나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11658 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 998-12 지엠씨타워 제6층 제603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 소재하는 ""금천구청"" 남동측 인근에 위치하며
부근은 아파트 및 업무시설과 각종 근린생활시설등이 혼재하여 형성되어 있는바
제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 ""금천구청역""이
소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상12층건(사용승인일자: 2018. 12. 7)중
제 6층 제 603호로,
외벽: 외장석재붙임등 마감
내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감
바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기
창호: 새시창등임

이용상태

오피스텔로 이용중이며 후면 ""내부구조도"" 참조바람

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 옥내소화전설비,
화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 삼각형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재
건(업무시설 및 근린생활시설)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 4미터폭(금하로5길), 남동측으로 약 4미터폭등의 포장도로와 각각
접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(금천구심), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면
구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위
사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트,
연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동 998-12번지에 소재한 지엠씨타워 제6층 제603호 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11658 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 1억 2700만원이며, 토지 면적은 6.56㎡(약 1.98평)이고 건물 면적은 16.86㎡(약 5.10평)입니다.

건물은 2018년 12월 7일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 오피스텔로, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

최고의 입지: 본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, "금천구청"의 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 환경: 인근 지역은 아파트, 업무시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 도시 생활 환경을 제공하며, 전반적인 여건은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 1호선 "금천구청역"이 위치하여 대중교통 이용 편의도가 보통으로 평가됩니다.

도로 상태: 물건 북측으로는 약 4미터 폭의 금하로5길, 남동측으로는 약 4미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 도보 접근성이 양호한 편입니다.

토지 이용: 본건 토지는 삼각형 형태이며, 인접 도로와 수평을 이루고 현재 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건물의 말소기준권리는 2022년 2월 15일에 접수된 임종대 가압류(갑4)입니다.

인수되는 권리:

* 을구 3순위 주택임차권 (임차인: 유 )

* 보증금: 1억 3000만원

* 전입일자: 2021년 11월 8일

* 확정일자: 2021년 10월 15일

* 배당신고일자: 2024년 3월 5일

* 본 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 남은 금액은 매수인이 인수해야 하는 조건입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑3 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사광명지엠씨)

* 갑5 가압류 (박현희)

* 갑6 압류 (금천세무서장)

* 갑7 강제경매 (한국주택금융공사)

총 등기부채권액은 약 3억 2700만원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 1호선 금천구청역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 유동인구 확보가 용이한 지역에 있습니다. 오피스텔로서 주변 상업 및 업무시설과 연계된 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 금천구청을 중심으로 형성된 행정, 상업, 주거 복합지역 특성을 지니고 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 금천구청역 인근의 상업시설과 다양한 근린생활시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

교통: 지하철 1호선 금천구청역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

환경: 일반적인 도심 지역으로, 현재까지 파악된 정보상으로는 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설이 인접해 있지는 않습니다. 다만, 토지이용계획상 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있어 관련 제한사항을 인지할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 유 의 보증금 1억 3000만원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 투자금 회수에 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

공동담보 물건: 본 물건 외 다른 담보 물건이 존재할 수 있으며, 해당 물건의 처리 결과가 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

지역 제한사항:

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일, 외국인 등 일부 용도 제한)

1.6. 종합 의견

본 물건은 금천구청역 역세권이라는 장점과 비교적 신축인 오피스텔이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 1억 3000만원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 해당 금액을 인수해야 할 위험이 가장 큰 리스크입니다. 최근 실거래가(9000만원)와 비교했을 때, 인수해야 할 보증금이 오히려 더 높아 현재 시세 대비 매우 불리한 투자 조건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 1호선 금천구청역과의 근접성으로 인한 우수한 교통 환경.

신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하여 건물 노후화로 인한 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

지역 개발 잠재력: 금천구 일대의 개발 계획에 따라 향후 지역 가치 상승 가능성이 존재합니다 (단, 임차인 문제가 해결될 경우).

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 유 의 보증금 1억 3000만원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적 오피스텔의 거래 금액은 약 9000만원으로 파악됩니다.

이는 낙찰 시 총 예상 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치(9000만원)를 훨씬 초과할 가능성이 높다는 것을 의미합니다. 예를 들어, 입찰가를 5000만원으로 산정할 경우, 총 지출액은 5000만원(입찰가) + 1억 3000만원(인수 보증금) = 1억 8000만원이 되어 시장 가치 대비 손실이 예상됩니다.

이러한 상황을 고려할 때, 보증금 인수분을 제외하고 산정하는 이상적인 입찰가는 마이너스(-) 금액에 가까워집니다. 매우 공격적이고 투기적인 접근으로, 높은 위험을 감수하고 최소한의 투자로 접근하고자 한다면, 시장 가치를 고려하여 50,000,000원 을 제안합니다. 그러나 이는 실질적인 손실 가능성이 매우 높은 금액이므로, 투자 결정 전 반드시 전문가와 상의하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.