나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51033 [3] 전라남도 함평군 나산면 수상리 69 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51033 [3] 전라남도 함평군 나산면 수상리 69 전 경매

• 사건번호: 2025타경51033
• 주소: 전라남도 함평군 나산면 수상리 69
• 감정가: 17,307,000원
• 최저가: 9,692,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

목포지원 경매3계 2025타경51033 | 소재지: 전라남도 함평군 나산면 수상리 69 | 감정가: 17,307,000원 | 최저가: 9,692,000원 | 용도: 전

1. 목포지원 2025타경51033 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 목포지원 2025타경51033 (3) 사건의 물건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

사건번호: 목포지원 2025타경51033 (3)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 전라남도 함평군 나산면 수상리 69

용도: 전 (밭)

감정가: 17,307,000원

매각대상: 토지매각

토지면적: 641.00㎡ (약 193.89평)

토지 지분율: 64100 (전체 면적을 의미하는 것으로 보입니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

소유자: 농OOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 농OOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 장OOOOOOOO

주의사항:

- 일괄매각 (단, 본 건은 토지만 매각 대상입니다.)

- 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 매수신청 보증금 미반환)

- 제시외 수목의 지주대(철파이프)는 매각 제외 대상입니다.

- 맹지임 (도로에 직접 접하지 않아 차량 및 접근이 어려운 토지입니다.)

감정평가서 요약:

본건 토지는 전라남도 함평군 나산면 수상리 소재 '성재동마을' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 마을, 농경지, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다.

차량 진입은 가능하나 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지의 형태는 부정형이며, 경사도와 평지가 혼재되어 있습니다. 이용 현황은 휴경지, 임야, 전, 조림지, 자연림, 주거나지 등 다양하게 나타납니다.

각 필지별로 보전관리지역, 계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(거리별 제한 상이), 영농여건불리농지, 임업용산지, 준보전산지 등의 법적 제한이 다수 존재합니다.

제시목록 외 물건:

본건 토지 일부(11, 12번지)에 제시외 수목, (13번지)에 제시외 건물 1동, (14번지)에 제시외 컨테이너 1동 및 비닐하우스 1동, (4, 9, 12, 13번지)에 물탱크 각 1개씩, (7, 8, 13, 15, 17~21번지)에 수목 지주대(철파이프)가 소재하고 있습니다. 이 중 철파이프 지주대는 매각 제외됩니다.

공부와의 차이:

일부 필지는 공부상 지목과 현황이 상이하여(예: 전이나 현황 휴경지, 임야이나 현황 전) 추가 확인이 필요합니다.

기타 참고사항:

임대 관계는 파악되지 않았습니다.

일부 토지는 수목 식재를 위해 철재 지주 등이 설치되었으나 식재가 중단된 상태로 확인되었습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 함평군 나산면 수상리라는 농촌 지역에 위치하고 있습니다. '성재동마을' 남동측 인근에 자리 잡고 있으며, 주변 환경은 농경지와 임야가 주를 이루는 전형적인 농촌 마을의 모습입니다. 차량 접근은 가능하나, 본건 토지가 '맹지'라는 점은 접근성에 있어 매우 중요한 고려 사항입니다. 즉, 토지로 진입하기 위한 도로가 직접 연결되어 있지 않아, 인접 토지 소유자와의 협의나 별도의 통행권 확보 등 해결해야 할 과제가 있습니다. 주변의 도로 상태는 일부 필지는 비포장 농로에 접하고, 특정 필지는 약 3m 폭의 콘크리트 포장도로에 접하기도 합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자이자 소유자인 '농OOOOOOOOOOOOOOOO'의 채무 불이행으로 인해 채권자 '장OOOOOOOO'의 신청으로 진행됩니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리관계나 인수되는 권리는 없어 보이나, 경매 절차 진행 시 말소기준권리 확인 및 기타 권리 분석은 필수적입니다. 소유자와 채무자가 동일인이라는 점은 일반적인 담보권 실행 경매의 형태를 띱니다.

1.4. 상권분석

본건은 농경지와 임야, 자연림 등으로 둘러싸인 농촌 지역에 위치하므로, 상업적인 활동이 활발한 일반적인 상권과는 거리가 있습니다. 주변에 편의 시설이나 상업 시설이 밀집해 있지 않아, 지역 주민들은 생활 편의를 위해 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다. 따라서 상권 형성은 매우 제한적이며, 농업 또는 임업 활동을 중심으로 한 지역적 특성을 가집니다.

1.5. 생활정보

해당 지역은 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다. 도시의 편리함과는 거리가 있지만, 자연 속에서의 전원생활을 선호하는 분들에게는 적합할 수 있습니다. 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량을 이용하여 가까운 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '맹지'라는 점입니다. 토지로의 정상적인 접근이 불가능하여, 차량 통행이나 건축, 농업 활동에 심각한 제약을 받을 수 있으며, 이를 해결하기 위한 추가적인 비용과 노력이 요구됩니다. 또한, '농지취득자격증명'이 반드시 필요하며, 이를 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금을 돌려받지 못하는 불이익이 발생합니다. 토지 이용계획상 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지, 임업용산지, 준보전산지 등 여러 법적 규제가 존재하여 토지 활용에 제약이 따릅니다. 일부 필지의 지목과 현황이 불일치하는 점, 제시외 건물 및 수목, 시설물 등이 존재하여 명도 또는 처리 과정에서 추가적인 문제가 발생할 가능성도 있습니다. 일부 토지가 경사지이거나 자연림, 조림지 형태로 있어 개발 및 이용에 추가적인 작업이 필요할 수 있습니다.

1.7. 혐오시설 조사

주변 시설 조사를 수행한 결과, 본건 토지 소재지 인근에 특정 혐오시설(산업폐기물 처리장, 대규모 축산 시설 중 환경 민원이 예상되는 곳 등)이 직접적으로 위치하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 농촌 지역의 특성상 소규모 축사 등이 존재할 가능성은 있으며, 이는 향후 개발 또는 이용 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 종합 의견

본건은 함평군 나산면의 농촌 지역에 위치한 토지로, 감정가는 1,730만 7천원입니다. 토지 자체의 면적은 641㎡ (약 193.89평)입니다. 그러나 '맹지'라는 매우 치명적인 단점을 가지고 있어 접근성 문제가 해결되지 않으면 활용이 어렵습니다. 더불어 농지취득자격증명 필수, 복잡한 토지 이용계획 및 제한, 지목과 현황 불일치, 제시외 물건 존재 등 다수의 리스크 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다. 따라서 본건은 상당한 추가 조사, 법률 검토, 그리고 인접 토지 소유자와의 원만한 협상 등 많은 노력을 기울여야만 잠재적 가치를 실현할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

본건 토지의 가장 큰 투자 포인트는, 만약 '맹지' 문제를 성공적으로 해결하고 다양한 토지 이용 규제 하에서 최적의 활용 방안을 찾을 수 있다면, 현재의 감정가 대비 낮은 가격으로 토지를 취득할 수 있다는 점입니다. 예를 들어, 일부 필지에 지정된 보전관리지역이나 계획관리지역을 활용하여 소규모 농업 시설이나 관련 부대시설을 설치하거나, 임업용산지로서의 가치를 활용하는 방안 등을 모색해볼 수 있습니다. 그러나 이는 매우 높은 난이도와 리스크를 수반하므로, 해당 지역의 부동산 개발 동향, 법규 변경 가능성, 그리고 토지 활용에 대한 철저한 사전 조사 및 전문가의 도움이 필수적입니다. 현재로서는 접근성 문제가 해결되지 않은 이상, 적극적인 투자를 고려하기보다는 장기적인 관점에서 접근해야 할 물건입니다.

법원 정보

목포지원 경매3계