나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11827 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 879-3 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2,5호선 ""까치산역"" 남동측 인근에 위치하며,
부근은 소규모 공동주택과 단독주택, 근린생활시설 등으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2,5호선 까치산역이
소재하고 있어 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층, 지상6층 건내 제3층 제303호로서
(사용승인일 : 2019.11.19)

외 벽 : 석재붙임 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등(탐문에 의함)
창 호 : PVC 이중창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지이며, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 맹지이나 인접한 필지(화곡동 879-33번지)를 통하여 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2) 토지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면
구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2016-03-18)(강서교육청에 반드시 확인 요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등,
용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26. 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 김도헌의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 879-3번지에 소재하는 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11827 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정평가액은 244,000,000원이며, 토지면적은 18.51㎡ (약 5.60평)이고 건물면적은 27.30㎡ (약 8.26평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 건물은 2019년 11월 19일에 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조 평지붕의 지하 1층, 지상 6층 건물 내 제3층 제303호입니다.

건축물대장상 본 건물은 2019년 5월 7일 신축 허가를 받아 2019년 11월 19일 사용승인되었으며, 대지권 면적은 18.51㎡, 건축면적은 185.16㎡, 연면적은 640.02㎡입니다. (본건 구분건물 전유면적 약 8.26평)

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 "까치산역"에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건으로는 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

지적도상 맹지이나, 인접 필지(화곡동 879-33번지)를 통하여 진출입하고 있어 실질적인 이용에는 무리가 없는 것으로 보입니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등 대상).

1.2. 권리분석

본 매각 물건은 토지/건물 일괄매각이며, 일반적으로 매각으로 모든 권리가 소멸됩니다.

등기부상 말소기준권리는 2021년 4월 14일 접수된 윤송원 근저당권(30,000,000원)입니다.

이하의 권리들은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.08.29 접수, 230,000,000원)

- 압류: 고양세무서장 (2026.01.15 접수)

임차인 현황

본건에는 임차인 김 (주택도시보증공사)과 박찬양이 있습니다.

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-10

확정일자: 2021-02-19

배당신고일자: 2023-04-27

대항력: 없음

비고: 임차인 김도헌의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

* 임차인: 박찬양

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-10

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 금액이 미상인 임차인이 있으므로 주의가 필요합니다.

등기부채권총액은 260,000,000원입니다.

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 화곡동 879-3번지 일대는 소규모 공동주택 및 단독주택 밀집 지역에 근린생활시설이 일부 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

인근에 지하철 2, 5호선 까치산역이 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 이는 임대 수요 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2019년 준공된 유사 신축 건물의 경우 약 2억 1천만원대에서 거래된 사례가 있으며, 건물 연식에 따라 시세 편차가 존재합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선도 운행되어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

주변 환경: 주거 지역으로서 조용하고 안정된 생활 환경을 제공하며, 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

건물 편의시설: 본 건물은 급배수 및 위생 설비, 개별난방, 승강기, 도시가스 설비를 갖추고 있어 현대적인 주거 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG)와의 임차보증금 관련 조건은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

매각 조건에 따라 주택도시보증공사는 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기해야 하지만, 만약 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못하고 HUG가 해당 권리를 포기하지 않을 경우, 매수인에게 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. (단, 명시된 조건으로 보아 매수인의 인수 책임은 없을 가능성이 높습니다.)

건축물대장상 지적도상 맹지인 점은 향후 재산권 행사나 건물 관리에 잠재적인 제약이 될 수 있습니다.

토지이용계획상 공항 관련 구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축이나 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

본 물건 주변에서 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 비교적 신축에 해당하는 도시형생활주택으로, 까치산역 역세권이라는 장점을 지니고 있습니다.

그러나 주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 인수 조건 관련 내용이 복잡하고 잠재적 리스크를 내포하고 있어, 입찰 전 반드시 해당 조항의 정확한 법적 해석과 HUG와의 확인이 필요합니다.

인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, HUG의 조건이 매수자에게 미칠 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

건물 연식이 5년으로 비교적 신축에 속하여 관리 상태 및 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

지하철 2, 5호선 까치산역이 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수하며, 이는 임대수익률 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

화곡동 지역의 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 244,000,000원이며, 주변 유사 신축 건물의 최근 매매 시세를 고려할 때, ㎡당 가격은 약 1,000만원 내외로 형성되어 있습니다.

건물면적 27.30㎡ (약 8.26평) 기준으로 환산 시, 시세는 약 2억 5천만원 이상으로 추정됩니다.

다만, 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건의 불확실성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

위 내용을 종합하여 본건의 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.