나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11801 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제9층 제913호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산동주민센터"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 쇼핑몰, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(가산디지털단지역)이 소재하는 등 제반 대중교통은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상15층건내 제9층 제913호로서,

외 벽 : 외장판넬 및 석재붙임 등
창 호 : 새시조 등임.

이용상태

공부상 공동주택(도시형생활주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비, 기본적인 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 토지는 부정형의 토지로서, 도시형생활주택, 오피스텔 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 8m 도로, 남동측으로 노폭 약 8m 도로, 북동측으로 노폭 약 3m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11801 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 116,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제9층 제913호

건물 용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 공동주택)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지하 3층/지상 15층 건물 내 제9층 제913호

준공일자: 2014년 9월 5일 (사용승인일)

총 전유부 수: 247호

1.3. 면적 정보

토지 면적: 2.21㎡ (약 0.67평)

건물 면적: 12.10㎡ (약 3.66평)

토지 지분: 2.2094㎡ (약 0.67평)

건물 지분: 12.1㎡ (약 3.66평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북서측 인근

지역 특성: 쇼핑몰, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역

주요 시설: 가산동주민센터, 마리오아울렛, W몰, 홈플러스 등이 인근에 위치합니다.

2.2. 교통 여건

대중교통: 인근 버스정류장 및 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근성: 제반 차량 접근이 가능합니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 남서측 약 8m 도로, 남동측 약 8m 도로, 북동측 약 3m 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 서울보증보험(주)의 강제경매개시결정 (2025.08.28 접수, 2025타경11801)

3.2. 권리관계 요약

본건 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리(주택임차권, 강제경매개시결정)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 서울보증보험(주) (한국토지주택공사)의 임차인이 존재합니다.

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2020-10-30 / 2020-09-28

대항력: 없음 (공부상)

인수/포기 조건: 본건은 임차인 및 임차권 승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 즉, 임차인의 보증금 110,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

주의 문구: 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있으므로, 매각물건명세서 및 특별매각조건 등 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

가산디지털단지 인근으로, 다수의 오피스, 산업단지, 상업시설이 밀집한 지역입니다.

유동인구 및 직장인 수요가 풍부합니다.

4.2. 건물 내 업종

건축물대장상 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼합된 건물입니다.

본건은 제9층 제913호로, 공부상 공동주택(도시형생활주택) 용도입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 쇼핑몰, 근린생활시설 등 다양한 편의시설이 위치해 있습니다.

5.2. 교통시설

인근에 버스정류장과 지하철 가산디지털단지역이 있어 교통이 편리합니다.

5.3. 기타

가산동주민센터가 인근에 있어 행정 업무 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

임차인 대항력 포기 조건부 매각으로 보증금 인수 부담은 없으나, 매각조건의 세부 내용을 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 소형 면적

건물 면적 12.10㎡ (약 3.66평)으로 매우 협소하여 주거 또는 투자 목적에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

7. 종합 의견

본건은 가산디지털단지라는 우수한 입지에 위치한 소형 도시형생활주택입니다.

교통 및 상업 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로 인해 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 전용 면적이 매우 작다는 점과 토지이용계획 상의 일부 제한사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 가산디지털단지역(1,7호선)을 이용할 수 있는 역세권으로, 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 풍부한 배후 수요

주변 다수의 오피스와 산업단지로 인해 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

8.3. 명확한 권리 관계

임차인의 보증금 인수 부담이 없는 조건으로 권리 분석이 비교적 명확하여 안정적인 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보는 모두 '다세대' 주택으로, 본건과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 또한, 제공된 전월세 JSON 정보는 매매 정보와 동일하여 시세 분석에 참고 자료로만 활용합니다.

최근 매매 사례 (2026년 5월 기준):

- 69.55㎡ (원평6차): 290,000,000원 (평당 약 417만원)

- 29.89㎡ (성운쉐르빌): 213,000,000원 (평당 약 713만원)

- 33.87㎡ (다온캐슬): 293,000,000원 (평당 약 865만원)

본건의 전용 면적은 12.10㎡ (약 3.66평)으로 매우 작습니다. 가산디지털단지 인근 소형 오피스텔의 경우, 전용 면적 3.3㎡당 1,000만원 이상으로 시세가 형성되는 경우가 많습니다.

본건의 감정가 116,000,000원을 면적으로 환산하면 평당 약 31,694,000원으로, 이는 일반적인 실거래가 대비 매우 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 감정가가 실제 시장 가격보다 높을 가능성을 시사합니다.

건물은 2014년 준공으로 비교적 신축이며, 가산디지털단지라는 입지적 장점은 있으나, 매우 작은 면적은 시세 산정에 있어 주요 변수가 됩니다. 해당 건물 내 유사 면적의 최근 실거래가나 임대 시세 추가 확인이 필수적입니다.

예상 입찰가 산정:

감정가: 116,000,000원

본건은 전용 면적 3.66평으로 매우 작은 소형 평형입니다.

감정가 대비 평당 가격이 매우 높아, 감정가 이하에서 입찰가를 고려해야 합니다.

주변 오피스텔 시세(평당 1,000만원 이상)를 적용하더라도, 3.66평이라면 이론적으로 3,660만원 ~ 4,000만원 내외의 가격대가 형성될 수 있습니다.

다만, 소형 면적의 특성상 일반적인 평당 단가 적용이 어려우며, 실제 임대 수익률 등을 고려한 접근이 필요합니다.

낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 조건이므로, 명도 관련 추가 비용은 없을 것으로 예상됩니다.

보수적인 접근으로 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

입찰가 범위 제안: 80,800,000원 ~ 92,800,000원 (감정가 116,000,000원의 70~80%)

최종 입찰가 판단:

현재 시점에서의 정확한 실거래가 정보 부족으로 보수적인 접근이 필요합니다. 임대 수요와 투자 목적에 따라 입찰가를 조절해야 합니다.

약 85,000,000원 내외에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

(이는 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.