나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11659 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-11 우미그린빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교"북동측 인근에 위치하는 우미그린빌 제4층 제402호로서 주위는 아파트, 단독주택, 연립 및 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 제4층 제402호로서 외벽 : 돌붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 다세대주택임.(후첨 건물개황도 및 건축물현황도 참조)

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단으로 인접 도로 대비 완경사 사다리형 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

로폭 약 6미터, 로폭 약 3미터의 도로와 서측 및 남측으로 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 공히 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11659 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-11 우미그린빌 제4층 제402호

용도: 다세대주택

건물면적 (전용면적): 29.96㎡ (약 9.06평)

토지면적 (토지 지분): 12.99㎡ (약 3.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 295,000,000원

1.3. 특이사항

공동담보, HUG 인수조건 변경

임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건 매각

특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 단독주택, 연립 및 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건 건물등기부에는 여러 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리는 2023년 9월 15일자 영등포세무서장의 압류(갑3)입니다. 따라서, 본 매각으로 인하여 다음 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 을3: 주택임차권 (정연욱, 289,000,000원)

- 갑4: 가압류 (주택도시보증공사, 1,023,000,000원)

- 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 289,000,000원)

- 갑6: 압류 (금천구청, 세무관리과)

소유권이전(문지우, 2021-06-25) 등 말소기준권리보다 선순위인 권리는 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 승계될 수 있으나, 본건의 경우 말소기준권리보다 선순위인 소유권 보존 및 이전 등기는 존재하지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (정연욱)

보증금: 289,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-09

확정일자: 2021-05-21

대항력: 없음

3.3. 권리분석 특이사항

본건은 "임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건 매각"으로 진행됩니다. 또한, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 임차인의 보증금(289,000,000원)은 매수인이 인수하지 않는 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, "대항력 없음"으로 표기되어 있으나, 관련 조건들을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

단지 인근으로 아파트, 단독주택, 연립 및 다세대주택 등이 혼재하고 있습니다. 또한, 문성초등학교, 공원, 다양한 근린생활시설이 위치하여 주거 지역으로서의 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 및 문성초등학교 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

문성초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 보통 수준으로 예상됩니다.

5.3. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

공동담보 및 HUG 관련 조건 변경 등 특이사항이 있어, 정확한 권리 분석 및 매각 조건을 재확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 조건

임차인 보증금 관련 대항력 포기 조건이 명시되어 있으나, 세부적인 이행 여부 및 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 다양한 도시계획 및 법적 제한사항이 존재합니다. 자세한 내용은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 문성초등학교 인근의 주거지대에 자리 잡고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 교육환경은 양호합니다. 권리관계상 임차인 보증금 인수 부담이 없는 조건으로 매각된다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 공동담보 및 HUG 관련 특수 물건 정보, 다양한 도시계획 상의 제한사항 등 추가 확인이 필요한 부분들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 비교적 양호한 입지

* 임차인 보증금 미인수 조건으로, 권리관계가 명확해질 가능성 높음

* 최근 실거래가 대비 감정가 수준이 합리적일 가능성

* 향후 지역 개발 가능성 및 시세 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

최근(2026년 5월) 주변 다세대주택 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 29.87㎡)의 주택이 325,000,000원에 거래되었습니다. 이는 단위 면적당 약 10,879,000원 수준입니다. 본건의 감정가는 295,000,000원 (면적당 약 9,846,000원)입니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점과 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다.

종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 사이에서 전략적으로 접근하는 것을 제안합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종 입찰 결정 전 반드시 현장 방문 및 관련 서류 재확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.