나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경5531 [1] 서울특별시 강남구 헌릉로590길 63, 514동 9층901호 (세곡동,강남데시앙파크) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강남구 세곡동 소재 ""대왕초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 청계산, 아파트단지, 단독주택 및 소규모 공원 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하고, 본 건 인근에 마을버스정류장이 소재하나, 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 다소 불편시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경찰철골경사지붕 지상10층 건물 내 제9층 제901호로서,
외 벽: 몰탈 위 페인팅, 석재붙임 마감 등
창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 지하 주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고·평탄한 부정형의 토지로서, 현재 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 단지 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 단지내 도로 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서울세곡국민임대주택지구), 도로(접합), 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 보전임지<산림법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경5531 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 유동화 물건

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 강남구 헌릉로590길 63, 514동 9층901호 (세곡동, 강남데시앙파크)

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골경사지붕, 지상10층 건물 내 제9층 제901호

사용승인일: 2011년 11월 01일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,870,000,000원

토지 면적: 86.13㎡ (약 26.05평)

토지 지분: 86.1268㎡ (약 26.05평)

건물 면적: 114.69㎡ (약 34.70평)

건물 지분: 114.69㎡ (약 34.70평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강남구 세곡동 소재 "대왕초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 청계산, 아파트 단지, 단독주택 및 소규모 공원 등이 소재하는 지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 진출입은 용이한 편입니다.

인근에 마을버스 정류장이 있으나, 운행 횟수가 적어 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

단지 북동측으로는 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 단지 내 도로 사정은 양호합니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 대왕초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 녹지: 청계산이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급되거나 파악되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부채권 총액: 0원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 경우, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (기타 임대관례 및 상세 임차인 정보는 미상입니다.)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

권리 분석 결과, 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 서울특별시 강남구 세곡동에 위치한 제2종일반주거지역으로서, 지구단위계획구역에 포함되어 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지와 녹지 공간이 혼재된 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 주변 개발 계획

본 물건 소재지인 세곡동 일대는 과거 국민임대주택단지 예정지구로 지정된 바 있습니다. (최신 개발 계획 현황은 별도 확인이 필요합니다.)

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 강남데시앙파크

총 세대수: 546세대

총 동수: 15동

건축물대장상 총 주차대수: 850대 (지하 자동주차 846대, 지상 4대)

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터가 마련되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 교육시설

* 교육: 대왕초등학교가 가까이 있어 자녀 교육에 편리합니다.

* 기타: 단지 인근 소규모 공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 용도지역 및 지구: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 (서울세곡국민임대주택지구)

* 군사시설 관련: 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m), 비행안전제5구역 (전술)

* 기타 법규상 제한: 제한보호구역 (후방지역: 500m), 보전임지, 과밀억제권역

* 토지거래 허가: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 아파트 용도 부지로서 2025년 3월 24일까지 유효합니다. 또한, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래허가구역 지정 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 별도로 존재합니다.

6.2. 기타 리스크

* 유동화 물건: 본 물건은 채권이 유동화되어 경매로 진행되는 자산입니다. 일반 경매 물건 대비 절차상 추가적인 검토 및 주의가 요구될 수 있습니다.

* 교통 불편: 대중교통 접근성이 다소 낮은 편이므로, 차량 이용이 필수적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 세곡동에 위치한 강남데시앙파크 아파트 9층 901호로, 2011년에 준공된 비교적 신축 아파트입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며 감정가는 18억 7천만원입니다. 건물 면적은 114.69㎡ (약 34.7평)입니다.

주거 환경은 녹지 공간이 풍부하고 아파트 단지가 밀집되어 있어 양호한 편이나, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어집니다. 권리 분석 결과, 인수해야 할 임차인의 보증금이나 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 명확한 편입니다.

다만, 본 물건은 군사보호구역, 비행안전구역, 토지거래허가구역 등 다수의 법적 제한 사항을 포함하고 있어, 입찰 전 해당 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 또한, 유동화 물건이라는 점을 고려하여 절차상의 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 강남구 세곡동의 입지: 서울의 중심 지역으로 지속적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 최신 축 아파트: 2011년식으로 단지 노후도가 낮아 경쟁력이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 인수 부담이 없어 안전하게 투자할 수 있습니다.

* 넉넉한 주거 면적: 114.69㎡ (약 34.7평)으로 가족 단위 거주에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 동일한 면적(114.69㎡)의 10층 물건이 2026년 7월 25일 18억 9천 8백만원에 거래되었습니다. 본건은 9층이므로, 현재 시장 가치를 고려할 때 18억 5천만원에서 19억 5천만원 사이의 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 본 물건은 유동화 물건이며 다수의 법적 제한 사항 및 대중교통 편의성 등의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

감정가 18억 7천만원을 기준으로, 시장 상황 및 리스크 요인을 반영하여 18억 5천만원에서 19억 5천만원 범위 내에서 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

* 참고: 실제 입찰 결정 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건의 상태와 최신 시장 동향을 파악하시고, 법률 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.