나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103748 [1] 서울특별시 관악구 신림동 98-249 팔로스22 1동 1층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋감정 · 평가일 2025.09.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""영락고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 신림선 ""서울대벤처타운역""이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층 건물내 제1층 제201호로서
(사용승인일자: 2020. 11. 02.)

외벽: 석재붙임 등 마감.
창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, ""내부구조도""참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형 토지로서, 건부지(공동주택 및 제2종근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작교육지원청제2012-4호(2012.4.18))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103748 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 98-249 팔로스22 1동 1층201호

용도: 다세대주택

건물 준공: 2020년 11월 2일

토지 면적: 21.49㎡ (약 6.5평)

건물 면적: 28.74㎡ (약 8.7평)

감정가: 313,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""영락고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 일반적인 환경을 형성하고 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 신림선 ""서울대벤처타운역""이 근거리에 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

본건 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

본건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2023년 8월 14일자 영등포세무서장의 압류(갑5)입니다.

경매 절차를 통해 다음 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권(을1): 김준택 (HUG) (보증금 330,000,000원) - 말소

* 압류(갑5): 영등포세무서장

* 가압류(갑6): 주택도시보증공사

* 강제경매(갑7): 주택도시보증공사 (본건)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 주택도시보증공사(김준택): 보증금 330,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-11, 확정일자 2021-12-23. 대항력 없음. (HUG는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함. 따라서 낙찰자는 HUG의 임대차 보증금을 인수하지 않습니다.)

* 김향숙: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-27. 대항일력 없음.

상기 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 신림동의 주거지대에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

서울대벤처타운역 인근으로 대중교통 접근성이 양호하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

본건이 속한 건물인 팔로스22는 2020년 11월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

1.4. 생활정보

영락고등학교가 인근에 위치하며, 주거지역 내에서 이용 가능한 일반적인 편의시설들을 갖추고 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 유사 면적(약 30㎡)의 다세대 주택 거래 사례를 보면 다음과 같습니다.

* 2015년 준공 건물(29.56㎡)은 약 3.2억원에 거래되었습니다.

* 1991년 준공 건물(30.92㎡)은 약 1.85억원에 거래되었습니다.

본건은 2020년 준공으로 위 사례들과 비교 시 신축성이 높아 가치 평가에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)는 보증금 3.3억원의 임차인이었으나, 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못해도 잔존 채권 청구를 포기하는 확약서를 제출했습니다. 이는 낙찰자가 HUG의 임대차 보증금을 직접 인수할 의무는 없음을 의미합니다. 그러나 HUG의 배당 순위 및 최종 회수 금액에 따라 경매 절차의 변동이나 추가적인 상황이 발생할 수 있으므로, HUG의 확약 내용을 면밀히 검토하고 경매 진행 상황을 예의주시할 필요가 있습니다.

토지이용계획상 제한사항: 본건 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 재건축 또는 토지 활용 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 자체 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 심각한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 통상적인 도시 지역의 주거 및 상업 혼재 지역으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년 11월에 사용 승인된 신축 다세대주택으로, 서울대벤처타운역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

감정가는 3.13억원이며, 유사 면적의 신축 건물(2015년 준공)이 3.2억원에 거래된 점을 감안하면 시장 가치는 적정하거나 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 특히 HUG의 임차권은 대항력이 소멸되어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 신축 연식, 역세권 입지, 안전한 권리 관계 등을 고려할 때 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공으로 관리 상태 및 주거 만족도가 높아 임대 수익률 또는 향후 매각 시 유리할 수 있습니다.

역세권 입지: 신림선 서울대벤처타운역 이용이 편리하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건입니다.

권리 안전성: 모든 권리가 경매로 소멸되어 낙찰자가 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

시장 가치 상승 잠재력: 신림동 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 313,000,000원

최근 유사 신축(2015년) 실거래가: 320,000,000원

낙찰자 인수 보증금: 0원

본건은 2020년 준공으로 유사한 면적의 2015년 준공 건물 거래가(3.2억원)보다 더 신축입니다. 또한 감정가는 3.13억원으로 책정되어 있습니다. HUG의 임대차 보증금(3.3억원)은 채권자로서 회수 대상이며, 낙찰자가 직접 인수하는 보증금이 아니므로 입찰가 산정에 직접적인 부담으로 작용하지는 않습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 이상 또는 최근 유사 신축 거래가 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

최적 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 330,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.