나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103781 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 9층912호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한성 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 ""동묘앞역"" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 오피스텔, 노선 상가, 후면 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 수준임

건물의 구조

2021. 5. 28. 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 지하 2층, 지상 11층 건물 내 제9층 제912호로서,
- 외벽: 석재 붙임 등
- 창호: PVC 창호 등임

이용상태

오피스텔로 이용 중임

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 현재 오피스텔 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로 등과 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

기호(2) 토지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103781 (1)

* 소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 9층912호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 277,000,000원 (2억 7천 7백만원)

* 토지면적: 6.20㎡ (약 1.88평)

* 토지지분: 6.199999999999999㎡ (약 1.88평)

* 건물면적 (전용면적): 19.34㎡ (약 5.85평)

* 건물지분: 19.34㎡ (약 5.85평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2021년 5월 28일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 건물 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 총 층수/해당 층: 지하 2층, 지상 11층 / 9층

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

2. 입지조건

* 본 물건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 "동묘앞역" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 오피스텔, 노선 상가, 단독 및 다세대 주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 6호선 동묘앞역이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

* 해당 건물은 동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 2023년 8월 4일 접수된 오민탁 근저당권 (130,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(권 ): 보증금 265,000,000원, 차임 0원, 전입 2022년 6월 30일, 확정 2022년 5월 19일. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025년 4월 9일. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주요 권리 내역 (매각으로 소멸 예정):

* 을2. 주택임차권 (권 , 265,000,000원)

* 을1. 근저당권 (오민탁, 130,000,000원)

* 갑6. 압류 (국)

* 갑7. 압류 (서울특별시종로구)

* 갑8. 강제경매 (주택도시보증공사, 265,000,000원)

* 등기부채권 총액: 395,000,000원.

* 본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차권 등이 매각으로 인해 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다. 주택도시보증공사(HUG) 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 동묘앞역 역세권을 중심으로 형성된 상권에 위치합니다.

* 오피스텔, 노선 상가, 단독/다세대 주택 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

* 지하철 1호선 및 6호선 동묘앞역을 중심으로 유동인구가 있으며, 구제 옷 시장, 완구 거리 등 특화된 상권과 전통 시장이 공존합니다.

* 최근 동묘 상권은 전통적인 매력과 더불어 힙스터들의 발길을 끄는 'K-로컬 시그니처'로 변화하고 있으며, 이러한 상권의 특색은 앞으로도 지속될 전망입니다.

* 상권 내 점포 수는 약 198개이며, 월 평균 매출은 67억원 수준으로 추정됩니다.

* 주변에 혐오시설이 두드러지게 언급된 정보는 없으나, 시설 관리 측면에서 동대문환경자원센터와 같은 시설이 인근에 존재합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 6호선 동묘앞역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 매우 우수합니다.

* 편의시설: 동묘앞역 인근에 편의점, 식당 등 근린생활시설이 분포하며, 조금 더 이동 시 대형 쇼핑몰, 병원, 관공서 등의 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 창신초등학교, 병설유치원이 인근에 위치합니다.

* 주거환경: 오피스텔, 주택, 상가 등이 혼재하는 복합적인 주거 및 상업 지역으로, 다양한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기: 주택도시보증공사(HUG) 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인의 보증금 인수 부담이 없음을 명확히 합니다. 그러나 실제 매각 후 이행 과정에서 발생할 수 있는 절차상의 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한:

* 해당 토지는 지구단위계획구역(동대문 지구단위계획구역), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창신초등학교, 병설유치원), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)으로 지정되어 있습니다.

* 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 외국인 등 특정 대상자의 경우 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 이러한 규제 사항들은 향후 건물의 신축, 증축, 용도 변경 등 다양한 개발 및 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 종로구 창신동, 동묘앞역 역세권에 위치한 2021년식 신축 오피스텔입니다.

* 감정가는 2억 7천 7백만원이며, 전용면적은 19.34㎡ (약 5.85평)으로 1~2인 가구 또는 소규모 사무실로 활용하기 적합한 소형 면적입니다.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 역시 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지와 신축 건물의 장점이 있으나, 토지이용계획상의 다양한 제한 사항은 향후 활용 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동묘앞역(1, 6호선) 도보 이용 가능한 편리한 교통 환경을 제공합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공되어 비교적 최신 설비를 갖추고 있으며, 건물 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구, 1인 법인 사무실 등 다양한 수요층을 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2024년 4월 23일: 19.34㎡, 11층, 2억 7,500,000원

* 2024년 4월 3일: 18.98㎡, 9층, 2억 7,000,000원

* 위 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본 물건과 유사한 조건의 오피스텔 시세는 약 2억 7천만원 ~ 2억 7천 5백만원 수준으로 추정됩니다.

* 현재 감정가 2억 7천 7백만원은 최근 거래 시세 범위에 포함되거나 약간 높은 수준입니다.

* 본 건은 인수할 임차보증금이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

* 따라서, 시세 및 감정가를 고려하여 감정가 수준 이하 또는 유사한 가격대에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 추천 입찰가 범위: 265,000,000원 ~ 277,000,000원 (2억 6천 5백만원 ~ 2억 7천 7백만원)

* 상기 예상 입찰가는 제공된 정보에 기반한 일반적인 분석이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁률, 개별적인 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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