나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11676 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-20 대성아트빌 제7층 제702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울트별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 내 7층 702호로서
외벽: 외장석재붙임 등
내벽: 벽지, 내장타일 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

도시행생활주택 단지형다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각
- 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11676 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-20 대성아트빌 제7층 제702호

용도: 도시형생활주택

감정가: 261,400,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축물대장상 용도: 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설

집합건축물대장상 전유부 면적: 30.99㎡ (약 9.38평)

집합건축물대장상 토지 지분 면적: 18.72㎡ (약 5.66평)

건물 제시외면적: 8.00㎡ (약 2.42평) (매각에 포함)

건축물 사용승인일: 2018년 9월 4일

1.2. 건축물 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 중 7층

건물 외벽: 외장석재붙임 등

건물 내벽: 벽지, 내장타일 등

창호: 샷시창호

난방방식: 도시가스 개별난방

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비

1.3. 토지 현황

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)

토지형상: 가장형의 토지

토지이용상태: 도시형생활주택 및 근린생활시설의 부지로 이용 중

인접도로상태: 서측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고 있음

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 서울 시내 및 수도권 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2022년 12월 13일자 의정부세무서장의 압류 (갑3) 입니다. 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 채권 및 임차인 현황

채권자: 한OOOOOOO (부동산강제경매 신청)

총 등기부채권 금액: 227,000,000원

- 임차인: MORREFREDERIQUE

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-06

대항력: 없음

비고: 권리분석상 별도 권리 없음

- 임차인: MIHOVAKALINADIONISIEVA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-06

대항력: 없음

비고: 권리분석상 별도 권리 없음

- 임차인: 한국주택금융공사

보증금: 227,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-05-07

확정일자: 2019-01-30

배당신고일자: 2023-07-07

대항력: 없음

비고: 주택임차권(을3) 등기된 이성호 씨의 권리는 말소되었습니다.

- 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특이사항 및 주의사항

본 건은 HF 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

특히, "임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 이는 특정 임차인이 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됨을 의미하며, 이 조건이 충족되지 않을 경우 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기된 점은, 대항력 포기조건 이행 시 매수인이 해당 임차 보증금을 인수하지 않아도 됨을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 규모의 근린생활시설이 혼재하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다. 직접적인 상업 지역의 밀집도는 보통 수준입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)'로 지정되어 있어 항공기 소음이나 관련 규제에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지형 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 편의점, 마트 등의 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 물품 구매가 용이합니다.

5.2. 교육 및 문화시설

주변에 화원중학교가 인접해 있어 통학이 편리한 편입니다. 기타 교육 및 문화시설에 대한 접근성은 보통 수준입니다.

5.3. 건물 연식 및 관리 상태

2018년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다. 기본적인 설비(승강기, 난방 등)가 갖추어져 있어 생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 관련 문제

등기부상 명시된 임차인들의 대항력이 없다고 기재되어 있으나, '특이사항' 및 '주의사항'에 '대항력있는 임차인' 언급 및 '한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각' 조건이 명시되어 있어, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이 조건의 명확한 이행 여부가 매수인의 부담을 결정하는 핵심 요소이므로, 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 무단증축 및 위반건축물 가능성

물건명세서상 '무단증축 제시외건물(주택의 일부)이 소재한바, 위반건축물 등재여지 있음'이라고 명시되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 추가적인 비용 발생이나 행정적 제재의 위험이 있음을 의미합니다.

6.3. HF 인수조건 변경

'HF 인수조건 변경'이라는 특이사항은 낙찰 후 한국주택금융공사와의 거래 조건에 변동 가능성이 있음을 시사하므로, 관련 내용을 명확히 파악해야 합니다.

6.4. 토지이용계획상의 제한

공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등은 건축 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 매수인은 계약 시 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2018년식 도시형생활주택으로, 비교적 신축이며 까치산역 역세권에 자리 잡아 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 그러나 권리 분석상 '대항력있는 임차인'의 존재 가능성 및 '무단증축'으로 인한 위반건축물 등재 위험이 잠재적인 리스크로 작용합니다. 특히, '대항력 포기조건' 이행 여부가 매수인에게 미치는 영향이 크므로, 이 부분에 대한 면밀한 조사와 이해가 선행되어야 합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 관련 비용을 합리적으로 산정한 후 신중하게 입찰에 참여할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근(2018년)에 준공된 신축급 도시형생활주택입니다.

* 지하철 5호선 까치산역 및 버스 정류장 이용이 편리한 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 등기부상 말소기준권리 이하 권리 소멸로 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 잠재적 리스크(임차인, 무단증축)를 해소할 경우, 안정적인 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2019년식, 19.98㎡ 기준 2억 1,600만원)와 감정가(2억 6,140만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 약 3억 3,500만원 수준으로 추정되나, 이는 잠재적 리스크 요인을 배제한 수치입니다.

감정가 2억 6,140만원을 기준으로, '대항력 포기조건' 이행 여부, '무단증축'으로 인한 예상 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본건의 잠재적 리스크를 고려한 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 인수 조건, 무단증축 해소 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 재검토한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.