나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경130242 [1] 서울특별시 강서구 강서로45라길 44, 제5층 제502호 (내발산동, 가나아델리움) 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경130242 [1] 서울특별시 강서구 강서로45라길 44, 제5층 제502호 (내발산동, 가나아델리움) 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매2계 2024타경130242 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로45라길 44, 제5층 제502호 (내발산동, 가나아델리움) | 감정가: 335,000,000원 | 최저가: 214,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 기본 정보

경매구분: 부동산강제경매 (중복사건)

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경130242 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 강서로45라길 44, 제5층 제502호 (내발산동, 가나아델리움)

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 도시형생활주택)

감정가: 335,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 김OO

1.2. 물건 상세 정보

토지면적: 34.32㎡ (약 10.38평)

건물 전용면적: 46.14㎡ (약 13.96평)

* 다세대주택이므로 별도 분양면적은 없습니다.

제시외 건물면적 (무단증축): 17.60㎡ (약 5.32평)

* 총 사용 면적: 약 63.74㎡ (약 19.28평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 5층 502호

사용승인일: 2015.07.24.

이용상태: 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생/급배수/도시가스/승강기/난방설비 등이 갖춰져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동에 위치하며, '화곡보건경영고등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 그리고 근린생활시설이 혼재되어 있는 주거지역입니다.

특히, 인근에 대규모 아파트 단지인 '우장산 힐스테이트' 등이 소재하여 주거 인프라가 잘 갖춰져 있는 곳입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 5호선 '우장산역'을 이용할 수 있는 역세권 입지에 해당합니다.

주변 도로 폭은 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 건축 조건

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 건폐율 및 용적률의 제한이 있으나, 주거지로서의 안정적인 개발이 가능한 구역입니다.

또한, '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '대공방어협조구역' 및 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 고도제한 및 학교 환경에 대한 제약이 있으므로, 향후 재건축/리모델링 추진 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

3. 상권 및 생활 정보

3.1. 상권분석

주변에 '우장산 힐스테이트' 등 대규모 주거단지의 상권이 형성되어 있어, 학원, 대형 식료품 할인마트, 은행, 각종 편의시설 및 음식점 등이 밀집되어 있습니다.

이대서울병원, 미즈메디병원 등 다양한 중형 병원들이 도보권에 위치하여 '병원세권'으로의 이점을 가지고 있습니다.

인접한 마곡지구(LG사이언스파크 등) 개발로 인한 직주근접 수요가 풍부한 지역입니다.

3.2. 학군 및 생활 편의

주변에 가곡초, 명덕여중, 화곡중, 등명중, 명덕외고, 명덕고 등 우수한 학군이 형성되어 있습니다.

발산역/우장산역 라인을 중심으로 대형 브랜드 학원들이 분포하는 학원가와 가까워 교육 환경이 우수합니다.

우장산 공원과도 가까워 풍부한 녹지 환경과 산책로를 이용할 수 있습니다.

3.3. 혐오시설 분석

강서구는 '서남 물재생센터', '방화 건설폐기물처리장', 그리고 건설이 난항을 겪고 있는 '마곡열병합발전소' 등 기피 시설 관련 이슈가 있는 지역입니다.

본 물건지 주변에는 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 마곡/강서구 지역 전체의 환경적인 이슈(특히 '서남 물재생센터' 관련 악취 문제)가 주변 주거 지역의 이미지에 잠재적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리 분석 (제시된 정보 기준)

본건은 '부동산강제경매'이며, '토지/건물일괄매각' 사건입니다.

'소유자/채무자'가 '김OO'로 동일인이며, '채권자'는 채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

별도 '특이사항'으로 '중복사건'이 표기되어 있어, 경매 절차상 복수의 채권자가 경매를 신청했음을 알 수 있습니다.

*제시된 정보만으로는 낙찰 후 인수되는 권리(선순위 임차권, 유치권, 법정지상권 등)는 파악할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 상세한 등기부등본 및 현황조사가 필요합니다.

4.2. 잠재적 리스크 (주의사항)

제시외 건물 포함: 본건은 '제시외 건물 17.60㎡'가 포함되어 '토지/건물 일괄매각'이므로, 별도의 추가 비용 없이 매각에 포함되어 사용이 가능합니다.

위반건축물 표기: **가장 큰 리스크는 '집합건축물대장 기재 위반건축물 표기[무단증축]'입니다.**

- 제시외 면적(17.60㎡, 약 5.32평)이 무단으로 증축된 것으로 보이며, 이는 관할 구청(강서구청 주택과)에 의해 '위반건축물'로 등재되어 있습니다.

- 위반건축물로 이행강제금 부과 대상이 되며, 건축물대장에 '위반건축물'로 명시되어 대출 제약이 발생하거나 전세 보증 보험 가입이 불가할 수 있습니다.

- 위반사항을 해소(철거)하지 않는 한 지속적으로 이행강제금을 납부해야 합니다.

- 매수 후에는 이행강제금의 수준(연 1회 부과)과 철거 가능성 및 비용 등을 면밀히 검토하고, 매수자의 책임 하에 처리해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 5호선 우장산역 인근의 우수한 입지(교통/학군/생활편의시설)와 2015년 준공된 비교적 신축급 다세대주택이라는 장점을 가지고 있습니다.

감정가 3억 3,500만 원은 주변 시세 대비 경쟁력이 있을 수 있으나, **위반건축물(무단증축)이라는 치명적인 리스크**를 안고 있습니다.

입찰자는 위반건축물 해소 방안(철거 또는 양성화 여부), 예상 이행강제금의 수준, 그리고 이로 인한 대출 제약을 사전에 정확히 파악하여 **위반건축물 리스크를 반영한 낮은 금액으로 입찰해야** 합니다.

5.2. 투자 포인트

**역세권 입지 및 마곡지구 수혜**: 지하철 5호선 우장산역 인근의 편리한 교통과 마곡지구 개발의 간접 수혜지역으로 임대 수요가 안정적입니다.

**우수한 주거 환경**: 대단지 아파트 상권과 학군을 공유하는 위치로 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

**실사용 면적의 이점**: 제시외 무단증축 면적(약 5.32평)을 합산하면 실질적인 사용 면적이 넓어 거주 편의성이 높습니다. (단, 리스크 감수 필요)

**경쟁력 있는 가격**: 위반건축물 리스크를 반영하여 합리적인 수준 이하로 낙찰받을 경우, 실거주 또는 임대수익 측면에서 높은 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계