나이스옥션 법원경매 해남 2024타경55337 [2] 전라남도 해남군 화원면 인지리 98-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경55337 [2] 전라남도 해남군 화원면 인지리 98-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경55337
• 주소: 전라남도 해남군 화원면 인지리 98-1
• 감정가: 69,960,000원
• 최저가: 39,178,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

해남지원 경매1계 2024타경55337 | 소재지: 전라남도 해남군 화원면 인지리 98-1 | 감정가: 69,960,000원 | 최저가: 39,178,000원 | 용도: 전

1. 부동산 임의경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2024타경55337 (2)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 전라남도 해남군 화원면 인지리 98-1

용도: 전 (농지)

감정가: 69,960,000원

토지면적: 1590.00㎡ (약 481평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 소재지 및 현황

본건은 전라남도 해남군 화원면 인지리 소재 "인지제" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대로 파악됩니다. 토지의 형태는 기호(1)은 부정형이며, 기호(2)는 부정형으로 일부는 전, 일부는 묘지로 이용되고 있습니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 기호(1) 토지는 서측으로 폭 약 3미터 내외의 비포장 농로에 접해 있고, 기호(2) 토지는 북측으로 폭 약 3미터 내외의 비포장 농로에 접해 있습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 해남군 화원면의 농경지대에 위치하며, 인근에 "인지제"가 있습니다. 마을과 농경지가 어우러진 조용한 입지이며, 차량 접근이 가능합니다. 서측 및 북측으로 농로가 접해 있어 농업 활동 및 지역 접근성은 보통입니다. 주변에는 단독주택과 임야 등이 분포하고 있어 전원생활이나 농업 관련 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 권리분석

소유자는 전OO이며, 채무자 역시 전OO입니다. 채권자는 화OOOOOOO입니다. 본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본건의 특이사항으로는 농지취득자격증명과 분묘기지권이 있습니다.

1. 농지취득자격증명: 농지법에 따라 농지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 본건 토지는 농지이므로, 낙찰자는 해당 서류를 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. (2025. 7. 28.자 화원면 사실조회회신서 참조)

2. 분묘기지권: 본건 토지(기호(2)) 지상에 분묘 2기가 소재하는 것으로 확인되었습니다. 분묘기지권은 분묘를 설치한 자 또는 그 승계인이 분묘를 수호, 봉사하기 위하여 그 분묘가 소재한 토지를 사용하는 권리입니다. 이는 법적으로 인정되는 권리이므로, 향후 분묘 이장 등과 관련하여 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. (대법원 판례에 따르면, 2001년 1월 13일 이전 설치된 분묘에 대해 시효취득으로 인정된 분묘기지권은 여전히 유효하며, 분묘가 존속하고 봉제사가 계속되는 한 소멸하지 않는다고 합니다. 다만, 시효취득한 분묘기지권자라도 토지 소유자의 지료 청구가 있을 경우, 청구한 날부터 지료를 지급할 의무가 발생할 수 있습니다.)

1.5. 상권분석

본건 소재지는 마을 주변 농경지대로, 인근에 상업시설이 밀집한 지역은 아닙니다. 따라서 직접적인 상권 분석은 제한적이며, 주로 농업 생산 활동이나 전원생활을 중심으로 한 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 해남군 화원면의 중심 시가지나 인근 주요 도시의 상권과 연계하여 생활 편의시설을 이용하게 됩니다.

1.6. 생활정보

본건은 농경지대로, 인근에 주거 시설이 일부 산재해 있습니다. 주변의 주요 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 해남군 화원면 소재지 또는 인근 도시로 이동하여 이용해야 할 것으로 판단됩니다. 구체적인 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 확인할 수 있습니다. (검색 결과, 본건 소재지 인근에 대규모 혐오시설이 있는 것으로 특정되지는 않았습니다.)

1.7. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 농지 취득 시 반드시 농지취득자격증명이 필요하며, 미비 시 매수 보증금 미반환 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. (이는 농지 취득 자격이 있는지, 농업 경영 계획 등을 심사받는 절차입니다.)

2. 분묘 2기 소재: 토지 지상에 분묘 2기가 존재하여, 향후 분묘 이장 및 관련 법적 문제 발생 시 추가 비용 및 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 분묘기지권의 법적 효력과 관련된 사항을 충분히 인지해야 합니다.

3. 농림지역 등 토지 이용 제한: 본 토지는 농림지역, 자연취락지구(기호1), 가축사육제한구역, 농업보호구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. 특히 가축 사육 제한에 대한 구체적인 내용을 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 농지로서, 농지법에 따른 농지취득자격증명 취득이 필수적이며, 토지 지상에 분묘 2기가 소재하고 있어 권리 관계 및 향후 관리에 주의가 필요한 물건입니다. 입지적으로는 농경지대로서 농업용 또는 전원생활용으로 고려해 볼 수 있습니다. 감정가는 69,960,000원이며, 토지 면적은 1590.00㎡ (약 481평)입니다. 농지 취득 관련 규정과 분묘 처리 문제를 신중하게 검토해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 농지로서의 가치: 실제 농업 경영을 하거나, 향후 농업 관련 정책 변화에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 지분 활용 가능성 (확인 필요): 만약 농지취득자격증명을 발급받기 어려운 경우, 해당 토지를 공유물로 활용하거나 다른 방안을 모색할 수 있습니다 (단, 본건은 토지 매각으로 명시되어 있습니다).

3. 저평가 가능성: 농지 규제 및 분묘 문제로 인해 다른 토지에 비해 상대적으로 저평가되었을 가능성이 있으며, 이러한 부담을 해소할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

면적 계산 방법: 1평 = 3.3058㎡

토지면적 1590.00㎡ / 3.3058㎡/평 ≈ 480.97평

이므로 약 481평으로 기재하였습니다.

법원 정보

해남지원 경매1계