나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31057 [17] 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 1-2 라마다전주호텔 15층 1505호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유민 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 완산구 서노송동 소재 '전주시청' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 숙박시설 등이 주를 이루어 형성된 지역임.

교통상황

대상 물건까지 차량 진·출입이 자유로우며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등으 로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

기호 1~20)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 3층 307호 외 19개호로서, 외벽 : 현무암판재, 라임스톤 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 바닥 : 타일 깔기 창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호 1)~20)각 숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 숙박시설 및 근린생활시설 건부지 상태임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 개설된 노폭 약 25미터 내외의 포장도로를 통하여 주·출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)(2017-06-30), 지구단위계획구역(2024-02-29)(역사도심 지구 단위계획구역), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대 상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협 의임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : --.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 라마다전주호텔이나 현황은 글로스터호텔로 운영중

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 전주지방법원에서 진행 중인 2025타경31057 부동산 임의 경매 사건입니다.

소재지는 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 1-2번지에 위치한 라마다전주호텔 15층 1505호입니다.

본 물건의 용도는 숙박시설이며, 감정가는 298,000,000원입니다.

토지 면적은 12.20㎡ (약 3.69평)이며, 건물 면적은 46.38㎡ (약 14.03평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의 경매입니다.

채권자는 남원새마을금고이며, 공동담보 및 재매각 물건입니다.

주의사항으로는 공부상 명칭은 라마다전주호텔이나, 현황은 글로스터호텔로 운영 중이라는 점이 있습니다.

건축물대장 정보에 따르면 해당 건물은 지하 3층, 지상 15층 규모이며, 본 건은 15층에 위치하고 있습니다.

건물 사용승인일은 2017년 3월 31일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서노송동에 소재한 '전주시청'의 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설 및 숙박시설이 밀집한 지역으로 형성되어 있어 상업 활동이 활발한 곳입니다.

교통 상황은 대상 물건까지 차량 진·출입이 자유로우며, 간선도로와의 연계성이 좋고 대중교통수단과의 접근성 및 운행 빈도수 등을 고려할 때 양호한 편입니다.

물건의 동측으로는 노폭 약 25미터 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 주·출입에 용이합니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 대로3류 지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가대상구역으로 지정되어 있어 특정 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2017년 11월 10일 접수된 남원새마을금고의 근저당권(을1)으로, 채권최고액은 3,588,000,000원입니다.

등기부채권 총액은 3,588,000,000원입니다.

본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 예정이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없습니다.

인수해야 할 임차보증금은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황으로 '글로스터호텔전주'가 보증금 0원, 차임 0원으로 등재되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인: 글로스터호텔전주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 전주시 완산구 고사동은 전주시청이 인접해 있어 행정기관, 금융기관, 상업시설, 숙박시설 등이 밀집한 중심 상업 및 업무 지구입니다.

주변에는 다양한 근린생활시설과 숙박시설이 다수 분포하고 있어 관련 업종의 영업이 용이합니다.

전주한옥마을과도 인접하여 관광객 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 높은 지역입니다.

이 지역은 비교적 유동인구가 많으며, 식당, 카페, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

대중교통 이용이 편리하며, 시내버스 노선이 다양하게 운행됩니다.

차량 이용 시에도 시내외 이동이 용이한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

전주시청이 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리하며, 병원, 은행, 마트, 백화점 등 주요 생활 편의시설 이용이 수월합니다.

전주한옥마을, 경기전 등 주요 관광지와 인접하여 문화생활 및 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 명칭과 실제 운영 중인 호텔 명칭이 달라 혼란을 야기할 수 있습니다. (공부: 라마다전주호텔 / 현황: 글로스터호텔)

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰된 원인에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 방화지구, 시가지경관지구, 역사문화환경보존지역 등 다수의 제한사항이 있어 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 담보물의 가치 변동이나 처분 등이 본 경매 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

현장 조사를 통해 주변에 혐오시설 등 특이사항이 있는지 반드시 확인해야 합니다. (현재까지의 정보로는 혐오시설의 존재는 확인되지 않습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 중심부에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 숙박시설 및 근린생활시설로 활용 가치가 높습니다.

건축물은 2017년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하므로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

하지만, 공부상 명칭과 현황의 차이, 재매각 이력, 다수의 토지 이용 제한 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으나, 임차인 현황에 대한 보다 면밀한 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

전주 시청 및 주요 관광지와 인접한 역세권 입지

숙박시설 및 근린생활시설 용도로의 높은 활용도

비교적 신축 건물로 인한 낮은 유지보수 비용 예상

관광 도시 전주의 지속적인 관광객 수요

1.8. 예상 입찰가

감정가: 298,000,000원

본 물건은 인수할 임차보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 주변 시세와 본건의 잠재적 리스크 요인(재매각, 명칭 변경 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서 본다면, 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 238,400,000원 ~ 268,200,000원)에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 임대 사례 분석, 상가 시세 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.