나이스옥션 법원경매 해남 2024타경55917 [2] 전라남도 완도군 소안면 미라리 657 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 소안면 미라리 소재 "부흥마을" 인근에 위치한 부동산으로서,
주위환경은 자연부락, 농경지, 자연림 등이 소재하는 해안 농촌지대 및 산림지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하나, 도서지역에 소재하여 제반 교통상황은 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형, 주거나지 및 전으로 이용중임.
기호(2): 부정형, 전(휴경지) 및 일부 묘지로 이용중임.
기호(3): 부정형, 전(휴경지) 및 잡종지로 이용중임.
기호(4): 부정형, 답(휴경지) 및 묵정밭으로 이용중임.
기호(5): 부정형, 전(휴경지) 및 자연림으로 이용중임.
기호(6): 부정형, 자연림 및 일부 묘지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 북동측으로 세로(불)에 접함.
기호(2): 지적도상 남측으로 도로에 접하나 현황 맹지임.
기호(3): 지적도상 남측으로 소로에 접함.
기호(4-6): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 현상변경허가대상구역
기호(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)
기호(3): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 국립공원, 영농여건불리농지
기호(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 현상변경허가대상구역
기호(5): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 국립공원, 영농여건불리농지
기호(6): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 공익용산지(보전산지),
국립공원

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(2025. 2. 19.자 소안면 사실조회회신서 참조)
2. 현황 묵전 및 분묘 소재
3. 지적도상 남측으로 도로에 접하나 현황 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

* 사건번호: 해남지원 2024타경55917 (2)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 농업협동조합중앙회

* 총 채권액: 571,124,541원

1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 전라남도 완도군 소안면 미라리 657

* 토지 면적: 2800.00㎡ (약 847.00평)

* 건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.3. 용도 및 감정가

* 용도: 전 (농지)

* 감정가: 19,040,000원

* 매각 대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* "부흥마을" 인근에 위치하며, 자연부락, 농경지, 자연림 등이 소재하는 해안 농촌지대 및 산림지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 도서 지역에 소재하여 전반적인 교통 상황은 불편합니다.

2.3. 도로 접근성

* 본건 토지 중 일부(기호 2번)는 지적도상 남측으로 도로에 접하나, 현황 맹지로서 실제 토지 이용 및 접근에 제약이 있습니다.

* 기타 토지들도 지적도상 맹지이거나 소로에 접하는 등 도로 접근성이 양호하지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2024년 5월 20일자 농업협동조합중앙회의 가압류 (갑5)

* 현재 등기부상 모든 권리(가압류, 강제경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 다수의 채권자들이 존재하며, 총 채권액은 571,124,541원에 달합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 분묘 소재로 인해 분묘기지권이 성립될 여지가 있으나, 그 성립 여부는 불분명하여 향후 문제가 될 소지가 있습니다.

4. 상권분석

* 본건은 농업용 토지로서, 주변이 농경지 및 자연림으로 이루어져 있어 직접적인 상권 분석은 어렵습니다. 주거 및 상업 활동과는 거리가 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 본건은 도서 지역에 위치하며, 주변 편의시설 및 생활 기반 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 차량 접근은 가능하나, 섬 지역 특성상 생활 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련

* 농지 취득 자격 증명은 필수입니다. 미제출 시 낙찰자가 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생하므로 반드시 사전에 준비해야 합니다.

* 향후 농지 관련 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

6.2. 분묘 관련

* 현황 묵전 및 분묘 소재로 인해 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용 시 제약을 야기하거나 추후 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

6.3. 도로 접근성 관련

* 지적도상 도로에 접하나 현황 맹지인 토지가 존재하여, 실제 토지 이용 및 건축 시 제약이 발생할 수 있습니다.

6.4. 법적 규제

* 본건 토지는 생산관리지역, 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 현상변경허가대상구역, 국립공원, 영농여건불리농지, 공익용산지(보전산지) 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 장기적인 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* (현황 및 규제 사항 고려 시, 투자 포인트는 매우 제한적입니다.)

8. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 완도군 소안면 소재의 농지로서, 넓은 면적을 가지고 있지만 도서 지역이라는 지리적 특성과 더불어 농지취득자격증명 필수, 분묘기지권 성립 가능성, 맹지 등 다수의 제약 및 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 생산관리지역, 자연환경보전지역, 국립공원 등 다양한 법적 규제가 적용되어 있어 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 요구됩니다. 투자 가치는 이러한 제약 조건들을 충분히 인지하고, 장기적인 관점에서 신중하게 접근해야 판단할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 정보 수집 및 분석이 필요합니다.

* 주변 유사 토지의 최근 실거래가 및 공시지가 조사.

* 완도군 소안면 지역 농지 시세 동향 파악.

* 해당 토지의 실제 현황에 따른 가치 평가.

* 향후 개발 가능성 및 지역 토지 시장 전망 분석.

* 인수해야 할 권리가 없는 점은 긍정적이나, 앞서 언급된 각종 리스크 요인과 농지법 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 감정가 19,040,000원에서 시작하지만, 실제 입찰가는 이러한 복합적인 요소를 반영하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.