나이스옥션 법원경매 남원 2024타경1082 [1] 전북특별자치도 남원시 운봉읍 주촌리 산38-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남원 2024타경1082 [1] 전북특별자치도 남원시 운봉읍 주촌리 산38-1 임야 경매

물건 대표 이미지

남원지원 경매1계 2024타경1082 | 소재지: 전북특별자치도 남원시 운봉읍 주촌리 산38-1 | 감정가: 212,235,690원 | 최저가: 72,797,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 남원지원 2024타경1082 (1)

소재지: 전북특별자치도 남원시 운봉읍 주촌리 산38-1 외 다수 (목록 총 32개)

용도: 임야 외 (현황 목장용지, 전, 주거나지, 도로 등 복합)

감정가: 212,235,690원

매각대상 면적: 총 토지면적 260,806.00㎡ (약 78,894평), 토지 지분율 4,333,732.440000001 (지분 매각)

경매 구분: 부동산 임의경매

채무자/소유자: 용OO

채권자: 남OOOOOOO

1.2. 입지 조건 분석

위치 및 환경: 본건은 남원시 운봉읍 주촌리 "주촌마을" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지 및 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

현황 및 도로: 다수의 일련번호 토지가 목장용지(초지), 자연림, 전 등으로 이용 중이며, 특히 일부 토지는 현황이 '도로'로 이용되고 있습니다. 대부분의 토지가 부정형 또는 세장형의 완경사지 또는 급경사지 형태입니다. 도로 조건은 노폭 3m~6m의 현황 도로와 접하거나, 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 출입 가능한 상태입니다.

1.3. 권리 분석

매각 방식: 토지 일부 지분 매각(공유자우선매수 가능)이며, 일괄 매각 건입니다.

농지취득자격증명: 목록 13, 15, 16, 17, 18, 21, 25에 해당하는 토지는 '전' 등 농지로 이용 중이거나 지목이 농지 관련이므로, 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

공유자 우선매수권: 공유자(지분을 가진 자)가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 행사는 1회로 제한됩니다. 입찰 시 공유자우선매수권 행사 가능성을 고려해야 합니다.

소유권 행사의 제한: 목록 12는 인접 토지와 일단의 목장용지로 이용 중이며, 지상에 타인 소유 건물이 소재하여 매각에서 제외됩니다. 이 타인 소유 건물로 인해 소유권 행사에 제한을 받는 토지 가액이 930,000원으로 평가되었습니다.

제시 외 물건: 목록 17 지상에는 해체 및 철거가 용이한 비닐하우스 및 이동이 용이한 컨테이너 여러 동과 소규모 재배 작물이 있으나, 이는 매각 대상에서 제외됩니다.

1.4. 용도 및 현황 분석 (상권분석 대신)

다양한 용도지역: 다수 토지가 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 목록 5는 자연환경보전지역, 백두대간보호지역, 국립공원 공원자연환경지구 등 규제가 복잡하게 설정되어 있습니다. 목록 11과 30은 여러 용도지역에 걸쳐 있습니다.

현황과 공부의 차이: 제시목록상 지목은 목장용지, 답, 전, 대, 임야 등이나, 목록 3, 4, 9, 14, 16, 17, 19, 23의 일부와 목록 31 전부는 현황이 '도로'로 이용 중입니다. 특히 목록 32는 지목이 '임야'이나 현황은 신축 허가를 받은 '주거나지'로 이용 예정입니다. 현황과 공부상 지목의 차이가 크므로, 토지 이용계획에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.5. 생활 정보

교통: 차량 접근 및 인근 버스 승강장 소재로 보통의 교통 여건을 갖추고 있습니다.

주변 시설: 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

혐오시설: 감정평가서상 주위 환경은 '보통'으로 기재되어 있으며, 본 정보만으로는 명확한 혐오시설의 존재 여부를 알 수 없습니다. 입찰 전 현장 조사를 통해 소음, 환경 저해 시설 등은 직접 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 주의사항

지분 매각의 리스크: 본 건은 토지일부지분매각이므로, 낙찰 후 공유자 간의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통해 지분을 현금화하거나 단독 소유로 전환해야 하는 리스크(공유자우선매수 포함)를 안고 있습니다.

농지취득자격증명(농취증) 미제출 리스크: 농취증이 필요한 목록에 대해 기한 내 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로, 농지취득자격 요건을 사전에 확인해야 합니다.

용도 규제 및 소하천구역: 목록 1, 4, 17 일부, 26 전부는 소하천구역에 해당되어 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 다수 토지가 가축사육제한구역 및 영산강·섬진강수계 건축 등 허가제한지역에 포함되어 규제가 복잡합니다.

타인 소유 건물: 목록 12의 경우 타인 소유 건물로 인해 소유권 행사에 일부 제약이 발생합니다.

맹지 및 도로 현황: 목록 2, 5, 7, 13, 15, 18은 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 출입 가능합니다. 실제 이용 현황과 지적도상의 맹지 여부를 현장에서 정확히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 총 32개 필지 중 일부 지분 매각 물건으로, 감정가가 약 2억 1천만 원대입니다. 지목은 임야이나 실제 현황은 목장용지, 전, 도로, 그리고 건축 허가를 받은 주거나지(목록 32)까지 매우 복합적으로 구성되어 있습니다.

가장 큰 난이도는 '지분 매각'과 '농취증 필요'입니다. 지분 매각에 대한 처리 능력(협상력 또는 법적 대응 능력)이 필수적이며, 농지 목록에 대한 농지취득자격 요건을 갖추어야 합니다.

목록 32와 같이 현황 '주거나지'로 신축 허가가 진행 중인 필지가 포함되어 있어, 전체 지분을 확보할 경우 개발 잠재력이 높은 일부 필지가 존재할 수 있습니다. 그러나 전체 토지의 상당 부분이 규제가 강한 임야 또는 보전관리지역에 속해 있습니다.

1.8. 투자 포인트

지분 투자 경험자에게 적합: 지분 매각의 리스크를 이해하고 공유자 협의나 소송을 통해 수익을 실현할 수 있는 전문적인 투자자에게 유리한 물건입니다.

개발 잠재력 있는 필지 혼재: 목록 32와 같이 개발 행위가 진행 중인 주거나지 현황 토지(임야)가 포함되어 있어, 전체 지분을 확보하거나 개발 가능성이 높은 필지만을 대상으로 공유자 협의를 진행할 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

저렴한 농지 취득 기회: 농지취득자격증명 제출이 필수이지만, 농지를 포함하고 있어 지분 매각으로 인해 경쟁이 낮아질 경우 비교적 저렴한 가격에 농지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

남원지원 경매1계