나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103796 [1] 서울특별시 중구 황학동 1663 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN감정 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 중구 흥인동 소재 "성동공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 다세대, 오피스텔, 상가주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(신당역 : 2,6호선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주상기타(주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건은 북동측으로 노폭 3M 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 공공공지 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대미상임. 기 타 : 본건 토지는 도시관리계획(도시계획시설 : 공공공지)지정된바, 이에 대한 제한의 정도를 감안한 평가액을 ‘토지건물 감정평가명세표’ 비고란에 별도 표기하였는바, 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조, 와즙지붕 지상1층 건물로서. 외벽 : 적벽돌쌓기 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

주택으로 이용중임. 후첨 '건물개황도' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대미상임. 기 타 : 건축물대장상 사용승인일 미상인바, 원가법을 적용하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 병용하였음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 대상 물건은 서울특별시 중구 황학동에 위치하며, "성동공업고등학교" 북동측 인근에 소재함.

* 주변 일대는 다세대주택, 오피스텔, 상가주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

* 지하철 2, 6호선 신당역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 토지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형임.

* 현재 주택 부지로 이용 중임.

* 북동측으로 노폭 3M 막다른 도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 건축 시 일부 제약이 있을 수 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 공공공지, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대).

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 홍

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-26

* 확정일자: 2024-10-14

* 배당신고일자: 2025-03-05

* 대항력: 없음

3.2. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 홍 은 대항력이 없어 보증금 인수 의무 없음)

3.3. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2022년 7월 19일자 진복섭 근저당권 (을5, 600,000,000원).

* 본 경매(갑6, 강제경매, 홍경란)보다 선순위인 을5 근저당권이 말소기준권리가 되므로, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 소유권 변동 내역: 김기영(1992), 권철현(2022), 고만석(2024) 순으로 소유권 이전됨.

* 채무 총액 (등기부상): 약 8억 5천만원 (토지 8억, 건물 8억 5천으로 기재되어 있으나, 을5 근저당권 6억, 을6 근저당권 2억 등으로 구성됨. 실제 경매로 소멸되는 채무는 말소기준권리 이하이므로, 낙찰자가 인수하는 채무는 없음.)

* 물건명세서 참고사항: 본건 토지는 도시관리계획(도시계획시설:공공공지) 지정됨.

4. 상권분석

* 서울 중구 황학동에 위치하며, 신당역(2, 6호선) 역세권에 근접하여 교통이 편리함.

* 주변에 다세대, 오피스텔, 상가주택, 아파트 등 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 함께 발달한 지역임.

* 일반상업지역에 속해 있어 향후 상업적 개발 가능성이 있으나, 현재는 단독주택으로 이용 중임.

* 인근에 학교(성동공업고등학교)가 있어 교육적 환경도 고려할 수 있음.

* 전반적으로 안정적인 주거 및 상업 배후 수요를 가진 입지로 평가됨.

5. 생활정보

* 교통: 신당역(2, 6호선) 이용이 편리하며, 버스 노선 또한 다양하게 갖추고 있어 도심 및 기타 지역으로의 이동이 용이함.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

* 교육: 성동공업고등학교가 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 '공공공지'로 지정된 부분이 있어, 해당 부분의 재산권 행사(건축, 개발 등)에 제한이 있을 수 있음. 이는 감정평가서에도 별도 표기되어 있으므로 면밀한 확인이 필요함.

* 북동측으로 폭 3M의 막다른 도로에 접하고 있어, 차량 통행이나 향후 건축 시 진입로 확보 등에 일부 제약이 따를 수 있음.

* 건축물대장상 정확한 사용승인일이 미상으로 확인되어, 건물의 정확한 신축 연도 및 유지보수 이력 파악에 어려움이 있을 수 있음. (감정평가서에 '원가법 적용하되 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 병용하였음'이라는 내용이 있어, 외관 및 관리 상태를 보고 판단했음을 알 수 있음.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으므로, 외국인 등 특정 대상자의 경우 관련 허가를 받아야 함. (국내 실수요자에게는 직접적인 제약은 아님)

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으나, mixed-use 지역이므로 소음, 통행량 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 요소는 존재할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 중구 황학동 일반상업지역에 위치한 단독주택으로, 신당역 역세권에 근접한 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 토지 면적 69㎡, 건물 면적 42.98㎡ 규모로, 꼬마빌딩 부지나 소형 단독주택으로서의 활용 가능성이 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담은 인수 보증금 0원으로 없는 상황입니다.

* 다만, 토지이용계획상 공공공지 지정, 3M 막다른 도로 접합 등의 제한 사항과 건축물대장상 사용승인일 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 감정가는 7억 8982만 3500원으로, 주변의 다세대 주택 시세와 비교 시 토지 가치가 높게 반영된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도심의 역세권에 위치한 단독주택으로, 소액 투자 또는 향후 재개발/신축을 통한 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일반상업지역으로 지정되어 있어, 건축법규 및 도시계획 조례 범위 내에서 다양한 용도로 활용하거나 증축/재축이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다. (단, 공공공지 지정 등 제한 사항 확인 필수)

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명도 및 권리 확보 측면에서 안정성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 JSON 정보는 '다세대' 주택의 사례이며, 대상 물건은 '단독주택'이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 제공된 다세대 주택의 전용면적당 시세는 약 80~100만원/㎡ 수준으로 분석됩니다.

* 대상 물건의 감정가는 토지 면적당 약 1144.6만원/㎡으로, 이는 일반상업지역으로서의 높은 토지 가치를 반영한 것으로 보입니다.

* 다만, 감정가가 현재 시장의 다세대 주택 시세 대비 다소 높게 책정되었다고 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 789,823,500원

* 인수 보증금: 0원

* 잠재적 리스크(공공공지 지정, 3M 도로 등)와 주변 시세 대비 높은 감정가를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 범위로 설정하고, 실제 현장 조사 및 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 안정적인 접근을 위해 감정가의 85% 수준인 약 6억 7135만원 을 기준으로, 6억 7천만원 ~ 7억 2천만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.