나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11751 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제103동 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 ""오정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근으로 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제103동 제6층 제602호로서,
(사용승인일 : 2020.09.16)

외벽 : 벽돌 붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도시형생활주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 세로인 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시
확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+
옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,
다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

""건축물현황도 103동 옥탑(다락)층평면도""상은 602호 상층부분에 ""603호 다락""으로 등재되어 있는바, 건축물현황도에 기재된 도면작성자로부터 오기이며 ""602호 다락""인 것으로 유선 상 구두 확인한바 경매진행시 재차 확인바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경11751 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제103동 제6층 제602호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

401,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 28.57㎡ (약 8.64평)

* 건물면적: 43.20㎡ (약 13.06평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 별도등기, 공동담보

1.10. 주의사항

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.11. 감정평가서 요약

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕, 지하1층/지상6층 건물 중 제103동 제6층 제602호

* 사용승인일: 2020년 9월 16일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편임. (추가 조사 필요: 인근 지하철역 등)

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제103동 제6층 제602호임.

* 외벽: 벽돌 붙임 등 마감.

* 창호: 샷시 창호 등임.

2.4. 이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

2.5. 설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있음.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도시형생활주택 등 건부지로 이용 중임.

2.7. 인접 도로상태등

본건은 북서측으로 폭이 있는 포장도로와 접해 있음.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 교육환경보호구역 (서울시남부교육지원청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

2.9. 공부와의 차이

건축물현황도상 옥탑(다락)층 평면도에 602호 상층 부분이 "603호 다락"으로 등재된 오기가 있으나, 현황은 "602호 다락"으로 확인되었음. (경매 진행 시 재확인 권장)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: GYOYINGJI

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-22

* 대항력: 없음

* 임차인: LIYUJIN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-03

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(김윤희)

* 보증금: 420,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-08

* 확정일자: 2021-05-25

* 배당신고일자: 2023-08-07

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 말소 예정

* 임차인: 이광호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-28 (주의: 전입예정일자로 보임)

* 대항력: 없음

3.2. 인수 보증금 합계

0원

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 압류 (부평세무서장, 접수일자 2022-12-27)

* 현재 진행 경매: 강제경매 (주택도시보증공사, 접수일자 2025-08-27)

* 말소되는 권리: 소유권이전1번신탁등기말소, 주택임차권(김윤희), 공유자전원지분전부이전(백상훈), 압류(부평세무서장), 강제경매(주택도시보증공사), 압류(국민건강보험공단).

* 매수인이 인수하는 권리: "물건명세서 참고사항"에 따르면, 별도등기와 관련하여 토지 을구 1번 구분지상권설정 등기는 말소되지 않고 매수인이 인수함. (※ 이 부분은 잠재적 리스크 항목에서 상세 분석)

3.4. 등기부채권 총액

420,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 13일, 오류동 236-5번지 동부그린 (연립, 1976년 준공), 49.22㎡ 거래가 35,000만원 (평당 약 711만원/㎡)

* 2026년 7월 15일, 오류동 11-29번지 경진주택-나동 (다세대, 2002년 준공), 57.9㎡ 거래가 21,000만원 (평당 약 363만원/㎡)

* 2026년 7월 4일, 오류동 13-178번지 엘지베스트빌 (다세대, 2004년 준공), 74.43㎡ 거래가 25,000만원 (평당 약 336만원/㎡)

4.2. 본건 시세 평가

본건은 2020년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 제공된 주변 시세 정보(1976년, 2002년, 2004년 준공)보다 신축성이 뛰어나 시세가 더 높을 것으로 예상됩니다. 감정가는 401,000,000원(평당 약 928만원/㎡)으로 책정되었습니다. 다만, 제공된 주변 시세 데이터와의 간극이 상당하므로, 실거래가 추이 및 유사 물건의 추가 조사를 통해 정확한 시장 가격을 판단할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 오정초등학교 남동측 인근 위치.

* 주변에 다수의 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다. (※ 교육환경보호구역 지정 확인 필요)

5.2. 교통시설

* 인근 노선버스정류장 이용 가능.

* 차량으로 주요 도로 진출입 용이. (※ 정확한 지하철역과의 거리 및 소요 시간 추가 확인 필요)

5.3. 편의시설

* 주거 밀집 지역으로 상가, 마트, 병원 등 기본적인 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. (※ 주변 대형마트, 공원 등 편의시설 분포 조사 필요)

5.4. 주변 환경

* 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기(인수 권리)

* 가장 큰 리스크는 토지 등기부 을구 1번의 "구분지상권설정 등기"가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 구분지상권의 설정 목적, 범위, 존속기간, 사용 제한 조건 등을 면밀히 파악해야 하며, 이는 향후 재산권 행사에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다. (※ 정확한 권리 내용 파악 필수)

6.2. HUG 인수조건 변경 및 주의사항

* 본건 매각은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건"으로 진행됩니다. 주택도시보증공사(HUG)의 임차권이 말소 예정이라 하더라도, 보증금 미반환 등의 사유로 HUG가 매수인에게 권리를 주장할 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다. HUG 측과의 명확한 채무/권리 관계 정리 및 인수 조건에 대한 확실한 확인이 필요합니다.

6.3. 공부와의 차이 (건축물 현황도)

* 옥탑(다락) 부분의 도면 기재 오류는 실제 현황과 공부상 불일치를 야기할 수 있으며, 이는 추후 재산권 행사나 건물 이용 시 불편을 초래할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자(예: 외국인)의 경우 취득 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 서울특별시 구로구에 위치하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 등기부상 "구분지상권설정 등기"가 말소되지 않고 인수된다는 점과 HUG 관련 복잡한 인수조건 변경 사항은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이로 인해 실제 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생이나 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 감정가는 401,000,000원으로 책정되었으나, 인수되는 권리의 가치 하락 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 최신 건축물입니다.

* 서울시 위치: 수도권 핵심 지역에 위치하여 잠재적인 가치 상승 요인이 있습니다.

* 명확한 권리 분석 필요: 인수되는 구분지상권 및 HUG 관련 조건만 명확히 해결된다면, 신축 주택으로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 401,000,000원 대비 인수되는 구분지상권이라는 중대한 권리 부담이 존재하며, HUG 관련 인수조건도 복잡하게 명시되어 있습니다. 이에 따라, 예상 입찰가는 감정가보다 낮게 산정하는 것이 합리적입니다. 인수되는 구분지상권의 정확한 가치 및 HUG와의 조건 정리 결과에 따라 달라질 수 있으나, 현재 정보 기준으로는 신중한 접근이 필요하며, 약 350,000,000원 ~ 380,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (※ 본 입찰가는 정보에 기반한 추정치이며, 현장 조사 및 법률 검토 후 최종 결정해야 합니다.)

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