나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103716 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 719 동작상떼빌 105동 2층209호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 구로동 소재 "구로디지털단지역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 노선상가지대 임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 지하철2호선 구로디지털단지역이 소재하고 북서측으로 인접하여 지나는 시흥대로변과 북동측으로 인접하여 지나는 대림로변에 노선버스정류장이 있어 대중 교통상황은 비교적 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하4층 지상25층 건물(사용승인일:2006.08.25) 내 제2층 209호로서 외벽은 석재붙임 및 복합판넬 등 마감, 내벽은 인테리어 및 몰탈위페인팅 마감 등, 창호는 샷시창호 등임

이용상태

본건은 공부상 용도는 판매시설이며, 현재 사무실(후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전 및 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 업무시설, 판매시설, 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 4면으로 각각 광로 및 중로, 소로 등에 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(대림지구, 문의:도시계획과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-11-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103716 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단

중복사건: 있음 (서울중앙지방법원 2025타경103973)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 719 동작상떼빌 105동 2층209호

용도: 근린상가 (공부상 판매시설, 현재 사무실 이용)

건물명: 동작상떼빌

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하4층 지상25층

사용승인일: 2006년 08월 25일

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 32.76㎡ (약 10평)

건물면적: 118.90㎡ (약 36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 487,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동에 위치하며, 지하철 2호선 구로디지털단지역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재합니다. 또한, 북서측으로 시흥대로, 북동측으로 대림로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 특성

본건 토지는 인접 토지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 2006년에 사용 승인되었습니다. 건물은 총 25층 규모이며, 본건은 2층 209호에 해당합니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(대림지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 건축선(도로경계선에서 3미터 후퇴) 규제가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 06월 20일 접수된 근로복지공단의 가압류(갑10)입니다. 등기부등본 상의 모든 권리(갑5, 갑6, 갑10, 갑12, 갑15, 갑17, 갑18, 갑19, 갑21, 갑22, 갑23, 갑25)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 별도의 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사글로벌금융판매

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 배당신고일자: 2025-09-23

* 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 집합건물 등기부 요약

집합건물 등기부 상 다수의 가압류 및 압류가 등재되었으나, 모두 매각으로 소멸됩니다. 채권자 근로복지공단의 본건 강제경매 개시결정(갑22)에 따라 진행됩니다. 총 등기부채권액은 969,612,927원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 동작구 신대방동 일대는 구로디지털단지역 인근의 활성화된 노선상가지대로, 배후 주거단지 및 업무시설이 혼재되어 있어 다양한 상권 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 업종 분석

건물 자체는 공동주택, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 등으로 복합 구성되어 있습니다. 본건은 공부상 용도가 판매시설이며, 현재 사무실로 이용 중입니다. 이는 다양한 업종 전환 또는 활용 가능성을 시사합니다.

4.3. 경쟁 환경

구로디지털단지역과 인접한 상권으로, 인근에 다수의 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 경쟁 환경은 치열할 수 있습니다. 다만, 본건의 위치와 건물 내에서의 층수(2층) 및 면적을 고려한 경쟁력 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 대규모 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 구로디지털단지역 상권과의 연계를 통해 다양한 금융, 쇼핑, 문화 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 학교(초, 중, 고)가 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 다만, 본건이 상가임을 감안할 때 직접적인 생활 편의보다는 지역적 특성으로 이해하는 것이 좋습니다.

5.3. 의료시설

주변 지역에 종합병원이나 대형 병원과의 직접적인 근접성은 낮으나, 일반 병의원 및 약국 등은 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건은 이미 동일 부동산에 대한 다른 강제경매 사건(2025타경103973)이 중복으로 진행되고 있어, 향후 경매 절차 진행 및 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

2006년에 사용 승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 규제

준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 법적 제한이 존재합니다. 특히, 건축선 후퇴 규정은 향후 건물 활용에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 임대차 관계 불확실성

임차인(주식회사글로벌금융판매)의 보증금 및 차임 외 전입일자/사업일자, 확정일자 정보가 미상입니다. 비록 대항력은 없으나, 배당받지 못한 부분이 있을 경우 추후 법적 분쟁의 소지가 아주 없지는 않으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구로디지털단지역 인근 역세권에 위치한 동작상떼빌 복합건물 내 근린상가로, 교통 편의성이 우수하며 주변 상권 및 주거 환경이 혼재되어 있어 다양한 잠재 수요를 확보할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리관계는 모두 말소되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깔끔한 상태입니다. 다만, 중복사건 진행, 건물 노후화 가능성, 다양한 토지이용계획상의 제한 사항 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 현재 사무실로 이용 중이나, 공부상 용도와 일치하므로 향후 업종 변경 시에도 큰 제약은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 구로디지털단지역 인접으로 직주근접 및 광역 접근성이 뛰어납니다.

* 복합단지 내 상가: 주거, 업무, 상업 기능이 복합된 단지 내 상가로 잠재 고객 확보 유리합니다.

* 권리상 안전: 인수할 권리가 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 활용 가능성: 현재 사무실로 이용 중이나, 근린상가로서 다양한 업종 전환 및 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 487,000,000원으로 평가되었으며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 권리 분석상 인수 부담이 없고, 임차인의 대항력이 없다는 점을 고려할 수 있습니다. 그러나 중복 사건의 존재, 현 시세, 임대 수익률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 상세한 시세 조사 및 주변 물건과의 비교 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.