나이스옥션 법원경매 해남 2024타경55917 [4] 전라남도 완도군 소안면 미라리 695-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 소안면 미라리 소재 "부흥마을" 인근에 위치한 부동산으로서,
주위환경은 자연부락, 농경지, 자연림 등이 소재하는 해안 농촌지대 및 산림지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하나, 도서지역에 소재하여 제반 교통상황은 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형, 주거나지 및 전으로 이용중임.
기호(2): 부정형, 전(휴경지) 및 일부 묘지로 이용중임.
기호(3): 부정형, 전(휴경지) 및 잡종지로 이용중임.
기호(4): 부정형, 답(휴경지) 및 묵정밭으로 이용중임.
기호(5): 부정형, 전(휴경지) 및 자연림으로 이용중임.
기호(6): 부정형, 자연림 및 일부 묘지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 북동측으로 세로(불)에 접함.
기호(2): 지적도상 남측으로 도로에 접하나 현황 맹지임.
기호(3): 지적도상 남측으로 소로에 접함.
기호(4-6): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 현상변경허가대상구역
기호(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)
기호(3): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 국립공원, 영농여건불리농지
기호(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 현상변경허가대상구역
기호(5): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 국립공원, 영농여건불리농지
기호(6): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 공익용산지(보전산지),
국립공원

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(2025. 2. 19.자 소안면 사실조회회신서 참조)
2. 현황 묵답 및 묵정밭
3. 지적도상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 해남지원 2024타경55917 (4)

* 소재지: 전라남도 완도군 소안면 미라리 695-1

* 용도: 답 (논)

* 감정가: 902,400원

* 토지면적: 96.00㎡ (약 29평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (농업협동조합중앙회로 추정)

2. 입지조건

2.1. 소재지및주위환경

* 본건은 전라남도 완도군 소안면 미라리 소재 "부흥마을" 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 자연부락, 농경지, 자연림 등이 소재하는 해안 농촌지대 및 산림지대로 구성되어 있습니다.

* 소안면 미라리는 아름다운 경관으로 유명하며, 천연기념물 제339호인 완도 미라리 상록수림이 인근에 위치하고 있습니다.

* 지역 자체는 다도해해상국립공원에 속해 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 도서지역에 소재하여 전반적인 교통 상황은 불편한 편입니다.

* 대중교통 이용 및 외부와의 접근성이 제한적일 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리는 2024년 5월 20일 접수된 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증)의 가압류 (광주지방법원 2024카단53368) 입니다.

* 본 물건은 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없는 한, 대부분의 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부채권총액

* 등기부채권 총액은 571,124,541원입니다.

3.3. 인수되는권리

* 등기부상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: -'로 기재되어 있어, 혹시 모를 지상권 등 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 임차인현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 별도로 명시된 임차인 현황은 없습니다.

4. 토지이용현황및관련사항

4.1. 토지이용상태

* 본건은 공부상 용도가 '답'이며, 현황은 묵답 (묵힌 논) 및 묵정밭 (묵힌 밭)으로 이용 중입니다.

* 감정평가서 상 본건 토지의 기호(4)는 '부정형, 답(휴경지) 및 묵정밭으로 이용중임'으로 기재되어 있습니다.

4.2. 지적도상맹지여부

* 본 건은 지적도상 맹지입니다.

* 이는 토지가 공공 도로와 직접 연결되어 있지 않아 접근 및 이용에 제약이 있음을 의미합니다.

4.3. 토지이용계획및제한상태

* 본 건은 생산관리지역, 자연환경보전지역 등 복합적인 용도지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역 (모든 축종 또는 특정 축종 제한)에 해당됩니다.

* 국립공원, 현상변경허가대상구역, 영농여건불리농지 등 개발 및 이용에 제약을 가하는 다양한 법규가 적용될 수 있습니다.

5. 잠재적리스크및주의사항

5.1. 농지관련주의사항

* 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다.

* 농지취득자격증명을 제출하지 않을 경우, 매수 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

5.2. 원상회복명령가능성

* 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이는 현재 토지의 이용 현황이나 상태에 따른 조치일 수 있으며, 2025년 2월 19일자 소안면 사실조회 회신서를 참조해야 합니다.

5.3. 기타리스크

* 도서지역 특성상 교통 불편 및 생활 편의시설 접근성 제한이 있습니다.

* 지적도상 맹지로서 건축 등 토지 활용 시 도로 확보에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.

6. 종합의견

* 본 물건은 전라남도 완도군 소안면의 한적한 해안 농촌 지역에 위치한 96㎡(약 29평) 규모의 소규모 답(논) 토지입니다.

* 감정가는 902,400원으로 매우 낮으나, 농지취득자격증명이 필수이며 현재 묵답 및 묵정밭 상태이고 지적도상 맹지라는 점이 주요 특징입니다.

* 지역은 국립공원에 속하고 생산관리지역, 자연환경보전지역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용되어 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

* 교통 접근성이 좋지 않고 생활 편의시설과의 거리도 고려해야 합니다.

* 등기부상 다수의 가압류가 존재하지만, 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 인수할 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 향후 원상회복명령 가능성이 언급되어 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 자연환경이 우수하고 관광자원(상록수림, 해수욕장 등)이 있는 지역이나, 토지 자체의 직접적인 개발이나 활용에는 많은 제약이 따를 것으로 보입니다.

7. 투자포인트

* 매우 낮은 감정가로 인해 초기 투자 비용이 적게 듭니다.

* 특정 목적 (예: 인근 토지 소유자의 합필 또는 농지 임차 목적 등)을 가진 투자자에게는 고려해볼 만한 물건일 수 있습니다.

* 자연 친화적인 환경에 관심 있는 경우, 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

8. 예상입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 토지의 실거래가, 토지 이용 규제 완화 가능성, 인근 지역의 개발 계획, 현재 토지 상태를 활용할 수 있는 구체적인 방안 등에 대한 추가적인 시장 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

* 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

* 감정가 902,400원을 기준으로, 인수할 보증금이나 권리는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.