나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103714 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 872-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데아티운감정 · 평가일 2025.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울신봉초등학교"" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주거용으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 ""서울대입구역(지하철 2호선)""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

남측 하향 완경사 지대 내 자체 지반은 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측 및 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2021-02-04)(중앙동(새싹마을) 관리형주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층 : 계단실 및 필로티 주차장
2층 : 공부상 사무소 (현황 다가구주택)
3~5층 : 다가구주택
옥탑 : 계단실 및 다락으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 기호 (2) 지상2층은 공부상 사무소 이나 현황 ""다가구주택""으로 이용중인 바 경매 진행 시 이점에 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 일부 세대의 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각
지상2층 공부상 사무소이나 다가구주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 서울특별시 관악구 봉천동 872-1 소재 다가구주택에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다. 사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103714 (1)입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정가는 1,946,386,400원입니다. 토지 면적은 112.70㎡ (약 34.10평)이고, 건물 면적은 295.55㎡ (약 89.41평)입니다. 경매 구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 동수원신용협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 서울신봉초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 서울대입구역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 서측 및 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건에는 공동담보 및 대항력 있는 임차인이 존재하는 것으로 파악됩니다. 등기부등본상 말소기준권리(을8 근저당, 접수 2024-04-08)보다 선순위 권리는 없습니다.

등기부상 아래와 같이 임차권 등기 등이 존재하며, 이 중 일부는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 임차인: 조연주

보증금: 150,000,000원

전입일자: 2023-07-13

확정일자: 2023-06-12

대항력: 있음

건물 등기부 을구 7번 임차권 등기로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수합니다.

* 임차인: 이은비

보증금: 30,000,000원

차임: 950,000원

전입일자: 2024-01-03

확정일자: 2025-09-02

대항력: 있음

건물 등기부 을구 8번 임차권 등기로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수합니다.

* 임차인: 박진호

보증금: 170,000,000원

전입일자: 2022-09-30

확정일자: 2022-08-25

대항력: 있음

건물 등기부 을구 9번 주택임차권 공동담보목록으로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수합니다.

* 임차인: CHUAZHENRONG

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-25

대항력: 있음

금액이 미상이나 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 김선웅

보증금: 200,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2023-11-22

확정일자: 2023-10-27

대항력: 있음

채권액과의 관계를 고려하여 배당 여부 확인이 필요합니다.

* 임차인: 김성은

보증금: 170,000,000원

전입일자: 2023-09-11

확정일자: 2023-07-28

대항력: 있음

채권액과의 관계를 고려하여 배당 여부 확인이 필요합니다.

* 임차인: 허혜민

보증금: 160,000,000원

전입일자: 2023-06-26

확정일자: 2023-05-30

대항력: 있음

채권액과의 관계를 고려하여 배당 여부 확인이 필요합니다.

* 임차인: 이은비

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-30

대항력: 있음

금액이 미상이나 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

그 외 강나영, 권은정, 정종상 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

등기부상 여러 건의 가압류 및 압류가 존재하였으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 본 경매 절차에서 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 봉천동 지역은 서울대입구역을 중심으로 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다. 인근에 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 밀집해 있어 주택 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 서울대입구역은 유동인구가 많고 상업 시설이 발달한 지역으로, 이는 본 물건의 잠재적 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 서울신봉초등학교를 남동측으로 인접하고 있으며, 서울대입구역(지하철 2호선)을 이용할 수 있어 교통 및 교육 환경이 비교적 양호합니다. 주변에는 다양한 상업시설 및 편의시설이 있어 생활하기에 편리한 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 구체적인 혐오시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요하나, 일반적인 주거지역 특성상 심각한 혐오시설이 인접해 있을 가능성은 낮아 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 차이: 건물 2층은 공부상 사무소이나 현황 다가구주택으로 이용 중인 점은 명도 및 이용에 있어 주의가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 인수: 위 권리분석에서 명시된 대항력 있는 임차인(조연주, 이은비, 박진호)의 보증금 합계 350,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다. 또한, 금액이 미상인 대항력 있는 임차인(CHUAZHENRONG, 이은비)이 있어 추가적인 인수 위험이 존재할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되고 있어, 타 물건의 경매 진행 결과에 따라 본건의 경매가 취소되거나 변경될 가능성이 있습니다.

* 현장 조사 제한: 현장 조사 당시 점유자의 폐문부재로 일부 세대 내부 확인이 어려워 설비 작동 여부 및 내부 인테리어 상태 확인이 불가하므로 입찰 시 유의해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 관리형주거환경개선사업 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구의 중심 지역인 봉천동에 위치하며, 서울대입구역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 다수 존재 및 일부 임차인의 보증금 미상, 공부상 용도와 현황 용도 불일치 등 권리 분석 및 명도 과정에서 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울대입구역 역세권 입지: 지하철 2호선 서울대입구역 접근성이 우수하여 교통이 편리하며, 주변 상권 발달로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 꾸준한 주택 수요: 배후 주거 단지가 잘 형성된 지역으로 다가구주택으로서의 임대 수요 기대.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경 제공.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 1,946,386,400원입니다. 다만, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 임차 보증금은 약 350,000,000원(조연주 150,000,000원 + 이은비 30,000,000원 + 박진호 170,000,000원)으로 추산됩니다. 따라서 실질적인 투자금액은 감정가에서 인수 보증금을 제외한 약 1,596,386,400원부터 시작한다고 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 해당 물건의 시장 가치, 낙찰가율, 임차인 명도 비용, 수리 비용 및 개별적인 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.