나이스옥션 법원경매 해남 2024타경55917 [5] 전라남도 완도군 소안면 미라리 996 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 소안면 미라리 소재 "부흥마을" 인근에 위치한 부동산으로서,
주위환경은 자연부락, 농경지, 자연림 등이 소재하는 해안 농촌지대 및 산림지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하나, 도서지역에 소재하여 제반 교통상황은 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형, 주거나지 및 전으로 이용중임.
기호(2): 부정형, 전(휴경지) 및 일부 묘지로 이용중임.
기호(3): 부정형, 전(휴경지) 및 잡종지로 이용중임.
기호(4): 부정형, 답(휴경지) 및 묵정밭으로 이용중임.
기호(5): 부정형, 전(휴경지) 및 자연림으로 이용중임.
기호(6): 부정형, 자연림 및 일부 묘지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 북동측으로 세로(불)에 접함.
기호(2): 지적도상 남측으로 도로에 접하나 현황 맹지임.
기호(3): 지적도상 남측으로 소로에 접함.
기호(4-6): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 현상변경허가대상구역
기호(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)
기호(3): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 국립공원, 영농여건불리농지
기호(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 현상변경허가대상구역
기호(5): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 국립공원, 영농여건불리농지
기호(6): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 공익용산지(보전산지),
국립공원

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(2025. 2. 19.자 소안면 사실조회회신서 참조)
2. 현황 묵전 및 자연림
3. 지적도상 맹지임
4. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2024타경55917 (5)

소재지: 전라남도 완도군 소안면 미라리 996

용도: 전

감정가: 3,701,100원

토지면적: 949.00㎡ (약 287평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (농림수산업자신용보증)

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항:

* 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(2025. 2. 19.자 소안면 사실조회회신서 참조)

* 현황 묵전 및 자연림

* 지적도상 맹지임

* 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

입지조건

본건은 전라남도 완도군 소안면 미라리 소재 "부흥마을" 인근에 위치한 부동산입니다.

주위 환경은 자연부락, 농경지, 자연림 등이 소재하는 해안 농촌지대 및 산림지대입니다.

차량 접근은 가능하나, 도서지역에 소재하여 제반 교통 상황은 불편합니다.

각 필지의 인접 도로 상태는 다음과 같습니다.

* 기호(1): 지적도상 북동측으로 세로(불)에 접함.

* 기호(2): 지적도상 남측으로 도로에 접하나 현황 맹지임.

* 기호(3): 지적도상 남측으로 소로에 접함.

* 기호(4-6): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태는 생산관리지역, 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든 축종 또는 닭, 오리, 개, 돼지 제한), 현상변경허가대상구역, 국립공원, 영농여건불리농지, 공익용산지(보전산지) 등에 해당합니다.

권리분석

본건은 해남지원 2024타경55917 (5)호 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증)이며, 말소기준권리는 2024년 5월 20일 접수된 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증)의 가압류(광주지방법원 2024카단53368)입니다.

등기부상 권리로는 소유권이전, 다수의 가압류, 그리고 최종적으로 농업협동조합중앙회의 강제경매개시결정(2025-01-03, 318,104,431원)이 있습니다.

등기부채권 총액은 571,124,541원입니다.

상기 모든 권리는 말소기준권리 이하의 권리이므로 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 없습니다.

상권분석

본 물건은 해안 농촌 지역에 위치하며, 주위는 자연부락, 농경지, 자연림이 분포하는 지역입니다.

이 지역은 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 곳으로, 상업 시설이나 대규모 편의 시설이 밀집해 있지 않습니다.

대중교통 이용이 불편하고 차량 접근성도 제한적일 수 있어, 상권 형성에 필요한 인프라가 부족한 지역입니다.

생활정보

본 물건은 도서 지역의 농촌에 위치하여, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

인근 마을과의 교류는 가능하나, 현대적인 생활 환경과는 거리가 있습니다.

주요 편의 시설 및 행정 서비스 이용을 위해서는 완도군 소재지로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 증명 필수: 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 미발급 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 원상회복 명령 가능성: 소안면 사실조회 회신서에 따라 향후 원상회복명령이 내려질 가능성이 있습니다. 현재 이용 상태나 용도 변경 시 문제가 될 수 있습니다.

* 맹지 및 경계 불명확: 지적도상 맹지이거나 현황 맹지일 수 있으며, 인접 토지와의 경계가 불명확하여 추가적인 측량 및 확인 작업이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역, 자연환경보전지역, 국립공원, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

* 현황 묵전 및 자연림: 현재 농경지로서 활용되지 않고 방치된 밭(묵전) 또는 자연림 상태이므로, 재정비에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 교통 및 접근성 불편: 도서 지역 특성상 육지와의 접근성이 떨어지고 대중교통 이용이 불편하여, 물류 이동이나 외부 방문객 접근에 어려움이 있을 수 있습니다.

종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 소안면 미라리 소재의 토지 매각 건으로, 감정가는 3,701,100원이며 토지 면적은 949㎡(약 287평)입니다.

해당 물건은 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이며, 현재 묵전 및 자연림 상태이고 지적도상 맹지라는 점, 그리고 국립공원 및 각종 개발 제한 구역에 속해 있어 토지 이용에 제약이 많다는 점이 주요 특징입니다. 또한, 향후 원상회복명령 가능성과 경계 불명확성 등의 리스크가 존재합니다.

입지적으로는 해안 농촌 지역의 자연 경관은 좋으나, 도서 지역 특성상 교통 및 생활 편의성은 낮습니다.

등기부상 채권 총액은 약 5.7억원으로 높으나, 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 농업 목적의 취득이나 장기적인 개발 계획이 없는 투자자에게는 신중한 접근이 필요합니다. 개인적인 활용 목적이나 자연 보전을 위한 취득에 더 적합할 수 있습니다.

투자 포인트

* 농지 취득 자격 증명 발급 가능 여부 및 관련 절차를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

* 토지의 현재 상태(묵전, 자연림)를 고려하여 향후 복구 또는 개발에 필요한 비용과 시간을 산출해야 합니다.

* 지적도상 맹지인 점을 감안하여, 인접 토지와의 경계 확인 및 도로 접근성 확보 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

* 국립공원, 가축사육제한구역 등 토지이용 관련 법규 및 제한 사항을 정확히 파악하여 실제 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.

* 도서 지역의 교통 불편과 생활 환경의 열악성을 고려하여 실질적인 활용 가치를 보수적으로 평가해야 합니다.

예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,701,100원입니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

그러나 본 건은 농지취득자격증명 필수, 맹지, 자연림/묵전 상태, 각종 개발 제한, 도서 지역의 교통 불편 등 활용에 제약이 많은 점을 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 물건의 현재 상태, 각종 규제, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 검토하여 보수적으로 산정해야 하며, 특별한 개발 호재나 규제 완화 가능성이 없다면 감정가 대비 낮은 금액으로 결정될 가능성이 높습니다. 정확한 입찰가 산정은 현장 방문 및 추가적인 법률 검토 후 진행하시는 것을 권장합니다.

제공된 정보에는 주변 혐오시설에 대한 정보가 포함되어 있지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.