나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11835 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제6층 제604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울월정초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상9층건내 제6층 제604호로서,

외 벽 : 석재 외장재 붙임 등
창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 업무시설(오피스텔) 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 39m, 서측으로 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[372-73번지]
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(2019-04-03)임.

[372-74번지, 372-100번지]
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11835 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제6층 제604호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상으로는 다세대주택이나, 복합용도 건물 내 위치)

감정가: 332,000,000원

토지면적: 7.76㎡ (약 2.35평)

토지지분: 7.76㎡ (약 2.35평)

건물면적: 20.15㎡ (약 6.09평)

건물지분: 20.15㎡ (약 6.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 상세정보

건축년도: 2022년 5월 20일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제6층 제604호

총 세대수: 25호 (본 건물 기준)

건물 용도: 도시형생활주택(단지형다세대), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

1.3. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 3필지 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 업무시설(오피스텔) 등 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 39m, 서측으로 약 4m 도로에 접함

토지 이용계획 및 제한상태:

[372-73번지] 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선

[372-74번지, 372-100번지] 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 서울남부지방법원 강제경매개시결정(2025타경11835)으로, 채권자는 주택도시보증공사이며, 접수일자는 2025년 8월 29일입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: KIMMELIS

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-17

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-15

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 명시되지 않았으나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (권리자: 남유진)

보증금: 329,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-21

확정일자: 2022-11-07

배당신고일자: 2024-04-08

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. 본 임차권은 말소 예정입니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권보존(갑1) 이후 공유자전원지분전부이전(갑2), 주택임차권(을3, 남유진, 329,000,000원)이 등기되었으나, 본 건 경매개시결정(갑3, 주택도시보증공사)에 의해 말소될 예정입니다. 을3 주택임차권은 말소 등기되어 있습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 임차인 남유진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 복합 상권입니다.

4.2. 상권 특징

주거용 건물 내에 위치하며, 인근에 학교가 있어 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 버스정류장이 소재하며, 생활 편의시설은 혼재된 지역 특성상 도보 또는 차량 이용 시 접근 가능합니다.

5.2. 교육시설

서울월정초등학교가 북측 인근에 위치합니다.

5.3. 교통시설

인근 버스정류장을 통해 서울 시내 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 김 의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 권리관계 확인 및 잠재적 인수 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 329,000,000원에 대한 인수 조건 변경 사항이 있습니다. 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 이 조건의 명확성 및 이행 여부가 매우 중요합니다.

6.3. 법적 제한

공항 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다.

6.4. 건물 관리

집합건물의 경우 공용부분 관리비, 하자 등 추가적인 관리 이슈가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울남부지방법원에서 진행되는 강제경매 물건으로, 도시형생활주택(또는 다세대주택)으로 이용 중인 소형 주거 공간입니다. 감정가는 332,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 결과 시세 대비 감정가 간 괴리가 상당한 것으로 보입니다. 특히, 대항력 있는 임차인(김 )의 존재와 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항은 본 건의 핵심적인 고려사항입니다. 매수인은 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건을 수용해야 하므로, 해당 조건의 명확한 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 시세 대비 높은 감정가

최근 거래된 유사 건물의 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가가 높게 책정된 점은 향후 낙찰가를 낮출 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

8.2. HUG 관련 조건 확인 시 위험 해소 가능성

만약 HUG 인수 조건 변경 사항이 매수인에게 유리하게 확정되고, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금/차임에 대한 문제가 없다면, 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례(M펠리체, 2018년식, 37.05㎡ 기준 시세 약 810만원/㎡)를 바탕으로 산정한 본건의 시장 가치는 약 163,000,000원 내외로 추정됩니다. 그러나 본건은 감정가가 332,000,000원으로, 시장 가치와 큰 차이를 보입니다. 또한, 임차인 및 HUG 관련 복잡한 권리관계로 인해 실제 입찰가는 더욱 신중하게 결정되어야 합니다.

종합적으로 고려했을 때, 리스크 요인을 감안하여 시장 가치와 감정가의 중간 지점을 고려한 신중한 접근이 필요하며, 예상 입찰가를 190,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 시장 가치보다는 높지만, 감정가보다는 현저히 낮아 잠재적 수익률을 고려한 수치입니다. 실제 입찰 시에는 권리관계에 대한 최종적인 법률 검토 결과를 반드시 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.