나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103798 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1079-22 한샘빌라 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 ""사당초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주변은
공동주택 및 아파트단지, 학교 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 자유롭고 인근에 지하철 2호선, 4호선 사당역 및 버스승강장이 소재하여
대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층 제403호로서
(사용승인일 : 2016.2.3)
외벽 : 석재 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임

이용상태

다세대주택 (방2, 거실겸주방1, 화장실1 등)

설비내역

급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기, 주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 인접지대와 대체로 등고 평탄한 토지로서 다세대주택 및 제2종근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터 포장된 도로와 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이
필요한사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인
등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26.-2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 거주인 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물
대장상 현황 건축물현황도에 의거 하였으므로 실제 현황과 차이가 있을수 있으며 가격은
동 다세대주택 표준적 물건상황을 기준하여 평가하였음.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

본 보고서는 서울중앙지방법원 2025타경103798 (1) 사건의 물건에 대한 상세 분석 정보를 담고 있습니다. 본건은 서울특별시 관악구 남현동에 위치한 다세대주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 404,000,000원이며, 건물은 2016년 2월 3일에 사용 승인되었습니다.

1.2. 위치 및 개별 정보

소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1079-22 한샘빌라 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 404,000,000원

토지 면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 38.60㎡ (약 11.68평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

본건은 지하철 2호선 및 4호선 사당역과 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 차량 출입이 자유로운 도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

2.2. 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 사당초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 아파트 단지, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기사항 열람 결과, 소유권 보존 등기 이후 다수의 권리 변동이 있었습니다. 말소기준권리인 김지연의 근저당권(2020.06.24. 접수, 50,000,000원)보다 늦게 설정된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인으로 주택도시보증공사(김신영)가 있으며, 보증금 330,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2020년 3월 2일, 확정일자는 2020년 2월 17일입니다. 그러나 본건은 '임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'으로 진행되며, 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 6월 24일 접수된 김지연의 근저당권입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 남현동 일대는 사당역을 중심으로 주거 기능과 상업 시설이 혼합된 지역입니다. 다세대주택, 빌라 등이 밀집해 있으며, 초등학교와 인접하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

4.2. 최근 시세 동향

최근 인근 지역의 유사한 다세대 및 연립주택 매매 사례를 분석한 결과, 2015년~2016년에 건축된 전용면적 43.94㎡(약 13.30평)의 다세대주택이 2026년 7월 6일 510,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2015년에 건축된 전용면적 50.37㎡(약 15.24평) 다세대주택은 2026년 7월 20일 509,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 38.60㎡(약 11.68평)으로, 최근 거래 사례들을 고려할 때 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에는 사당초등학교가 소재하고 있어 어린 자녀를 둔 가구에 유리한 교육 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

사당역(2, 4호선)이 가까워 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 다양한 상업 시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. - 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약 허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일로 최근 만료되었으므로, 향후 관련 법규의 변동 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

6.2. 물건 상태

현장 조사 시 거주인이 부재하여 정확한 임대 관계 파악이 어려웠으며, 건물 상태 및 내부 구조는 집합건축물대장상 현황에 의거하였으므로 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

본건은 권리관계가 깨끗하여 매수인이 인수해야 할 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 또한, 사당역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 2016년에 건축된 비교적 신축 건물이라는 점도 긍정적입니다.

7.2. 물건 약점

토지거래계약 허가구역 지정 기간 만료와 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력 요인

* 임차 보증금 인수 부담 없음 (대항력 없음 조건)

* 사당역 역세권의 편리한 교통 및 생활 인프라

* 2016년 준공된 현대적인 다세대주택

* 주변 시세 대비 감정가 상승 여력

8.2. 주의사항

* 임차인의 대항력 포기 조건부 매각 절차를 정확히 이해해야 합니다.

* 건물 내부 상태 및 공부상 현황과의 차이점을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 산정

본건과 유사한 조건(2016년 건축, 4층)의 인근 다세대주택(전용면적 43.94㎡)이 510,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(전용면적 38.60㎡)의 실거래가는 약 440,000,000원 ~ 470,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 404,000,000원입니다.

9.2. 추천 입찰가 범위

시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받기 위해서는 감정가보다 상향된 입찰가를 고려해야 합니다. 이에 본 물건의 예상 입찰가는 450,000,000원 ~ 480,000,000원 사이를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.