나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11598 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 795-1 필네이처 제4층 제412호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 ""발산역(지하철5호선)"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""발산역(지하철5호선)"" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 제4층 제412호로서,
(사용승인일: 2016.07.18)

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지역난방(열병합)설비 및 지하주차장 시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대비 등고평탄한 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역( 대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11598 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 795-1 필네이처 제4층 제412호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 143,000,000원

* 토지면적: 5.47㎡ (약 1.65평)

* 건물면적: 22.16㎡ (약 6.71평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 허OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 마곡동 소재 발산역(지하철 5호선) 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 양호함.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 발산역(지하철 5호선) 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호함.

* 도로상태: 본 건 북측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등).

1.2. 권리분석

* 채권자: 허OO (강제경매 신청)

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경11598)

* 주요 권리 분석:

* 을구 3번 주택임차권: 허수지, 보증금 150,000,000원, 확정일자 2022-01-26. 본 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리임.

* 상기 임차인(허수지)은 대항력이 있으며, 보증금 150,000,000원의 전액을 매수인이 인수해야 함.

* 이 외 등기된 권리들은 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 허수지

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-07-15

* 확정일자: 2022-01-26

* 대항력: 있음

* 비고: 본 건 매각으로 인해 보증금 전액 인수되는 임차인임.

1.3. 상권분석

* 위치: 지하철 5호선 발산역 역세권에 위치하며, 마곡 도시개발사업지구 내에 속해 있어 향후 발전 가능성이 높은 지역임.

* 주변 환경: 업무시설, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역임.

* 시세: 최근 매매가는 2026년 4월 128,000,000원, 5월 129,500,000원, 6월 120,000,000원으로 형성되어 있으며, 평균 약 126,000,000원 수준임.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 발산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 접근성이 매우 우수함.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 주거환경: 오피스텔, 업무시설, 아파트 단지가 어우러진 복합 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 및 업무 환경을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 150,000,000원을 매수인이 전부 인수해야 하므로, 실제 총 취득 비용이 높아져 투자 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있음.

* 임차인 정보의 불확실성: 제공된 임차인 정보 중 전입일자 및 확정일자 관련 기재에 일부 차이가 존재하나, 등기부 등본상 '허수지'의 주택임차권 150,000,000원이 인수되는 것으로 확인되어 법적 효력은 명확함.

* 제한사항: 토지이용계획상 공항 관련 규제(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역) 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등 일부 행위 제한 사항이 존재할 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 발산역 역세권에 위치한 오피스텔로 입지 및 교통이 매우 우수한 편임.

* 건물은 2016년 사용승인되어 비교적 신축에 속하며 양호한 상태를 유지하고 있음.

* 가장 큰 위험 요소는 보증금 150,000,000원을 인수해야 하는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점임. 이는 매수인의 실제 총 취득 비용을 크게 상승시키므로 투자 가치 판단 시 반드시 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 발산역 인근으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능함.

* 마곡지구 개발: 마곡지구의 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있음.

* 신축급 오피스텔: 2016년 준공으로 비교적 현대적인 시설과 경쟁력을 갖추고 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매가 평균: 약 126,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금: 150,000,000원

* 실질 총 부담액 (시세 반영 시): 약 126,000,000원 (입찰가) + 150,000,000원 (인수 보증금) = 약 276,000,000원

* 본 건은 인수되는 임차인 보증금 150,000,000원이 현재 시세(평균 약 126,000,000원)와 유사하거나 높기 때문에, 총 부담액이 시세보다 높아지는 구조임. 따라서 신중한 접근이 요구됨.

* 예상 입찰가는 법원에 납부하는 금액으로, 인수 보증금을 제외하여 산정함.

* 현재 시세를 고려할 때, 150,000,000원 이상의 입찰가는 총 부담액이 시세보다 높아지므로 권장되지 않음.

* 보수적인 관점에서, 100,000,000원 을 예상 입찰가로 제시함.

* 본 금액으로 낙찰될 경우, 총 투입 비용은 약 250,000,000원 (100,000,000원 + 150,000,000원)이 되며, 이는 현재 평균 시세인 약 126,000,000원 대비 약 124,000,000원 높은 금액임. 따라서 본 물건의 투자 매력도는 매우 낮다고 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.