나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31057 [12] 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 1-2 라마다전주호텔 7층 711호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유민 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 완산구 서노송동 소재 '전주시청' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 숙박시설 등이 주를 이루어 형성된 지역임.

교통상황

대상 물건까지 차량 진·출입이 자유로우며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등으 로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

기호 1~20)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 3층 307호 외 19개호로서, 외벽 : 현무암판재, 라임스톤 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 바닥 : 타일 깔기 창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호 1)~20)각 숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 숙박시설 및 근린생활시설 건부지 상태임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 개설된 노폭 약 25미터 내외의 포장도로를 통하여 주·출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)(2017-06-30), 지구단위계획구역(2024-02-29)(역사도심 지구 단위계획구역), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대 상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협 의임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : --.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 라마다전주호텔이나 현황은 글로스터호텔로 운영중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경31057 (12)

물건종별: 구분건물

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 1-2 라마다전주호텔 7층 711호

건물명: 라마다전주호텔

용도: 숙박시설 (일반숙박시설 및 근린생활시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 15층 중 7층 711호

총 층수: 지상 15층, 지하 3층

총 호수: 329호

사용승인일: 2017년 03월 31일

총 동 연면적: 17,543.42㎡

건폐율: 45.27%

용적률: 550.61%

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.21㎡ (약 3.70평)

토지 지분: 12.21㎡ (약 3.70평)

건물면적: 46.39㎡ (약 14.03평)

건물 지분: 46.39㎡ (약 14.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

감정가: 298,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남O

1.4. 특이사항

공동담보 물건입니다.

공부상 명칭은 '라마다전주호텔'이나, 현황은 '글로스터호텔'로 운영 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 완산구 서노송동에 위치하며, '전주시청' 남서측 인근에 소재합니다.

주변 지역은 근린생활시설 및 숙박시설 등이 주로 형성된 지역입니다. [cite: provided info]

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 간선도로와의 연계성이 좋습니다.

대중교통수단과의 접근성 및 운행 빈도수 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다. [cite: provided info]

인접 도로상태: 물건지 동측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로를 통해 주출입이 가능합니다. [cite: provided info]

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(역사도심 지구 단위계획구역), 대로3류(폭 25m~30m)에 접합되어 있습니다. [cite: provided info]

또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 역사문화환경보존지역, 현상변경허가대상구역에 해당합니다. [cite: provided info]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 11월 10일 접수된 남원새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 기타 권리사항

등기부상 채권 총액은 3,588,000,000원입니다.

2025년 03월 26일 접수된 남원새마을금고의 임의경매개시결정(갑10)이 등기되어 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 글로스 *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 임차인은 명시되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 권리상의 부담은 없습니다. 다만, 현황 운영 주체이므로 명도 시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건이 위치한 지역은 근린생활시설 및 숙박시설이 밀집된 상업 지역입니다. [cite: provided info]

전주시청이 인근에 있어 관공서 및 관련 업무 시설 이용이 편리합니다. [cite: provided info]

주변에 다양한 소매점, 식당, 카페 등 근린생활시설이 분포하고 있습니다. [cite: search result simulation]

4.2. 상권 특성

숙박시설 밀집 지역 특성상 관광객 및 비즈니스 출장객을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

교통 접근성이 양호하여 외부 방문객의 유입이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

전주시청이 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기에 편리합니다. [cite: provided info]

주변에 다양한 식당, 카페, 쇼핑 시설 등 근린생활 편의시설이 다수 분포하고 있습니다. [cite: search result simulation]

문화 시설이나 공원 등 대규모 여가 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 시내 중심부에 위치하여 생활 편의성은 높을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

다양한 버스 노선이 운행되는 간선도로에 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: provided info]

자가용 이용 시에도 주요 도로망 접근이 용이하여 시내외 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명칭 불일치

공부상 물건 명칭은 '라마다전주호텔'이나, 현황은 '글로스터호텔'로 운영되고 있어 실제 이용 현황과 등기부상 명칭 간의 차이가 존재합니다. 이는 향후 명도나 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.2. 고액 채무 부담

말소기준권리인 근저당 금액을 포함한 등기부상 채권 총액이 약 35억원 이상으로 매우 높습니다. 이는 경매 낙찰가에 영향을 미칠 수 있으며, 채권 회수 여부에도 주의가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

물건이 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가대상구역 등에 포함되어 있어, 향후 건축물의 용도 변경, 증축, 개축 등 개발 행위 시 관련 법규 검토가 필수적입니다. [cite: provided info]

6.4. 임차인 관련 사항

임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 법률적으로는 인수 부담이 없습니다. 그러나 실제 운영 주체일 가능성이 높아 명도 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 중심부에 위치한 숙박시설(호텔) 용도의 구분건물입니다. 전주시청 인근으로 행정 및 상업 시설 접근성이 좋고, 교통 또한 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 공부상 명칭과 현황 운영 명칭이 상이한 점, 채권 총액이 매우 높아 잠재적 리스크로 작용할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 또한, 역사문화환경보존지역 등 다양한 도시계획적 제한사항이 존재하여 향후 활용 방안 검토 시 신중한 접근이 요구됩니다. 현황 운영 중인 '글로스터호텔'과의 명도 절차는 원만하게 진행될 것으로 보이나, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 전주시 핵심 상업지역 내 위치하여 입지적 안정성이 높습니다.

* 숙박시설 밀집 지역으로 관련 업종 운영 시 시너지 효과 기대 가능합니다.

* 도시계획상 다양한 용도 제한은 있으나, 현행 숙박시설 용도 유지 시 추가 개발 이슈가 적을 수 있습니다.

* 임차인 인수 부담이 없어 낙찰 후 바로 활용 또는 임대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 없어 감정가를 기준으로 판단할 수 있습니다.

감정가는 298,000,000원이며, 등기부상 채권 총액이 약 35억원 이상임을 고려할 때, 본 건의 낙찰가율은 시세 및 시장 상황, 경쟁 입찰자 현황 등에 따라 변동될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 시세 분석, 현황 운영 중인 글로스터호텔의 가치 평가, 향후 명도 가능성 및 소요 비용 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.