용선), 소유권이전(임온율)이 있습니다.

3.2. 임차인 정보

임차인: 조 (조지수)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 10월 19일

확정일자: 2020년 10월 06일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권이 존재합니다. 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 그 전액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 기타 권리사항

집합건축물대장(표제부, 갑) 상 위반건축물로 표시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 방이동 일대의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 52.94㎡ (약 16.02평) 기준 420,000,000원 (약 793만원/㎡, 약 2,622만원/평)

* 2026년 7월 거래: 41.04㎡ (약 12.41평) 기준 260,000,000원 (약 634만원/㎡, 약 2,095만원/평)

* 2026년 7월 거래: 55.59㎡ (약 16.81평) 기준 519,000,000원 (약 934만원/㎡, 약 3,087만원/평)

본건의 전용면적은 22.03㎡ (약 6.66평)입니다. 유사 면적의 거래 사례가 직접적으로 확인되지 않으나, 위 거래 사례를 바탕으로 환산 시, 본건의 시장 가치는 약 150,000,000원 ~ 200,000,000원 내외로 추정됩니다.

4.2. 종합 시세 평가

본건과 동일한 건물 내에서의 최근 거래 사례는 확인되지 않습니다. 주변의 유사한 연립, 다세대 주택들의 최근 매매 가격을 고려할 때, 본건의 감정가는 현재 시세를 반영하는 수준으로 판단됩니다. 다만, 권리상 인수 부담 및 위반건축물 존재 여부에 따라 실제 가치는 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

서울방산초등학교가 인접해 있어 초등 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리적 리스크

을구 3번 주택임차인의 보증금 160,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰가의 약 95%에 해당하는 금액으로, 인수 시 총 매수 비용이 감정가를 초과할 수 있습니다.

6.2. 건물 하자 리스크

집합건축물대장 상 위반건축물로 표기되어 있어, 추후 철거 명령, 사용중지, 이행강제금 부과 등의 행정 조치나 재산상의 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 1.6억원 인수 부담과 위반건축물이라는 중대한 리스크를 안고 있는 물건입니다. 이러한 위험 요인으로 인해 시세 대비 저가 낙찰의 가능성이 있으나, 총 매수 비용(낙찰가 + 인수 보증금)을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 입지 조건이나 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저가 낙찰 기대

인수해야 하는 임차 보증금(1.6억원)이 상당한 점과 위반건축물 리스크로 인해, 경매 절차에서 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

8.2. 위반 건축물 해소 시 가치 상승

만약 위반 건축물 문제를 해결할 수 있다면, 향후 건물의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 최근 시세 비교

본건의 감정가는 168,000,000원입니다. 주변 유사 물건들의 최근 매매 가격을 고려하면, 22.03㎡ (약 6.66평)의 적정 시장 가치는 150,000,000원에서 200,000,000원 사이로 추정됩니다.

인수 보증금 160,000,000원을 제외하고, 물건 자체의 시장 가치와 리스크 요인을 감안하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 140,000,000원

9.2. 감안사항

상기 예상 입찰가는 물건 자체의 가치를 기준으로 산정되었으며, 실제 총 매수 비용은 다음과 같습니다.

총 예상 매수 비용: 예상 입찰가 (140,000,000원) + 인수 보증금 (160,000,000원) = 300,000,000원

따라서, 낙찰 후 총 지출될 금액은 3억원 가량임을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.