나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11654 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제5층 제516호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산동주민센터"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 소규모 점포 및 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 숙박시설, 단독주택, 복합쇼핑몰 등이 혼재하는 상업지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건은 차량출입이 가능하며, 인근에 노선 및 마을버스 정류장 및 ""가산디지털단지역(1.7호선)"" 이 도보 약 13-15여분 거리에 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근크리트구조 (철근)크리트지붕 지하3층/지상15층 내 제5층 제516호로서,
(""집합건축물대장"" 상의 사용승인일은 2014.09.05.임)

외벽 : 알루미늄복합판넬 및 화강석외장타일 마감.
내벽 : -.
바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 및 강화유리 마감.

이용상태

대상물건은 공부상 업무시설(오피스텔)[후첨: ""내부구조도"" 참조}임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방시설, 옥외소화전설비,주차타워시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 부정형으로서, 근린생활시설 및 업무시설, 도시혛생활주택(다세대주택) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 남동측으로 가산로(도로 폭 약8 미터), 남서측으로 디지털로12길(폭 약10 미터) 아스팦트도로 등에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 ""토지이용계획확인서""상에 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대관계는 미상임.

(2) 대상 물건은 대상 물건 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 금천구청에서 발급받은 ""집합건축물대장"" 상의 '건축물 현황도'를 기준으로, 외부 관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11654 (1)

부동산 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제5층 제516호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 2.61㎡ (약 0.79평)

토지지분: 2.6094㎡ (약 0.79평)

건물면적: 14.29㎡ (약 4.32평)

건물지분: 14.29㎡ (약 4.32평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가

114,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 소규모 점포, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 숙박시설, 단독주택, 복합쇼핑몰 등이 혼재하는 상업지역으로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 1, 7호선 "가산디지털단지역"이 도보 약 13-15분 거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

건물 등기부 현황에 따르면, 소유권 이전 및 매매, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등의 권리들이 등기되어 있습니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인)

본건에는 대항력 있는 임차인(강한빛)이 존재합니다.

* 임차인: 강한빛

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 1일

* 확정일자: 2021년 9월 10일

* 배당신고일자: 2025년 6월 24일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금 130,000,000원은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (을1. 주택임차권, 말소: 인수)

3.3. 말소기준 권리

말소기준 권리는 2022년 2월 11일 접수된 금천구(서울특별시)의 압류(갑5)입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 가산동은 가산디지털단지의 배후 상권으로, 오피스, IT 기업, 쇼핑몰 등이 밀집하여 유동인구가 풍부한 지역입니다. 근린생활시설 및 업무시설, 주거시설이 혼재되어 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

인근에 가산로 및 디지털로12길 등 도로가 잘 접해 있으며, 상업지역 내에 위치하여 편의시설 이용이 용이합니다. 지하철역이 도보 거리 내에 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 현재 감정가 114,000,000원 및 유사 면적의 최근 매매가 115,000,000원 대비 인수해야 할 보증금액이 높아, 총 매수 부담액이 시세보다 현저히 높아질 수 있습니다. 또한, 내부 구조 조사 불가로 인한 실제 현황과의 차이 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 가산디지털단지 인근의 오피스텔로, 교통 및 입지 조건은 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담으로 인해, 현재 시세 및 감정가를 고려할 때 투입될 총 비용이 부동산의 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다. 실질적인 투자 가치를 신중하게 검토해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 풍부한 배후 수요를 가진 입지.

* 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 복합 지역.

* 향후 지역 개발 및 수요 증가에 따른 가치 상승 잠재력 (단, 임차 보증금 부담 고려).

9. 예상 입찰가

주어진 정보를 바탕으로 시세 분석 결과, 본건의 현재 시장 가치는 약 115,000,000원으로 추정됩니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금이 130,000,000원에 달하므로, 총 매수 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 현재 시세를 초과하게 됩니다.

따라서, 수익성 확보가 매우 어려운 상황으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고 투기적 또는 시세보다 현저히 낮은 가격에서의 낙찰을 기대하는 경우, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

권리 분석상 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치만으로 입찰가를 산정하기 어려운 구조이므로, 투입될 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 미래 가치 상승분을 고려하더라도 현재 시세보다 높지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

현 시세 및 인수 조건 고려 시, 수익을 기대하기 어려운 상황이므로 신중한 접근이 필요합니다.

투기적 관점에서 감정가 대비 약 70% 수준의 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 매우 높은 위험을 수반합니다.

* 예상 입찰가 (보수적): 79,800,000원 (감정가 114,000,000원의 70%)

* 총 예상 매수 부담액 (입찰가 + 인수 보증금): 79,800,000원 + 130,000,000원 = 209,800,000원

총 예상 매수 부담액 209,800,000원은 현재 추정 시세인 115,000,000원을 크게 상회하므로, 수익성 확보가 어려운 점을 인지하셔야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.