나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11682 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제10층 제1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철9호선 ""염창역"" 북동측 인근메, 위치하며 부근
은 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 염창동 동아3차아파트 등과 중소규모공장이 혼재하고
있는 준공업지역내 오피스텔로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 남서측 인근에 지하철9호선 염창역이 위치하고, 남측 인근의
공항로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 비교적 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 11층건 중 제10층 제1003호로서 2022.01.11.사용승인 되었으며,
마감구조는
외벽: 석재판재 붙임.
내벽: 종이벽지 및 내장용 타일마감.
창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

오피스텔(주거용) (방2, 거실1, 주방1, 욕실/화장실1 등)로 이용중임.

설비내역

굽배수.위생시설 구비되었고, 도시가스 보알러에 의한 개별난방기설, 옥내소화전, 화재탐지
및 경보기시설, CCTV, 주차타워시설 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사디리형의 평탄한 지반으로 루미온(오피스텔) 제101동, 제102동 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약10M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역.
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 한강수계 상수원
수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고제2016-
2272호(2016.11.24). 토지거럐계약에 관한 허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독가구,
아파트,연립.다세대, 지정기간:2025.08.26~2026.08.25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 임대관계 미상임.
*.2024.07.16자.서울남부지방법원의 등기명령(2024카임1747)에 의거 주택임차권
설정됨.(임차보증금389,000,00원-임.)
기 타 : 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11682 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제10층 제1003호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 11층건 중 제10층 제1003호

* 용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

* 사용승인일: 2022년 01월 11일

* 감정가: 368,000,000원

* 토지면적: 9.91㎡ (약 2.99평)

* 건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (2025타경11682 기준)

1.1. 입지조건

2.

3.

* 위치: 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 "염창역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 아파트(염창동 동아3차아파트), 중소규모 공장이 혼재하는 준공업지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 지하철 9호선 염창역을 도보로 이용 가능합니다. 남측 인근 공항로의 시내버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 서측으로 노폭 약 10M의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역입니다. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26~2026.08.25, 외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

3.

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경11682)입니다.

* 총 등기부채권액: 389,000,000원입니다.

* 주요 등기 현황:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2022.02.25)

* 소유권 이전 (2022.07.07)

* 주택임차권 (을3, 김진, 389,000,000원, 2024.07.18 접수) - 말소 예정입니다.

* 강제경매 (갑4, 주택도시보증공사, 389,000,000원, 2025.08.22 접수) - 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김진)

* 보증금: 389,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 11일

* 확정일자: 2022년 05월 07일

* 배당신고일자: 2024년 07월 18일

* 대항력: 없음

* 특이사항 및 주의사항:

* 본건은 공동담보 물건이며, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

* 특별매각조건으로, 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

1.3. 상권분석

2.

3.

* 건물 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 소규모 공장 등이 혼재하는 복합적인 지역 특성을 보입니다.

* 지하철 9호선 염창역 역세권에 위치하여 기본적인 유동인구 확보가 가능하며, 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 최근(2023년 11월) 인근 동일 건물 4층 오피스텔이 3억 5천 9백만원에 직거래된 사례가 있어 시장 가치 파악에 참고할 수 있습니다.

* 준공업지역의 특성상 오피스텔 외에도 다양한 업종의 근린생활시설 및 업무시설이 입점할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

3.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕, 11층 건물 중 10층에 위치합니다.

* 내부 구조: 오피스텔(주거용)로 방 2개, 거실 1개, 주방 1개, 욕실/화장실 1개 등으로 구성되어 있습니다.

* 마감재: 외벽은 석재판재, 내벽은 종이벽지 및 내장용 타일, 창호는 하이샷시 복층유리로 마감되었습니다.

* 설비: 도시가스 개별난방, 상하수도, 위생시설, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보기, CCTV, 주차타워시설 등이 구비되어 있습니다.

* 주차: 총 주차 대수는 39대이나, 오피스텔 호실 수(76호실) 대비 부족할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 복합 지역 특성: 오피스텔 주변에 중소규모 공장이 혼재하는 지역이 있어, 주거 쾌적성에 다소 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 여러 도시계획상의 제한 사항이 존재합니다.

* 토지거래허가구역: 해당 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나(2025.08.26~2026.08.25, 외국인 등 대상), 오피스텔 용도이므로 국내 실수요자의 경우 직접적인 영향은 제한적일 것으로 예상됩니다.

* HUG 관련 조건: 공동담보 및 HUG 인수조건 변경 등의 특이사항이 있습니다. 입찰 전 관련 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2.

3.

* 본건은 2022년 준공된 신축 오피스텔로, 지하철 9호선 염창역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 실사용면적 약 9.06평의 방 2개 구조는 1~2인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용하기에 적합합니다.

* 권리 관계상 임차인의 대항력 포기 및 임차권 말소가 조건으로 매각되어, 인수되는 권리 부담이 없어 명도 리스크가 매우 낮은 편입니다.

* 감정가 3억 6천 8백만원 대비 최근 인근 실거래가(4층, 3억 5천 9백만원)를 고려할 때, 10층이라는 층수 이점을 감안한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

* 역세권 신축 오피스텔: 지하철 9호선 염창역 인근의 비교적 최신 건물로, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 명도 용이성: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 과정이 순조로울 것으로 기대됩니다.

* 주거/업무 겸용: 1~2인 가구의 주거용 또는 소규모 사업장(사무실) 용도로 다양하게 활용 가능합니다.

* 안정적인 임대수익 기대: 역세권 오피스텔은 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자처입니다.

1.8. 예상 입찰가

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3.

* 본건은 최근 준공(2022년)되었고 10층이라는 좋은 층수 이점을 가지고 있습니다.

* 최근 거래 사례(4층, 3억 5천 9백만원)와 감정가(3억 6천 8백만원)를 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 3억 6천만원에서 3억 8천만원 범위로 판단됩니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없어, 시세보다 경쟁력 있는 가격으로 입찰하여 낙찰받는 전략이 유효합니다.

* 적정 입찰가는 3억 6천 8백만원에서 3억 7천 5백만원 범위에서 신중하게 고려할 수 있습니다.

* 본 보고서에서는 3억 7천만원 수준에서의 입찰을 예상하며, 이는 시세 대비 경쟁력을 확보하면서도 수익성을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.