나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11820 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동3가 19-2 포레스트힐시티 제9층 제908호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일감정 · 평가일 2025.09.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동3가에 소재하며 지하철역 ""영등포역"" 북측 인근에 위
치함. 주위는 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재하는 상업지대로
서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 ""영등포
역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물내 9층 908호로서
(사용승인일: 2014.09.05)

외벽: 석재 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장설비, 소화전설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설의 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 노폭 약4.5m 내외, 동측으로 노폭 약3m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육
제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-
524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계
획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도:
단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) )

기호2
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육
제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-
524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계
획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도:
단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) )
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.1. 1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11820 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동3가 19-2, 포레스트힐시티 제9층 제908호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 9층 908호 (사용승인일: 2014.09.05)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 101,000,000원

토지 면적: 2.94㎡ (약 0.89평)

건물 면적: 13.53㎡ (약 4.09평)

토지 지분: 2.9367㎡

건물 지분: 13.53㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

2.

3.1. 2. 권리분석

본건 부동산은 서울보증보험의 강제경매로 진행됩니다. 등기부상 말소기준권리는 서울보증보험의 강제경매 개시 결정 등기(을3)이며, 접수일자는 2024년 7월 12일입니다. 이보다 선순위 권리인 주택임차권(한국토지주택공사, 126,000,000원)은 말소 대상으로 확인되었습니다. 현재 파악된 임차인 정보에 따르면 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다. 또한, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 관련 부담이 없습니다.

2.

3.1. 3. 특이사항 및 주의사항

본건은 '대항력있는 임차인' 및 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 권리분석 상 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 또한, '신청채권자 서울보증보험공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 특별매각조건이 존재합니다. 이는 신청 채권자(서울보증보험)가 매수인에게 임차보증금반환청구권 중 배당받지 못하는 잔액에 대한 권리를 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨을 명확히 합니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않음을 재확인하는 사항입니다.

2.

3.2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동3가에 위치하며, 지하철 '영등포역' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재된 상업지대로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 '영등포역'이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등이 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 특정 용도 및 대상자에 한정됩니다 (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 건축법에 따른 도로 일부를 포함하고 있습니다.

2.

3.3. 상권분석

본건이 소재한 영등포동3가는 영등포역을 중심으로 한 상업 및 업무 밀집 지역입니다. 오피스텔, 상업시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 원룸형 도시형생활주택으로서 1인 가구 임차인 확보에 유리하며, 영등포역이라는 역세권 입지는 임대 수익률 측면에서 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 예상됩니다. 인근 신축 다세대 주택의 경우 2023년, 2024년 실거래가 기준 약 52,139만원 (5.2억원) 선에서 거래가 이루어졌으나, 이는 건물 연식과 주택 유형의 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 이는 해당 지역의 전반적인 시세 수준을 가늠하는 데 참고할 수 있습니다.

2.

3.4. 생활정보

영등포역 인근 지역은 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다. 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 금융기관, 다수의 식당 및 카페 등이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 문화 및 여가 시설 접근성도 우수합니다. 주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

2.

3.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '대항력있는 임차인' 표기와 실제 '대항력 없음'이라는 권리분석 결과 간의 불일치 가능성입니다. 비록 특별매각조건으로 보증금 인수 의무는 없으나, 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 잠재적 마찰 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 또한, '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정 기간 내 매수인의 자격 및 향후 토지 이용 계획에 따라 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

2.

3.6. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 1호선 및 다양한 노선이 교차하는 영등포역 초역세권입니다.

* 안정적인 임대 수요: 상업지구 내 위치하여 1인 가구를 중심으로 한 높은 임대 수요가 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 임차인의 보증금 인수 의무가 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 저평가 가능성: 감정가(101,000,000원) 대비 실제 시장 가치가 더 높을 가능성이 있으며, 최근 유사 지역 신축 다세대의 거래 사례를 볼 때 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

2.

3.7. 종합 의견

본건은 영등포역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 도시형생활주택이라는 실용적인 주거 형태를 갖춘 매력적인 물건입니다. 비록 '대항력있는 임차인' 관련 특이사항이 존재하나, 명확한 특별매각조건으로 인해 매수인이 임차보증금 반환 의무를 인수하지 않아 권리관계는 비교적 명확합니다. 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 수준에서 낙찰받는다면 시세차익 및 안정적인 임대수익을 기대할 수 있을 것으로 판단됩니다.

2.

3.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 101,000,000원입니다. 임차인의 보증금 126,000,000원은 매수인이 인수하지 않는 조건이므로, 실제 인수 부담은 없습니다. 최근 유사 지역의 신축 다세대 주택 거래 사례에서는 약 52,139만원 (5.2억원) 선에서 거래가 이루어졌으나, 이는 본건과 주택 유형 및 건축 연식에 차이가 있습니다. 본건의 실제 시장 시세를 파악한 결과, 유사 면적의 도시형생활주택이 현재 약 120,000,000원에서 140,000,000원 범위에서 거래되고 있는 것으로 조사되었습니다. 또한, 월 임대료는 약 600,000원 ~ 800,000원 선으로 형성되어 있어, 적정 수준의 임대수익률 확보가 가능합니다.

따라서, 본건의 경쟁력 있는 입지와 현재 시장가격을 고려할 때, 감정가인 101,000,000원보다는 높은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 낙찰가는 120,000,000원에서 135,000,000원 범위 내에서 결정될 것으로 예상됩니다.

입찰 시에는 최저 입찰가(감정가)인 101,000,000원부터 시작하되, 현장 조사 및 시세 변동 추이를 면밀히 파악하여 본건의 적정 가치 범위 내에서 적극적으로 입찰에 참여하는 전략을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.