나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51890 [1] 서울특별시 마포구 신공덕동 1-48 갑을명가시티2 17층1705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 공덕동 소재 ""공덕초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 업무시설, 다세대주택 및 연립주택, 근린생활시설, 효창공원 등이 혼재하는
지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 공덕역
(지하철5호선, 지하철6호선, 공항철도, 경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로
양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층/지상19층 건물 내 제17층 제1705호로서,

외벽 : 석재 붙임 및 일부 몰탈위 페인팅 마감 등
샷시 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비, 난방설비 등이 갖추어져
있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 7필지 일단의 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린
생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 약 28미터 내외, 남서측 및 북동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장
도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

신공덕동 1-48 :
일반상업지역(2024-05-30), 제2종일반주거지역(2024-05-30), 대로3류(폭 25m~30m)(2003-10-
29)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축
법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트,
연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(2019-03-14).

신공덕동 1-27, 1-47, 3-62 동일 :
일반상업지역(2024-05-30), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:
외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),
건축선(2019-03-14), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

신공덕동 1-50 :
제2종일반주거지역(2024-05-30), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대
상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.
8.25.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

신공덕동 1-51 :
제2종일반주거지역(2024-05-30), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대
상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.
8.25.).

신공덕동 3-98 :
일반상업지역(2024-05-30), 제2종일반주거지역(2024-05-30), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대
상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.
8.25.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은
아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람.

임차보증금 : 금150,000,000원
범 위 : 부동산 전유부분 전부
임대차계약일자 : 2022년9월23일
주민등록일자 : 2022년9월26일
점유개시일자 : 2022년9월23일
확정일자 : 2202년9월26일
임차권자 : 김**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51890 (1)

* 소재지: 서울특별시 마포구 신공덕동 1-48 갑을명가시티2 17층1705호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 130,000,000원

* 토지면적: 3.02㎡ (약 0.91평)

* 토지지분: 3.0239㎡ (약 0.91평)

* 건물면적: 16.76㎡ (약 5.07평)

* 건물지분: 16.76㎡ (약 5.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HOUSING & URBAN GUARANTEE CORPORATION)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본 건은 서울특별시 마포구 공덕동 소재 공덕초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 업무시설, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 효창공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 도보 거리에 공덕역(5, 6, 공항철도, 경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인접 도로 상태: 남동측 약 28미터, 남서측 및 북동측 약 3~4미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 일반적인 주거 및 상업지역으로, 현재 파악된 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2023-04-20)

* 낙찰 후 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (김서영, 임차보증금 150,000,000원, 2024-10-21 접수, 을1) - HUG가 임차보증금 반환 채권을 양수하였으며, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으므로 매각으로 말소될 예정입니다.

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-08-28 접수, 갑6) - 본 경매의 신청채권자로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 기타 압류 및 강제경매 등 등기부등본 상 갑구 및 을구에 기재된 권리들은 말소기준권리 이후 순위이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김서영)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/점유 개시: 2022-09-23

* 확정일자: 2022-09-26

* 배당신고일자: 2024-10-21

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 HUG가 보증금반환 채권을 양수하였으며, 매각으로 인한 낙찰자가 잔여 임대차보증금 반환 채권을 포기한다는 확약서를 제출하였으므로 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등에 해당합니다. 다양한 용도지역에 걸쳐 있어 복합적인 개발 가능성이 있습니다.

* 건물 용도: 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 유동인구 및 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 공덕초등학교가 인근에 위치하며, 효창공원 등 녹지 공간도 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통 접근성: 공덕역(5, 6, 공항철도, 경의중앙선)을 통해 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등이 해당 토지를 취득할 경우, 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 입찰 참여 시 외국인 여부 및 허가 가능성을 확인해야 합니다.

* 임차인 점유 가능성: 등기부상 임차권이 존재했으나, HUG의 확약서 제출로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 실제 점유 관계 및 명도 과정은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 공덕역 역세권이라는 뛰어난 교통 입지를 자랑합니다. 주변에 생활 편의시설과 공원 등 쾌적한 환경이 갖추어져 있으며, 업무시설로서도 가치가 높습니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 임차인 관련 문제가 HUG의 확약으로 해결되어 낙찰자 부담이 없습니다. 토지거래허가구역 지정은 일부 제약이 될 수 있으나, 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 공덕역 도보 이용 가능한 5호선, 6호선, 공항철도, 경의중앙선 환승역으로 광역 교통망 우수.

* 쾌적한 주변 환경: 공덕초등학교, 효창공원 인접.

* 안정적인 권리관계: HUG의 명확한 확약으로 임차보증금 인수 부담 없음.

* 우수한 입지 조건: 마포구 신공덕동이라는 지역적 이점.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 16.76㎡ 면적의 오피스텔이 2026년 5월 115,000,000원, 2026년 6월 125,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 686만원에서 746만원 수준입니다. 본 건의 감정가는 130,000,000원입니다. HUG 관련 임차보증금 인수 금액이 0원이므로, 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.