나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11828 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제9층 제901호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재‘방화중학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 '공항시장역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 10층 건물 내 제9층 제901호로서,
(사용승인일 : 2021.07.12.)
외벽 : 석재타일붙임 마감 등
내벽 : -
창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 도시지역 , 준주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11828 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제9층 제901호

건물 용도: 업무시설 및 공동주택 (건축물대장상) / 다세대주택 (현황)

총 감정가: 202,000,000원

1.1. 1.면적 정보

토지면적: 5.79㎡ (약 1.75평)

토지 지분: 5.79㎡ (약 1.75평)

건물면적: 16.16㎡ (약 4.89평)

건물 지분: 16.16㎡ (약 4.89평)

1.1. 2.매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 '공항시장역'이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.임차인 현황

* 임차인: SPECTORLAURELROSE

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 03월 11일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 보유로 인해 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 09월 24일

확정일자: 2021년 08월 31일

배당신고일자: 2023년 09월 20일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 2.등기부 현황

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑5, 2025-08-29 접수)

말소 예정 권리: 을1 (주택임차권, 이지희, 190,000,000원)

소유권 등: 갑1(보존), 갑3(신탁말소), 갑4(지분 이전) 등이 존재합니다.

총 등기부채권액: 190,000,000원 (주택도시보증공사)

1.4. 생활정보

1.4. 1.편의시설 및 주변 환경

본건은 방화동 지역에 위치하며, 주변에 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

공항시장역 인근으로 상업시설 및 업무시설 접근성이 좋습니다.

1.4. 2.교육시설

인근에 방화중학교가 소재하여 교육 환경은 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.대항력 있는 임차인 문제

가장 중요한 리스크는 SPECTORLAURELROSE 임차인입니다. 해당 임차인은 전입일자(2025.03.11) 기준으로 대항력이 있으며, 보증금 0원에 대한 인수 여부가 불확실합니다.

매각물건명세서상 '특별매각조건'으로 '임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건'으로 매각이 진행됩니다.

이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 명도 지연이나 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

1.5. 2.건축물 용도 혼재

건축물대장상 주 용도는 '업무시설'이며, '업무시설 및 공동주택'으로 표기되어 있습니다. 현황은 '다세대주택'으로 이용 중이나, 실제 이용과 공부상 용도의 차이로 인한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.5. 3.토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등 다양한 용도지구에 속해 있습니다. 특히, 공항 관련 보호지구 및 군사시설 보호구역에 포함되어 있어 향후 건축이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 상권 분석

1.6. 1.지역 특성

본건이 위치한 마곡지구는 최근 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역으로, 서울식물원, 공항, 대기업 R&D 센터 등이 인접해 있어 직주근접 배후수요가 풍부합니다.

소형 주거 시설 및 업무 시설에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 건물 내 소형(약 4.89평) 다세대주택(업무시설 및 공동주택)으로, 마곡지구의 개발 호재와 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 SPECTORLAURELROSE의 존재와 그에 따른 특별 매각 조건은 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다. 해당 임차인의 대항력 포기 조건이 명확히 이행되는지 여부가 명도 및 최종 인수 비용에 결정적인 영향을 미칠 것입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며 매각 조건에 관여하고 있어, HUG 보증 관련 내용도 종합적으로 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물 및 마곡지구 개발 호재: 비교적 신축 건물로 마곡지구의 지속적인 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 우수한 교통망: 지하철 9호선 공항시장역 인접으로 도심 및 공항 접근 용이.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 임대 수익 목적 투자에 적합.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 202,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

주요 변수는 '대항력있는임차인 SPECTORLAURELROSE'의 존재와 '대항력 포기조건'의 이행 여부입니다.

만약 해당 임차인이 조건에 따라 대항력을 포기하고 명도가 원활히 진행된다는 전제 하에, 감정가를 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

그러나, 임차인의 대항력 포기 조건 이행 여부는 불확실하며, 만약 조건이 이행되지 않을 경우 추가적인 명도 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있어 상당한 리스크가 존재합니다.

이러한 리스크를 감안하여, 감정가 대비 약 70% ~ 80% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 약 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위로 제안합니다.

최종 입찰가는 임차인 관련 조건의 구체적인 이행 여부, 본건의 권리 관계에 대한 철저한 추가 확인, 그리고 입찰 시점의 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 임차인 SPECTORLAURELROSE의 대항력 포기 확인이 가장 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.