나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11686 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-298 리첸스타오피스텔 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가에 소재하는 지하철 5호선 '영등포시장역'
북동측 인근에 소재하며, 인근지역은 주로 업무시설(오피스텔), 아파트, 근린생활시설 등
소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 5호선 '영등포시장역' 및 노선 버스정류장
소재하는 바 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 10층 건물 내 제7층 제702호로서,
(사용승인 : 2018.03.15.)

외벽 : 석재타일 붙임 마감 등
내벽 : -
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소화설비, 주차장 설비, 승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 20미터, 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+
옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가
구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.
26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항증명서상 주택임차권 등기(2024년2월6일 접수,임차보증금 금212,000,000원)가
등재되어 있으나 구체적인 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11686 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-298 리첸스타오피스텔 제7층 제702호

용도: 오피스텔

감정가: 177,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 6.97㎡ (약 2.11평)

건물면적(전용면적): 19.15㎡ (약 5.79평)

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018년 3월 15일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가에 소재하며, 지하철 5호선 '영등포시장역' 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 주로 업무시설(오피스텔), 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 '영등포시장역'과 다수의 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 다음의 제한 사항이 있습니다:

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 2026년 8월 25일까지)

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본 상 소유권보존, 소유권이전, 신탁등기 말소, 공유자전원지분 이전, 주택임차권, 소유권 이전(매매), 강제경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동 내역이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이은민)

* 보증금: 212,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인 이름 마스킹: 이*민

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경11686)입니다. 경매로 인해 낙찰자가 인수하지 않는 권리(소멸되는 권리)는 다음과 같습니다.

* 주택임차권 (을1)

* 강제경매 (을6 - 말소기준권리)

본 매각으로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 영등포동7가 일대는 업무시설, 주거시설, 근린생활시설 등이 혼재된 도심 상업 및 주거 지역입니다. 주변에 혐오시설이 특별히 확인되지는 않았으며, 영등포시장역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 업종 현황

주로 오피스텔, 아파트, 일반 상가 등 다양한 업종이 분포하고 있으며, 업무시설 및 근린생활시설 밀집 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 지하철 5호선 영등포시장역이 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 교통의 요지입니다. 영등포시장, 타임스퀘어, 신세계백화점 등 쇼핑 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

반경 1km 이내에 영동초등학교, 영서중학교 등 다수의 교육시설이 위치해 있습니다.

5.3. 의료시설

순천향대학교 부속병원 등 종합병원을 포함하여 다양한 규모의 병원 및 의원이 지역 내에 분포하고 있어 의료 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건

본 물건은 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차인(주택임차권 승계인)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금이나 임대차 관계를 승계하지 않음을 의미하며, 임차권 등기가 말소되는 것을 조건으로 합니다.

6.2. 토지이용계획 제한

군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 외국인토지거래허가구역 등 토지 이용에 일부 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 오피스텔은 영등포시장역 인근의 역세권 입지로 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 건물은 2018년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속하며, 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 사업자에게 적합합니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 낙찰자는 임대차 관계를 승계하지 않아도 되나, 관련 내용을 정확히 확인해야 합니다. 토지이용계획 상 일부 제한사항이 있으므로 투자 시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 영등포시장역 초역세권 입지로 직주근접성이 우수합니다.

* 영등포 뉴타운 개발 계획 등 주변 지역 개발 호재로 인한 미래가치 상승이 기대됩니다.

* 소형 면적으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* HUG 인수조건 변경으로 임차인의 대항력 포기 조건이 명확하여, 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가, 유사 면적 오피스텔의 최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 185,000,000원 수준으로 예상됩니다. 이는 임차인의 보증금을 인수하지 않는 조건이므로, 순수 부동산 가치에 기반한 가격입니다. (참고: 최근 19.3㎡ 면적 오피스텔이 180,500,000원에 거래되었으며, 본건 감정가는 177,000,000원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.