나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11753 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화원중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다
세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 기존
주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스 정류장 및 근거리에 지하철 5호선 '화곡역'
등이 소재하는 등 제반 대중 교통여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준-
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상6층건 내 제5층 제503호로서
(사용승인일: 2021.02.22),

외벽: 인조석 마감 등.
창호: PVC 창호 등.

이용상태

다세대주택(안방, 거실, 주방/식당, 화장실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시
설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에
관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.
8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11753 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제5층 제503호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 277,000,000원

* 토지면적: 16.76㎡ (약 5.07평)

* 토지지분: 16.76㎡ (약 5.07평)

* 건물면적: 23.89㎡ (약 7.23평)

* 건물지분: 23.89㎡ (약 7.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물연식: 2021년식 (사용승인일: 2021.02.22)

* 층수: 5층 (총 6층 건물)

1.1. 입지조건

2

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 5호선 '화곡역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조

철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕 지하 1층, 지상 6층 건물 중 제5층 제503호이며, 2021년 2월 22일에 사용승인되었습니다. 외벽은 인조석 마감, 창호는 PVC 창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본 건 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2

본 물건은 채권자 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되었습니다. 등기부상 말소기준권리는 압류(부평세무서장, 2023.02.08. 접수)입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김진)

보증금: 259,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-16

확정일자: 2021-03-29

배당신고일자: 2023-02-28

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 있음(을3, 말소 예정)

권리분석: 대항력 없음으로 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인: 송지우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-31

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

권리분석: 대항력 없음으로 매각으로 소멸됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 본 건은 특정 조건 하에 매각이 진행됩니다.

* 주의사항 및 물건명세서 참고사항:

본 건은 임차인 김진(주택도시보증공사) 및 주택임차권 승계인과 관련하여, 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서, 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 말소 동의 여부가 본 건 취득에 매우 중요한 사항입니다.

* 특이사항 및 특수물건정보:

HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건으로, 채권자인 주택도시보증공사가 경매 신청한 점을 고려할 때, 보증채무 이행과 관련된 복잡한 권리관계가 있을 수 있습니다.

1.3. 상권분석

2

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보(JSON)를 분석한 결과, 동일 건물 내 시세 정보는 없었습니다. 다만, 인근 지역의 시세는 다음과 같습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

- M펠리체(830-5, 2018년식, 37.05㎡): 2026년 5월, 300,000,000원 (약 2675만원/평)

- 한양(343-28, 2000년식, 53.84㎡): 2026년 5월, 255,000,000원 (약 1565만원/평)

- 기린아트빌라(956-27, 1995년식, 41.32㎡): 2026년 5월, 169,000,000원 (약 1350만원/평)

* 시세 분석:

본 물건은 2021년식 도시형생활주택으로, 전용면적 23.89㎡(약 7.23평)입니다. 감정가는 277,000,000원(약 3,830만원/평)입니다.

분석된 주변 다세대주택 매매 사례들을 보면, 신축 건물(M펠리체, 2018년식)의 경우 약 2,675만원/평의 시세를 형성하고 있으며, 연식 있는 건물들은 그보다 낮은 시세를 보이고 있습니다.

본 물건은 신축(2021년식)이라는 장점이 있으나, 감정가는 주변 시세 대비 높은 수준으로 평가되었습니다. 특히, M펠리체와 비교했을 때, 본 물건의 평당 감정가는 약 1,160만원/㎡ (약 3,830만원/평)로, M펠리체의 매매가(약 809만원/㎡, 약 2,675만원/평)보다 약 43% 높습니다.

따라서, 낙찰 후 예상되는 시장 가치와 감정가 사이에 괴리가 존재하므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

2

* 주변 환경:

주거 지역 내에 위치하며, 학교, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 편의시설 및 혐오시설:

"화원중학교"가 인접해 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 데이터로는 확인할 수 없으며, 직접적인 조사가 필요합니다.

* 건축물 상세정보:

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지하 1층, 지상 6층

- 이용 상태: 안방, 거실, 주방/식당, 화장실, 현관 등으로 구성된 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

- 설비: 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수시설, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

* 임차인 관련 조건:

가장 중요한 리스크는 주택임차권자인 김진(주택도시보증공사)의 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건입니다. 대항력은 없으나, 이 조건이 충족되지 않을 경우 잔여 보증금 인수 또는 법적 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 및 공동담보:

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 권리 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 향후 매각 후 처리 과정에서 추가적인 부담이나 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다.

* 토지이용계획 상 제한:

공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 공법상 제한사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2

본 물건은 2021년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 교통 여건이 양호한 입지에 자리하고 있습니다. 그러나 감정가가 주변 실거래가 대비 높은 수준으로 평가되었으며, 특히 주택도시보증공사(HUG) 관련 복잡한 권리관계 및 조건부 매각이 진행된다는 점에서 신중한 접근이 요구됩니다. 대항력 없는 임차인이라 할지라도, 명시된 조건(보증금반환청구권 포기 및 말소)이 명확하게 이행되지 않을 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 신축 건물: 2021년식으로 비교적 최신 건물에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮고 선호도가 높을 수 있습니다.

* 양호한 교통 여건: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 조건부 매각의 기회: HUG 관련 복잡한 권리관계 및 조건부 매각이 성공적으로 해결될 경우, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 건은 감정가가 277,000,000원(약 3,830만원/평)으로 책정되었으나, 최근 유사한 연식 및 면적의 주변 다세대주택(M펠리체, 2018년식, 37.05㎡)의 매매가가 약 2,675만원/평임을 고려할 때, 감정가는 시장 시세 대비 높은 편입니다. 또한, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 말소 조건이 명확히 이행되지 않을 경우 발생할 수 있는 추가적인 인수 부담 및 법적 리스크를 감안해야 합니다.

따라서, 본 물건의 안전한 취득과 향후 시세차익을 고려하여, 감정가의 75% ~ 83% 수준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 시장 시세 및 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다.

예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.