나이스옥션 법원경매 전주 2020타경3579 [1] 전라북도 임실군 임실읍 신정리 211-1 답 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2020타경3579 [1] 전라북도 임실군 임실읍 신정리 211-1 답 경매

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전주지방법원 경매7계 2020타경3579 | 소재지: 전라북도 임실군 임실읍 신정리 211-1 | 감정가: 28,759,900원 | 최저가: 14,092,000원 | 용도: 답

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경3579 (1)

소재지: 전라북도 임실군 임실읍 신정리 211-1

용도: 답

감정가: 28,759,900원

토지면적: 1,326.00㎡ (약 401.16평)

토지 지분율: 132,600 (전체 면적 기준)

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 167.30㎡

매각대상: 토지매각 (토지만 경매 대상)

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수 제출

1.2. 입지조건

본건 토지는 전라북도 임실군 임실읍 신정리에 위치하며, "중신기마을" 내와 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 환경은 경지정리가 이루어진 농경지와 농촌 취락 마을이 혼합된 형태입니다. 중소형 차량의 진입은 가능하나, 인근 745번 지방도와의 도로 연계성이 다소 불편하여 전반적인 교통 상황은 일반적인 편의성에 비해 다소 떨어지는 편입니다. 기호 1 토지는 지적도 및 현황상 맹지이나, 기호 2 토지를 통해 출입이 가능합니다. 기호 2 토지는 서측으로 폭 약 3m의 포장된 도로와 접하며, 기호 4 토지는 동측으로 소폭의 농로와 접하지만 실제 출입은 남측 구거 일부를 복개하여 이용하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 전주지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 경매 대상은 토지이며, 소유권에 대한 복잡한 권리 관계는 확인되지 않으나, 강제경매라는 점을 감안할 때 채무 불이행으로 인한 경매 절차임을 알 수 있습니다. 가장 중요한 권리 사항은 매수인이 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 한다는 점입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수되므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 확인하고 준비해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농촌 취락 마을에 위치한 농경지이므로, 주변에 상업 시설이나 대규모 상권은 발달하지 않은 지역입니다. 기본적인 생활 편의 시설은 마을 단위에서 해결 가능하거나, 차량을 이용해 인근 읍내로 이동해야 할 것으로 보입니다. 영농 활동이나 전원 생활을 목적으로 하는 경우 적합할 수 있으나, 상업적 활동을 위한 입지로는 부적합합니다.

1.5. 생활정보

주변이 농촌 지역이므로, 일반적인 도시 생활의 편의 시설과는 거리가 있습니다. 다만, "중신기마을" 내에 위치하고 있어 지역 공동체 생활이나 농촌 생활을 원하는 분들에게는 적합할 수 있습니다. 생활 편의 시설, 교육 시설, 의료 시설 등은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

첫째, 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 이는 매수인이 반드시 충족해야 하는 조건이며, 미이행 시 입찰 보증금을 잃게 됩니다. 매각기일 2주 전부터 신청 가능하므로, 입찰 전 철저한 사전 확인 및 준비가 필수적입니다.

둘째, 현재 농지에 대한 불법 전용이 이루어진 상태로, 매수인이 원상회복 의무를 부담할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있으므로, 임실군 사실조회 회신서 등 관련 자료를 면밀히 검토해야 합니다.

셋째, 기호 1 토지는 지적도 및 현황상 맹지이므로, 접근성과 활용성에 제약이 따릅니다. 기호 2 토지를 통한 통행로 확보가 가능하지만, 이 역시 영구적인 권리 확보가 필요할 수 있습니다.

넷째, 공부상 지목과 현황의 차이입니다. 기호 2, 3 토지의 경우 공부상 지목은 '답'이나 현황은 각각 '대지 및 전', '도로'로 이용되고 있습니다. 이러한 차이는 향후 재산권 행사나 개발 시 법적인 문제로 이어질 수 있습니다.

다섯째, 기호 2 토지상에는 제시외 건물이 존재합니다. 매각 대상은 토지이나, 제시외 건물로 인해 토지 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있다는 점은 주의해야 합니다.

여섯째, 기호 1, 2, 3, 4 토지 모두 가축사육제한구역(절대금지지역-취수보호구역)에 해당하며, 기호 1 토지는 준보전산지, 기호 4 토지는 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 법적, 실무적 검토가 매우 중요하며, 관련 규정을 철저히 준수해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건 토지는 농촌 지역에 위치한 경매 물건으로, 토지 자체의 감정가는 비교적 낮게 책정되어 있으나, 다수의 법적 및 현실적인 제약 사항을 안고 있습니다. 특히 농지 불법 전용으로 인한 원상회복 의무 부담 가능성, 농지취득자격증명 필수 제출, 맹지 등의 문제는 매수인이 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 이러한 위험 부담을 감안했을 때, 매수인은 철저한 사전 조사와 법률 자문을 통해 리스크를 최소화해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 리스크가 높은 만큼, 가격적인 메리트가 있다면 투자 기회가 될 수 있습니다.

첫째, 잠재적 활용 가능성: 만약 농지 불법 전용 문제를 해결하고 적법한 농지 또는 기타 용도(계획관리지역 등)로 개발 또는 활용할 수 있는 방안이 있다면, 현재의 저평가된 가격에서 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

둘째, 농지 취득에 대한 이해: 농업 경영이나 귀농/귀촌 목적이라면, 농지 관련 법규에 대한 이해를 바탕으로 자격을 갖춘다면 도전해 볼 만합니다.

셋째, 주변 개발 가능성: 향후 지역 개발 계획이나 도로망 확충 등으로 인해 입지 조건이 개선될 가능성도 배제할 수는 없습니다.

그러나 상기 투자 포인트는 모든 법적, 행정적 제약이 해결되었을 때를 전제로 하므로, 철저한 현장 조사와 전문가 상담을 통해 투자 가치를 면밀히 재평가해야 합니다.

법원 정보

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