나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51895 [1] 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 에이동 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""응암1동 주민센터"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택 및 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재
하는 지역임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장 및 지하철 역촌역이 소재
하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 9층 건으로
(사용승인일: 2021.04.05)

외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비, 주차장설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형에 가까운 토지로서, 업무시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6m 내외, 북측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

응암동 84-4, 84-19 공히
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(구청생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할
교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,
기간:2025.8.26~2026.8.25))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51895 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 에이동 3층301호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 15.58㎡ (약 4.71평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.64㎡ (약 12.00평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건축물 정보: SM벨리체 A동 3층 301호, 사용승인일 2021.04.05, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕 9층 건물 중 3층

1.4. 감정가

감정가: 274,000,000원 (2억 7천 4백만원)

1.5. 특이사항

선순위임차권, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암1동 주민센터" 북서측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건으로 차량 출입이 가능하며, 인근 도로에 노선버스정류장 및 지하철 역촌역이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕 9층 건물로, 사용승인일은 2021년 04월 05일임.

외벽: 석재붙임마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등

창호: 샷시 창호 등

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형에 가까운 토지로서, 업무시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

2.5. 인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 5~6m 내외, 북측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있음.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 (구청생활권), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25)

2.7. 공부와의 차이

없음.

2.8. 기타 참고사항

임대관례 및 기타 사항은 미상임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(조두영)

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-04

* 확정일자: 2022-03-04

* 배당신고일자: 2024-03-11

* 대항력: 없음

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 서울서부지방법원의 강제경매개시결정 등기 (2025타경51895)임.

3.3. 등기부 요약 및 권리 분석

* 등기부상 주택임차권(을1, 권리자: 조두영)은 접수일자 2024-03-11, 말소됨으로 기재되어 있음.

* 말소기준권리인 강제경매(갑6, 권리자: 주택도시보증공사)보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단됨.

* HUG(주택도시보증공사)로부터 제출된 확약서에 따라, 임차인 조두영의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 함.

* 이로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 응암동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등 주거시설과 상업시설이 혼재된 지역임.

주변에 주민센터, 학교, 공원 등이 있어 주거 생활 및 근린생활시설 이용이 편리함.

인근에 지하철 역촌역이 위치하여 대중교통 이용이 용이함.

검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설, 병원, 은행 등 편의시설이 위치할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호할 것으로 판단됨.

5.3. 교통시설

지하철 역촌역 및 다수의 버스 노선으로 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련

임차인 현황에서 대항력이 없다고 명시되어 있으며, 주택임차권 등기가 말소 예정이거나 말소된 상태이므로 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보임. 그러나 HUG의 보증 관련 조건 변경 및 확약서 내용을 면밀히 재확인할 필요가 있음.

6.2. 토지이용계획

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 함.

7. 종합 의견

본건은 신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있음. 감정가는 2억 7천 4백만원이나, HUG와의 계약 조건 변경 및 임차인의 대항력 부재, 등기 말소 등으로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석됨. 이는 입찰 시 중요한 긍정적 요인으로 작용할 수 있음. 다만, 부동산 강제경매 절차 진행 시 발생할 수 있는 법률적, 행정적 변동 사항에 대한 철저한 사전 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 즉시 임대 수익 창출 가능

* 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확함

* 지하철 역세권으로 우수한 교통 편의성

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 향후 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 274,000,000원이며, 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가 및 시세는 약 2억 5천 5백만원에서 2억 7천 5백만원 수준으로 파악됨. 임차 보증금 인수 금액이 0원으로 예상되므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 낙찰 경쟁률을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 265,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.