나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2836 [1] 서울특별시 강남구 청담동 130-9 14층1415호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이원감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 ""청담역"" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 상업용 및 업무용 건물, 오피스텔, 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 ""청담역"" 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철골철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상15층 건물 내 제14층 제1415호로서,

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: -
창호: 샤시창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공부상 ""오피스텔""로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 가장형의 토지로서 업무시설 및 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 광대로(영동대로)에 접하며, 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24), 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 건축선, 건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴), 가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경2836 (1)

* 소재지: 서울특별시 강남구 청담동 130-9, 14층1415호 (현대 오피스텔)

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 323,000,000원

* 토지면적: 4.23㎡ (약 1.28평)

* 건물면적: 23.37㎡ (약 7.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 지하철 7호선 "청담역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상업용 및 업무용 건물, 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 7호선 "청담역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로상태: 본 건은 남서측으로 넓은 도로(영동대로)에 접하고 있으며, 남동측 및 북동측으로 각각 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

1.2. 건물정보

* 건물명: 현대 오피스텔

* 구조: 철골철근콘크리트조 평슬라브지붕, 지상 15층 건물 중 제14층 제1415호

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 내벽: (제공된 정보 없음)

* 창호: 샤시창호 등

* 이용상태: 공부상 "오피스텔"로 등재 및 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 준공일: 사용승인일 1991년 10월 11일

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역

* 기타 제한사항: 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 한강수계 상수원 수질개선 관련 지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 용도, 외국인 등 특정 용도 지정), 건축선, 건축선 지정(도로 경계선 3미터 후퇴) 등이 적용됩니다.

2. 권리분석

* 2.1.등기부 요약

* 본 건의 말소기준권리는 2024년 4월 15일 접수된 국민은행 근저당권(을3)이며, 이 권리와 그 이후 접수된 권리(국민은행 임의경매, 국민은행 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 약 218,367,923원입니다.

* 2.2.임차인 현황

* 임차인: 더프레스티지 청담

* 보증금: 100,000원

* 차임: 600,000원

* 사업자등록일: 2025년 8월 18일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 현황 조사 시 확인되지 않은 다른 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

3. 상권분석

* 본 건이 위치한 청담동은 강남구에서도 최상급 주거 및 상업 지역으로, 높은 유동인구와 소비력을 자랑합니다. 지하철 7호선 청담역 역세권에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 주변으로는 고급 주상복합, 명품 거리, 갤러리, 유명 레스토랑 및 카페 등이 밀집해 있습니다. 이는 오피스텔로서의 임대 수익 및 가치 상승 잠재력이 높음을 시사합니다.

4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 7호선 청담역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 백화점, 고급 쇼핑 시설, 다양한 레스토랑, 카페, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

* 자연/휴식: 탄천, 한강공원 등 녹지 공간 접근성이 우수하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 문화/여가: 코엑스, 갤러리, 공연장 등 문화 시설 접근성이 좋습니다.

* 주변 시설 검색 결과: 현대 오피스텔 주변으로 롯데백화점 강남점, 스타필드 코엑스몰, 청담동 명품거리, 갤러리아백화점 명품관 등이 위치하며, 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1991년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 경기 변동에 따른 가치 하락 위험이 존재합니다.

* 관리비 및 공과금: 현재 미납 관리비 및 공과금이 있을 수 있으므로, 입찰 전 확인이 필요합니다. (경매 물건 정보에서 별도 명시되지 않은 사항)

* 임대 공실 위험: 경기 상황이나 임대 시장 변화에 따라 공실이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

* 본 건은 서울 강남구 청담동이라는 최고의 입지에 위치하며, 지하철 7호선 청담역을 이용한 뛰어난 교통 환경을 자랑합니다. 주변 상업 및 편의시설이 매우 풍부하여 주거 및 업무 가치가 높습니다. 감정가는 3억 2,300만원이나, 유사 면적의 최근 실거래가가 2억 7,000만원에 형성되어 있어 시세 차익을 통한 투자가 기대됩니다. 권리관계는 명확하여 낙찰 후 소멸되는 권리가 많으므로 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 연식과 잠재적 시장 변동성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남구 청담동, 청담역 역세권이라는 희소성 높은 입지.

* 교통 편리성: 지하철 및 광역 도로망 접근성이 우수함.

* 풍부한 생활 인프라: 고급 상업 시설, 문화 시설, 병원 등 모든 편의 시설 이용 가능.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 실거래가 수준이 낮아 시세 상승 잠재력 보유.

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정.

8. 예상 입찰가

* 본 건과 유사한 면적(23.37㎡)의 최근 거래 사례는 2025년 9월 25일 2억 7,000만원에 거래되었습니다.

* 비슷한 크기(25.2㎡)의 다른 거래 사례로는 2025년 10월 15일 3억 2,300만원 (감정가와 동일), 2026년 2월 12일 3억 0,000만원이 있습니다.

* 이러한 시세 동향과 본 건의 감정가(3억 2,300만원)를 종합적으로 고려할 때, 실거래가 수준인 2억 7,000만원에서 3억 0,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 권리상 인수되는 금액이 없고, 최저 입찰가는 감정가의 100%인 3억 2,300만원부터 시작하나, 실거래가 수준을 반영한 2억 8,000만원 ~ 3억 0,000만원 범위에서 전략적인 입찰을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.