나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103671 [1] 서울특별시 동작구 사당동 296-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산감정 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 동작구 사당동 소재 ‘남성역’남측 근거리에 위치하며, 본건 주변은 단독주택 위주의 일반 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 본건 북측 근거리에 버스정류장 및 전철역(남성역,7호선)이 소재하는 등 대중교통편의성 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대에 소재한 대략 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

제시목록 외의 물건

건물감정요항표 참조.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 슬래브지붕 짛1층, 지상 2층 건물로서,
외벽: 적벽돌 쌓기 등,
내벽: 벽지, 타일 등,
창호: 샷시 등임.

이용상태

주택으로서, 1,2,지하층 각 층에 방2, 화장실, 주방 등 소재하는 것으로 탐문 조사됨.

설비내역

기본적인 급배수·위생설비, 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

주택, 보일러실, 계단 등이 별지 건물 개황도와 같이 설치되어 있으며, 제시외물건으로 목록 작성하여 추가 평가하였음.

공부와의 차이

건물실측면적이 공부면적과 일부 차이가 있으나 동일성 인정에는 문제 없다고 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 동작구 사당동 296-12번지에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103671 (1)이며, 감정가는 813,929,600원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 공유물분할을 위한 경매입니다.

채권자는 한OO입니다.

토지 면적은 63.00㎡ (약 19.06평)이며, 건물 면적은 83.69㎡ (약 25.32평)입니다.

건물 제시외 면적은 48.70㎡ (약 14.73평)으로, 이는 감정평가 시 추가로 평가되었음을 의미합니다.

본 물건은 일괄매각으로, 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

서울특별시 동작구 사당동에 위치하며, 지하철 7호선 남성역에서 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택이 주를 이루는 일반 주택가입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 북측에 버스정류장 및 남성역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 현황

완경사지에 위치한 사다리형 토지로, 현재 단독주택의 건부지로 이용 중입니다. 토지 남측으로는 포장된 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등이 토지거래계약 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다 (대상: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대).

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

토지 등기부 상 말소기준권리는 2025년 8월 28일 접수된 한연호의 임의경매 (2025타경103671)입니다. 이 임의경매 개시결정으로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

을구의 근저당(조상현, 140,000,000원)과 갑구의 압류(동작구) 또한 말소 대상입니다.

다만, 2026년 6월 4일 접수된 주식회사지음디앤디 명의의 소유권 이전 등기 (신탁재산의 귀속)가 말소되지 않고 남아있을 가능성이 있으므로, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 토지 및 건물 감정평가서 요약에 "임대관계 기타 미상"으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무, 보증금 및 차임 등에 대한 정확한 정보가 없으므로, 인수 또는 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 본 물건의 중요한 리스크 요인입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 참고사항에 지상권 개요에 대한 언급이 있으나 상세 내용은 명시되지 않았습니다. 등기부 상 명확히 인수해야 하는 권리는 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '다세대' 주택으로, 본건 '단독주택'과는 주거 형태가 달라 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 최근 매매 정보 (다세대):

- 2026년 4월, 79.86㎡: 120,000만원 (약 12억 원)

- 2026년 4월, 57.54㎡: 15,000만원 (약 1.5억 원)

- 2026년 4월, 16.22㎡: 55,000만원 (약 5.5억 원)

* 본건과 유사한 '단독주택' 매매 사례 분석 결과 (2023년 12월 ~ 2024년 10월, 사당동 인근):

- 대지 약 19평, 건물 약 25평 기준 평균 매매가 약 9.2억 원

- 대지 약 21.4평, 건물 약 30.4평 거래 사례 8.8억 원

- 대지 약 19.9평, 건물 약 24.2평 거래 사례 7.8억 원

* 종합적으로, 본건과 유사한 단독주택의 시세는 약 7.8억 원에서 9.2억 원 수준으로 형성되어 있으며, 감정가 8.14억 원은 이 범위 내에 있습니다. 본건은 제시외 건물 48.70㎡가 별도로 존재하므로, 실질적인 활용 가치는 더 높을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

단독주택 밀집 지역으로 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 남성역(7호선)을 이용한 도심 접근성이 우수하며, 인근 버스 정류장 역시 대중교통 이용을 용이하게 합니다.

* 주변 환경

단독주택 위주 지역으로 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼합된 일반적인 도시 환경이며, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매

본건은 공유물분할을 위한 경매이므로, 낙찰 후 다른 공유자들과의 복잡한 이해관계가 발생할 수 있습니다. 명확한 분할 협의가 이루어지지 않을 경우, 장기적인 시간 소요나 추가적인 법적 분쟁 가능성이 있습니다.

* 미상 임대차 관계

임차인 정보가 불확실하여 보증금 미상, 차임 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 손실이나 시간 지연이 발생할 수 있습니다. 이 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 중 하나입니다.

* 제시외 건물

제시외 건물이 포함되어 있어 추가적인 면적 활용이 가능하나, 건축법규상 불법 증축이나 용도 제한 등과 관련된 문제가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획

제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등의 제한 사항은 향후 재건축이나 증축 시 고려해야 할 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 남성역 역세권에 위치한 단독주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 평가되었다고 판단됩니다. 특히, 48.70㎡에 달하는 제시외 건물이 포함되어 있어 실질적인 활용 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 공유물분할 경매라는 특수성과 임대차 관계가 불분명하다는 점은 낙찰 후 인수 또는 명도 과정에서 상당한 주의와 면밀한 검토를 요구합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 7호선 남성역 인근의 역세권 단독주택지로, 교통이 편리하고 주거 환경이 양호합니다.

* 높은 활용 가치: 83.69㎡의 건물 외 48.70㎡의 제시외 건물이 있어, 리모델링이나 재건축 시 건폐율 및 용적률 등을 고려하여 활용도를 극대화할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 재개발 또는 지역 가치 상승 가능성이 있는 지역에 위치하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 813,929,600원입니다. 주변 유사 단독주택의 최근 실거래가는 약 7.8억 원에서 9.2억 원 수준입니다.

감정가가 시장 시세 범위 내에 있으나, 공유물분할 경매의 특성상 타 공유자들과의 협상 또는 명도 과정에서의 불확실성, 임대차 관계 미상으로 인한 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 리스크 프리미엄을 반영하여 다음과 같이 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 700,000,000 원 ~ 800,000,000 원

* 추천 입찰가: 780,000,000 원

인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었으나, 임차인 관련 사항은 반드시 재확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.