나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11798 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제8층 제804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 ""방화중학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 ""공항시장역, 송정역, 김포공항역"" 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상10층 중 제8층 제804호로서,
(사용승인일: 2016-2-22)

외벽: 돌붙임 마감 등
창호: PVC새시

이용상태

오피스텔(방, 화장실)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 자주식 및 기계식 주차장, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로 및 서측으로 세로(가)의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 도시지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

신청 채권자 겸 주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 서울보증보험공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환채권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11798 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제8층 제804호

용도: 오피스텔

감정평가액: 190,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사

1.2. 면적 정보

토지 면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

토지 지분: 7.37㎡ (약 2.23평)

건물 면적: 20.43㎡ (약 6.18평)

건물 지분: 20.43㎡ (약 6.18평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

총 등기부 채권액: 1,878,040,111원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

인근에 "공항시장역, 송정역, 김포공항역"이 소재하며, 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

이러한 교통 여건은 출퇴근 및 외부 이동에 유리한 조건을 제공합니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 북측으로 중로, 서측으로 세로(가)의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 도시기타용도지역지구(건축물최고높이 제한), 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역(학교보건법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있습니다.

이러한 제한사항은 향후 재건축 또는 용도 변경 시 고려해야 할 부분입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2020년 8월 19일 접수된 주식회사바른자산대부관리의 가압류 (권리 번호: 갑11) 입니다.

이보다 선순위인 권리는 없으며, 이보다 후순위인 모든 권리(을13, 을14, 갑17, 갑19 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 143,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 7월 31일

* 확정일자: 2020년 7월 2일

* 배당신고일자: 2022년 9월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청 채권자 겸 주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 서울보증보험공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환채권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. (자세한 내용은 3.5. 특이사항 참고)

3.3. 기타 권리 현황 (말소 예정)

* 소유권보존 (갑1, 2015-09-24)

* 소유권이전 (갑6, 2016-02-29, 회사합병)

* 주택임차권 (을14, 2022-09-08, 한국토지주택공사, 143,000,000원)

* 가압류 (갑11, 2020-08-19, 주식회사바른자산대부관리, 1,485,040,111원) - 말소기준권리

* 근저당권 (을13, 2022-05-25, 씨에스핀테크대부주식회사, 250,000,000원)

* 압류 (갑17, 2024-12-20, 강서구, 세무관리과)

* 강제경매 (갑19, 2025-08-29, 서울보증보험주식회사, 174,480,755원) - 신청 채권자

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 특이사항 및 주의사항

* SGI 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다.

* 신청 채권자 서울보증보험공사 (주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환채권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 해당 채권을 인수하지 않는 대신, 조건 이행에 대한 법적 검토가 반드시 필요함을 의미합니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 상기 조건부 매각으로 인한 잠재적 부담을 신중히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 방화동 일대는 김포공항 및 공항시장과 인접하여 상업 및 유동인구가 활발한 지역입니다.

다양한 근린생활시설과 주거단지가 복합적으로 발달하여 안정적인 임대 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

특히, 공항 관련 업종 및 종사자들을 대상으로 하는 상권 형성이 가능하며, 향후 마곡지구 개발 등 주변 지역 개발 호재의 수혜를 기대할 수 있습니다.

4.2. 오피스텔 시장 분석

해당 면적(20.43㎡)은 1~2인 가구 또는 소형 사무실 용도로 수요가 꾸준한 편입니다.

주변의 공항타워팰리스오피스텔 및 유사 건물의 시세 및 임대 현황을 파악하여 경쟁력 있는 임대가를 책정하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 기본정보

* 건물명: 공항타워팰리스오피스텔 제2동

* 사용승인일: 2016년 2월 22일

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상10층

* 해당 호실: 제8층 제804호 (전용면적 20.43㎡)

5.2. 이용 상태 및 설비

* 이용 상태: 오피스텔 (방, 화장실)로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 전기설비, 승강기설비, 자주식 및 기계식 주차장, 개별난방(도시가스), 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

* 교육시설: 방화중학교 인근 위치

* 교통시설: 공항시장역, 송정역, 김포공항역 인접

* 편의시설: 주변 근린생활시설, 상업시설 이용 편리

* 기타: 김포공항 접근 용이

6. 잠재적 리스크

6.1. 조건부 매각에 따른 부담

서울보증보험공사의 채권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건은 매수인에게 부담으로 작용할 수 있습니다. 조건 이행 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있으므로, 법률 전문가와 상담하여 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 공동담보 및 인수조건 변경

공동담보 물건이 존재하며 SGI 인수조건 변경이 있다는 점은 경매 절차 및 최종 낙찰가의 예상 범위를 불확실하게 만들 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용 제한 및 공항 관련 규제

중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등은 해당 지역에서의 건축 행위나 재산권 행사에 제한을 줄 수 있습니다. 또한, 공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음이 발생할 수 있습니다. (조사 결과, 방화동 일대에서 심각한 혐오시설은 조사되지 않았습니다.)

6.4. 미상 임대 내역

한국토지주택공사 외 다른 임차인이 존재하는지 여부 및 그들의 권리 관계에 대한 정보가 미상입니다. 비록 대항력 없는 임차인이라 할지라도, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울 강서구 방화동 소재 공항타워팰리스오피스텔은 우수한 교통망과 편리한 생활 인프라를 갖춘 입지적 장점을 가지고 있습니다. 또한, 사용승인된 지 얼마 되지 않은 신축급 오피스텔이라는 점도 긍정적입니다.

하지만, 서울보증보험공사가 제시한 까다로운 조건부 매각 조건과 공동담보 등의 특이사항은 본 물건의 투자 가치를 판단함에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다. 권리 분석상 말소 기준권리보다 후순위 채권들은 소멸될 것으로 보이나, 임차인 관련 조건의 정확한 이행 여부와 향후 발생 가능한 부담을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 교통 요충지: 공항시장역, 송정역, 김포공항역 인근으로 대중교통 이용 매우 편리.

* 편리한 생활 환경: 주변 근린생활시설 및 주거단지 인접으로 생활 편의 우수.

* 신축급 오피스텔: 2016년 사용승인으로 건물 노후도가 낮음.

* 실용적 면적: 1~2인 가구 또는 소규모 사무실로 활용 가능한 전용면적 20.43㎡.

* 지역 개발 잠재력: 마곡지구 등 인근 개발 사업으로 인한 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 190,000,000원

주변 시세 조사 결과, 유사 면적대의 오피스텔 매물이 190,000,000원에서 220,000,000원 사이에 호가가 형성되어 있으며, 최근 거래 사례로 200,000,000원 수준의 거래가 있었습니다.

본건의 경우, 서울보증보험공사의 조건부 매각 조건이 잔존하며, 인수 보증금은 0원이지만 임대차보증금반환채권 포기 및 말소 조건의 이행 여부에 따라 추가적인 법률 검토가 필요합니다. 이러한 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 감정평가액과 유사한 수준인 190,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본건의 명확한 권리관계 확정 및 잠재적 리스크 해소 방안에 대한 법률 자문을 거친 후 신중하게 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.