나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11829 [1] 서울특별시 양천구 신월동 72-2 라온미브빌 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""신화중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제2층 제203호로서,
(사용승인일: 2019.03.22)
외벽: 석재 및 치장벽돌붙임 등 마감,
내벽: -,
창호: 샤시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접하며, 동측으로 폭 4미터 정도의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 72-2: 도시지역,?제2종일반주거지역(7층이하),?도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-05-01)<건축법>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-05-30)(2025.8.31. ~ 2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

신월동 72-3: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-05-01)<건축법>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-05-30)(2025.8.31. ~ 2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소개

본 보고서는 서울특별시 양천구 신월동에 소재한 도시형생활주택에 대한 경매 물건 분석 결과입니다. 감정가 대비 시세 분석 및 권리 관계, 잠재적 가치 등을 종합적으로 검토하여 투자 판단에 도움을 드리고자 합니다.

1.2. 소재지

서울특별시 양천구 신월동 72-2 라온미브빌 제2층 제203호

1.3. 용도

도시형생활주택 (단지형다세대주택)

1.4. 면적

* 토지면적: 17.81㎡ (약 5.39평)

* 토지지분: 17.805499999999995㎡ (약 5.38평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 28.50㎡ (약 8.62평)

* 건물지분: 28.5㎡ (약 8.62평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 감정가

245,000,000원

1.6. 경매 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11829 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하며, 동측으로는 폭 약 4미터의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 12월 18일 접수된 금천구(서울특별시)의 압류 (갑5) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서 상 지상권은 존재하지 않음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤상원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-27

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(정인식)

* 보증금: 238,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-07

* 확정일자: 2022-06-07

* 배당신고일자: 2024-05-01

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 보증금을 인수시킬 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주택지대이므로 근린생활시설이 산재해 있으며, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 대중교통 이용이 필요합니다.

4.2. 시장 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 연식(2017~2019년) 및 면적(약 52~55㎡)의 다세대주택은 2026년 5월 기준으로 30,200만원에서 32,900만원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 제곱미터당 시세를 산출하면 약 576만원에서 592만원 수준입니다.

본건 물건은 전용면적 28.50㎡ (약 8.62평)으로, 유사한 신축 연식(2019년)의 거래 사례 중 제곱미터당 단가(약 592만원)를 적용하여 추정 시가를 산출하면 약 168,720,000원 (28.50㎡ * 5,920,000원/㎡)입니다.

이는 본건의 감정가 245,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

신화중학교가 인근에 위치하며, 주변에 초등학교 및 다른 중, 고등학교도 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (검색 결과 참조)

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역을 조사한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 오히려 신월평생학습센터 및 다수의 서울형 키즈카페 와 같은 공공 편의시설이 확충되고 있어 주거 환경 개선에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 공동담보

"HUG 인수조건 변경" 및 "공동담보" 표기는 본 건의 채무 관계가 복잡하거나, HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 관련된 복잡한 금융 구조가 있을 수 있음을 시사합니다. 이는 향후 매각 절차나 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

6.2. 임차인 관련 주의사항

"임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이라는 문구는, HUG가 채권자임과 동시에 임차인으로서 배당받지 못하는 잔액에 대한 청구권을 포기한다는 조건이 붙어 매각됨을 의미합니다. 이는 HUG의 채권 회수 문제와 임차인으로서의 권리 사이에 복잡한 관계가 있음을 나타내며, 매수인은 이러한 복잡성을 인지하고 인수해야 합니다.

6.3. 권리관계 복잡성

집합건물 등기부 요약 및 물건명세서상 압류, 가압류, 강제경매 등이 다수 등재되어 있어 권리관계가 복잡한 편입니다. 다만, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 준공)인 도시형생활주택으로, 입지 조건상 주거지로서의 기본적인 요건을 갖추고 있습니다. 그러나 감정가(245,000,000원)와 제공된 최근 시세 정보(약 170,000,000원 추정) 간에 큰 괴리가 존재하며, HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 복잡한 권리 관계는 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 임차인들의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, HUG 관련 조건은 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 해당 지역의 신축 소형 주택에 대한 수요가 존재할 경우 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세가 현저히 낮아, 시세차익을 통한 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 대비 실거래가 시세가 약 7,700만원 이상 낮게 형성되어 있습니다. 또한, HUG 관련 복잡한 권리 사항 및 인수 조건으로 인해 예상 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

시세 분석 결과 추정 시장 가치는 약 168,720,000원 수준으로 판단되나, 감정가가 245,000,000원임을 감안할 때, 현 시세와 감정가 사이의 적정 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

종합적인 분석 및 위험 요소를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 190,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정가 대비 할인된 수준이며, 시세 분석 결과 또한 반영한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.