나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11825 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1006-124 더시크릿독산 제8층 제801호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""독산역"" 동측 인근에 위치하는 부동산으로서,
본건 주위로는 소규모공장, 다세대주택 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철(독산)역이 소재하는 등, 대중교통사정은
양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제8층 제801호 건으로서,
(사용승인일:2021.11.01.)

외벽 : 돌붙임 마감 등,
창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1):본건은 인접도로대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1):본건 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 준공업지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가
로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제
한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시
확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥
탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민
지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11825 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1006-124 더시크릿독산 제8층 제801호

용도: 다세대주택

감정가: 283,000,000원

토지면적: 10.30㎡ (약 3.11평)

토지지분: 10.303㎡ (약 3.11평)

건물면적: 24.06㎡ (약 7.28평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021.11.01.

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산역" 동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주위로는 소규모 공장, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 독산역이 소재하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

도로: 본건 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022.08.16. 근저당권 (박민정, 90,000,000원). 본 건 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소멸 예정 권리:

* 갑1: 소유권보존 (손용수 외 1명)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (서순화)

* 을3: 근저당권 (박민정, 90,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 가압류 (박현경, 185,605,479원)

* 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 282,000,000원)

* 갑5: 압류 (국민건강보험공단)

* 을4: 주택임차권 (황은솔, 282,000,000원) - 매각 조건에 따라 말소 예정

등기부 채권 총액: 557,605,479원

임차인 현황:

* 임차인: 이형석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-21

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (황은솔)

* 보증금: 282,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-08

* 확정일자: 2022-03-16

* 배당신고일자: 2024-04-18

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 주택임차권 말소 조건 매각

* 주의: 위 임차인 황은솔 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 만약 해당 조건이 이행되지 않을 경우, 추가적인 보증금 부담이 발생할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

인수되는 임차보증금: 0원 (예상, 매각 조건 이행 시)

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 주거용 건물(다세대주택)과 소규모 공장, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 대규모 상업 지역이라기보다는 지역 내 생활 편의 시설 위주로 상권이 형성되어 있습니다.

건축물 용도: 본 건물(더시크릿독산)은 건축물대장상 업무시설 및 공동주택으로 복합 용도로 사용 승인되었으나, 본 경매 물건인 801호는 다세대주택으로 이용 중입니다.

가치: 독산역 역세권이라는 입지적 강점으로 인해 기본적인 유동인구 확보와 접근성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 독산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. (추가적인 대형마트, 병원 등 편의시설은 주변 조사를 통해 확인 필요)

주변 시설: 다세대주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 임차 보증금 반환 청구권 포기 조건: 본건의 가장 큰 리스크는 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인(황은솔)의 보증금 282,000,000원에 대한 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건부 매각이라는 점입니다. 만약 이 조건이 원활하게 이행되지 못할 경우, 해당 금액에 대한 보증금 인수 부담이 발생할 수 있으며, 이는 본건 감정가와 거의 동일한 수준입니다.

임대 관계 미확인: 임차인 이형석의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있으나, 실제 임대차 관계는 추가 확인이 필요합니다.

토지 이용계획 및 제한: 본 건 토지는 도시지역, 준공업지역이며, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한 지역, 장애물 제한 표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용 승인된 신축 다세대주택으로, 독산역 역세권에 위치한다는 점에서 신축성 및 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

하지만 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 보증금 282,000,000원에 대한 인수 조건 변경 및 포기 조항은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 조건이 성공적으로 해결되지 않으면, 상당한 금액의 보증금 인수 부담이 발생할 수 있어 명도 과정에서의 합의가 매우 중요합니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, HUG 관련 명도가 원만히 이루어진다면 비교적 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 수요자들의 선호도가 높습니다.

역세권 입지: 독산역 도보 이용이 가능한 거리로 대중교통 이용이 편리하여 생활 접근성이 우수합니다.

소형 면적: 1~2인 가구 실수요자에게 적합한 전용면적 24.06㎡ (약 7.28평)입니다.

HUG 명도 성공 시 수익성: 임차 보증금 관련 리스크가 해결될 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 283,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 6일, 2023년식, 29.87㎡ 다세대주택 (로얄팰리스5) 325,000,000원 (약 10,870,000원/㎡)

* 2026년 5월 6일, 2017년식, 53.72㎡ 다세대주택 (더하우스비동) 440,000,000원 (약 8,190,000원/㎡)

* 2026년 5월 1일, 2012년식, 21.99㎡ 연립주택 (엘리체) 140,000,000원 (약 6,366,000원/㎡)

본건(24.06㎡, 2021년식)의 면적과 건축 연도를 고려했을 때, 최근 실거래가 중 로얄팰리스5 (29.87㎡, 2023년식)의 시세를 기준으로 환산하면 약 261,000,000원 ~ 283,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 283,000,000원은 최근 실거래가 수준과 부합합니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 보증금 282,000,000원은 본건 감정가와 거의 동일한 금액으로, 이는 낙찰 후 해당 임차인과의 명도 합의가 매우 중요함을 시사합니다. 만약 HUG 측에서 잔액 반환 청구권을 포기하지 않을 경우, 해당 금액(또는 그 이하)의 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서, HUG 명도 성공을 전제로 한다면 감정가 수준인 283,000,000원 내외에서 입찰을 고려할 수 있습니다. 명도 리스크를 감안하여 보수적으로 접근한다면, 260,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.