나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경5319 [1] 서울특별시 관악구 난곡로 331, 6층601호 (신림동,신대방 노블루체) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""난곡사거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피
스텔 및 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정
은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물내 제6층 제601호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설, 소화설비 등이 되
어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 평지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 공동주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

2필 일단지로서, 동측으로 광대로, 북측 및 서측으로 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)신림동 530-1번지 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서
울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법
>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도
: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.
(2)신림동 530-10번지 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서
울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구
아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경5319 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 난곡로 331, 6층601호 (신림동, 신대방 노블루체)

용도: 오피스텔

감정가: 290,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 5.31㎡ (약 1.60평)

토지 지분: 5.31㎡ (약 1.60평)

건물 면적: 28.21㎡ (약 8.53평)

건물 지분: 28.21㎡ (약 8.53평)

전용 면적: 28.21㎡ (약 8.53평) - 건물 면적과 동일

분양 면적: 제공되지 않음 (오피스텔은 전용 면적 기준으로 거래되는 경우가 많음)

1.4. 건물 정보

건물명: 신대방 노블루체

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물

사용승인일: 2019년 06월 28일

호수: 총 104세대 (본건은 601호)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "난곡사거리" 북측 인근에 위치합니다.

주변으로는 오피스텔, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2019년 08월 26일 접수된 수협은행 근저당 (채권 최고액 199,200,000원)

진행 중인 경매: 2025년 08월 27일 접수된 수협은행 임의경매 (채권액 177,650,197원)

등기부 채권 총액: 199,200,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 이연경

보증금: 30,000,000원

차임: 765,000원

전입일자: 2022년 05월 23일

확정일자: 2022년 04월 06일

배당신고일자: 2025년 11월 19일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 이연경은 대항력이 없으며, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 신림동 난곡사거리 인근은 오피스텔, 주거시설, 근린생활시설이 복합적으로 분포되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 지역입니다.

4.2. 건물 용도

건축물대장상 본건 건물의 주용도는 업무시설이며, 오피스텔로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 환경

인근에 학교 및 공원이 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 또한, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 설비

건물 내 기본 위생설비, 난방설비, 승강기, 주차시설, 소화설비 등이 갖추어져 있어 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(신림동 530-1번지, 530-10번지)는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 이러한 제한사항은 향후 토지 이용이나 거래에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 이연경 씨는 대항력이 없으나, 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설)

현재 조사된 정보 및 관련 검색 결과에 따르면, 본건 소재지 인근에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 관악구 신림동 소재 신대방 노블루체 오피스텔은 비교적 신축 건물(2019년 준공)로, 입지, 교통, 생활 환경이 양호한 편입니다.

등기부상 권리관계가 명확하고, 임차인이 대항력이 없어 낙찰자의 부담이 적은 물건입니다.

난곡사거리 인근의 도시 지역으로 향후 개발 가능성도 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 관리 상태 우수 예상.

* 역세권은 아니나 대중교통 및 차량 접근성이 좋은 입지.

* 권리관계 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적음.

* 난곡사거리 인근 지역 개발 잠재력.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 250,000,000원 ~ 258,000,000원 범위에서 거래된 것으로 파악됩니다.

감정가는 290,000,000원이지만, 최근 시장가격을 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가에 추가 부담은 없습니다.

본 건의 현재 시세 및 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 270,000,000원 내외로 산정하는 것이 합리적입니다.

이는 최근 실거래가 수준보다 다소 높게 책정하여 경쟁력 확보를 염두에 둔 금액이며, 입찰 시점의 현장 조사 및 시세 변동 여부를 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.