나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11765 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 70-18 비케이힐타운 제5층 제508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 집합건물로, 지하철 1호선 ""오류동역""에서 북동측으로 직선거리 약 400m, ""오류초등학교""에서 동측으로 직선거리 약 350m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철역(1호선 ""오류동역"")으로부터 약 400m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로(""경인로"")까지 약 50m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층/지상10층 중 제5층 제508호로서,
(사용승인일 : 2021.10.01.)
외벽 : 석재붙임 등 마감
창호 : 알루미늄 샷시 등임.

이용상태

오피스텔(방2, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

※ 본건 건물은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 집행시 재확인하시기 바람.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비(개별난방, 도시가스보일러), 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지 대비 다소 높은 남동측 하향의 완경사 부정형의 토지로서, 오피스텔 용도의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6m, 동측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11765 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 70-18 비케이힐타운 제5층 제508호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 273,000,000원

토지면적: 9.56㎡ (약 2.89평)

건물면적: 34.44㎡ (약 10.42평)

토지지분: 9.5556㎡ (약 2.89평)

건물지분: 34.44㎡ (약 10.42평)

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

본건은 지하철 1호선 오류동역에서 북동측으로 약 400m 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로인 경인로까지 약 50m 거리임.

2.2. 주변 환경

오류초등학교 동측으로 약 350m 지점에 위치함.

주변은 오피스텔 및 주거용 건물이 혼재된 지역임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이주한)

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-15

확정일자: 2022-03-30

배당신고일자: 2024-04-23

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인에게 대항력이 없음.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2025-08-28 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 (갑6)

주요 권리 내역:

- 소유권 이전 (갑5)

- 주택임차권 (을1) - 이주한 (말소됨)

- 강제경매 (갑6) - 주택도시보증공사

등기부채권 총액: 285,000,000원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 인수되는 권리는 없음.

다만, 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 일반상업지역 및 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 다양한 용도의 건물이 혼재하는 지역임.

오류동역 인근의 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 오피스텔의 수요가 있는 지역임.

4.2. 잠재적 상권 가치

지하철역과 인접하여 직장인의 수요가 예상되며, 주변 편의시설 접근성이 양호함.

주변 시세에 비추어 볼 때, 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 보임 (예상 임대료 월 100만원 수준).

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물명: 비케이힐타운

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층/지상10층 건물 중 제5층 제508호

사용승인일: 2021년 10월 1일

총 호수: 86호

건축물대장상 용도: 업무시설 (오피스텔)

5.2. 내부 이용 및 설비

내부는 방2, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용 중인 것으로 조사됨.

위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비(개별난방, 도시가스), 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있음.

* 본건 건물은 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가하였으므로, 경매 집행 시 재확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역, 제3종일반주거지역이며, 다음의 법적 제한이 있음:

- 가로구역별 최고높이 제한지역

- 장애물 제한표면구역

- 대공방어협조구역

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.2. 물건 확인 제약

건물 내부에 대한 직접적인 확인이 불가하므로, 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 필수적임.

6.3. HUG 인수조건 관련

주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권 말소 조건이 매각에 포함되어 있으므로, 해당 조건이 명확히 이행되는지 확인 필요.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 개봉동 소재 신축급 오피스텔로, 오류동역 인근의 편리한 교통과 생활 환경을 갖추고 있음.

감정가는 273,000,000원으로 책정되었으며, 현 시세는 감정가와 유사하거나 약간 하회하는 수준으로 파악됨 (약 260,000,000원 ~ 290,000,000원).

주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인이 인수하는 임차보증금은 없음.

다만, 건물 내부 확인 불가 및 각종 법적 제한사항은 주의 깊게 고려해야 할 요소임.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 상품성이 우수함.

오류동역 역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

HUG 인수 조건으로 임차 보증금 부담이 없어 명확한 권리 관계를 보유하게 됨.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 273,000,000원이나, 주변 시세 및 유사 물건 거래 현황을 고려할 때, 현재 시세는 약 260,000,000원에서 290,000,000원 수준으로 파악됨.

인수되는 보증금이 없다는 점을 감안하여, 보수적으로 접근 시 250,000,000원에서 260,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있음.

명확한 시세 조사를 통해 최적의 입찰가 산정이 필요하며, 최소 감정가의 90% 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.