나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11667 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""까치산역(지하철2,5호선)"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제6층 제602호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필지 일단의 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5미터 내외, 서측으로 노폭 약 6미터 내외, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호2, 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호3,4 공히, 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11667 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제6층 제602호

용도: 오피스텔

감정가: 251,000,000원

토지면적: 8.69㎡ (약 2.63평)

건물면적: 25.46㎡ (약 7.70평)

총 면적: 34.15㎡ (약 10.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 지하철 2, 5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건은 4필지 일단의 세장형 토지 위에 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

* 기호1: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

* 기호2: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 기호3,4: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

인접 도로 상태는 북측 약 5미터, 서측 약 6미터, 동측 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: SHILKHUUTEMURLEN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-25

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(박홍석)

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-17

확정일자: 2021-07-26

배당신고일자: 2023-09-06

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

3.2. 등기부 현황 (주요 권리)

* 소유권보존: 주식회사미림종합건설 (2021-04-23)

* 소유권이전: 문지우 (2021-08-17, 매매 245,000,000원)

* 압류: 영등포세무서장 (2023-08-14, 말소기준권리)

* 주택임차권: 박홍석 (2023-09-06, 245,000,000원, 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-10-17, 1,023,000,000원, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-08-21, 245,000,000원, 말소)

3.3. 인수되는 권리

제시된 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 영등포세무서장의 압류(2023-08-14)입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건 주변으로는 까치산역을 중심으로 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 대규모 업무지구인 마곡지구 및 염창동과의 접근성도 양호하여 직장인 수요 또한 기대할 수 있습니다.

4.2. 오피스텔 시세 및 전망

인근 지역의 오피스텔 시세는 해당 물건과 유사한 면적대의 경우 2억원 초반에서 중반대에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 최근 유사한 경매 물건의 낙찰가가 감정가 대비 낮은 수준으로 형성되는 경향도 나타나고 있으나, 신축급 오피스텔의 경우 안정적인 시세 유지 또는 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 도보 이용 가능, 버스정류장 인접.

* 쇼핑: 이마트에브리데이, 홈플러스익스프레스 등 근린마트 인접.

* 기타: 주변에 다양한 식당, 카페, 은행 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

서울우장초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본 건은 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항이 존재하며, "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각" 및 "채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 특별매각조건이 있습니다. 이는 매수인이 임차보증금 반환 의무를 인수하지 않는 조건이나, 계약서 및 관련 서류를 통해 인수 조건의 정확한 내용을 반드시 재확인해야 합니다. 또한, 모든 임차인의 권리관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

본 건 토지는 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 직접적인 영향권에 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 마곡열병합발전소 등 대규모 시설이 인근 지역에 위치해 있으나, 직접적인 혐오 시설로 분류되지는 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 까치산역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 신축급 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 인수 조건 및 권리관계가 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권으로 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 편의시설 및 상업시설이 풍부하여 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축급 건물로 투자 가치가 높으며, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 특별매각조건으로 인해 매수인이 보증금 인수 부담이 없다는 점이 특징입니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 251,000,000원이며, 인근 오피스텔의 시세 및 최근 경매 동향을 고려할 때, 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 260,000,000원 사이로 산정해 볼 수 있습니다. 다만, 본 건의 복잡한 권리 관계 및 특별 매각 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. (주택도시보증공사 관련 인수 보증금은 0원으로, 본 예상 입찰가 산정 시 고려되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.