나이스옥션 법원경매 통영 2025타경183 [1] 경상남도 거제시 고현동 OOOOOO 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해 · 평가일 2025.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '중곡초등학교' 남측에 위치하며 부근은 각종 상가 및 일부 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 양호합니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로 현황 '주상용'입니다.

인접 도로상태

남측 및 서측으로 8m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한아름유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호2) 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층으로

외벽: 석재, 스톤코트 마감.
내벽: 몰탈페인트 및 인테리어 마감.
창호: 샷시창호.

이용상태

1층~4층: 근린생활시설.
5층: 단독주택.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 전기설비, 난방설비, 방재설비, 승강기 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물의 연면적에 산입되지 않은 발코니, 다락방 등은 본건 건물에 포함하여 감정평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 2. 1층~4층은 근린생활시설로, 5층은 단독주택으로 이용중.
-건물의 연면적에 산입되지 않은 발코니, 다락방 등은 건물에 포함하여 감정평가함.
-2025. 6. 17.자 공매대행통지서가 한국자산관리공사로부터 접수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경183 (1)

소재지: 경상남도 거제시 고현동 1015-1

건물명: 바른 빌딩

용도: 근린주택 (1층~4층: 근린생활시설, 5층: 단독주택)

감정가: 1,759,277,400원

토지면적: 362.90㎡ (약 110평)

건물면적: 906.24㎡ (약 274평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하동군수산업협동조합 (하OOOOOOOOO)

건축연도: 2015년 (사용승인일 2016년 3월 7일)

특이사항: 공동담보, 건물 연면적 외 발코니, 다락방 등 포함 감정평가, 한국자산관리공사 공매대행 통지서 접수 (2025. 6. 17.)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '중곡초등학교' 남측에 위치하며, 각종 상가 및 일부 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 연계 및 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 사정은 우수합니다.

건물 구조 및 이용상태: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로, 1층부터 4층까지는 근린생활시설로, 5층은 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 석재 및 스톤코트 마감, 내벽은 몰탈페인트 및 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

인접 도로상태: 본건은 남측 및 서측으로 각각 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부요약:

등기부상 모든 근저당권(하동군수산업협동조합, 조정래, 손태성) 및 압류(통영세무서장, 거제시, 국민건강보험공단)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 2021년 5월 3일 접수된 하동군수산업협동조합의 근저당권입니다.

등기부채권 총액(토지+건물): 2,560,000,000원

임의경매 개시결정: 2025년 2월 3일, 하동군수산업협동조합에 의해 접수되었습니다.

임차인 현황:

* 김

보증금: 20,000,000원, 차임: 1,000,000원, 전입일자: 2023-02-01, 대항력: 없음

* 김

보증금: 0원, 차임: 200,000원, 전입일자: 2023-03-28, 대항력: 없음

* 박

보증금: 0원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2023-06-22, 대항력: 없음

* 배

보증금: 1,000,000원, 차임: 150,000원, 전입일자: 2021-09-14, 대항력: 없음

* 주식회사바램대부

보증금: 10,000,000원, 차임: 1,000,000원, 전입일자: 2021-11-04, 대항력: 없음

* 주식회사바른중공업

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-11-28, 대항력: 없음

* 주식회사비알자산관리대부

보증금: 1,000,000원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2022-06-14, 대항력: 없음

* 주식회사헤르메스디엔씨

보증금: 1,000,000원, 차임: 200,000원, 전입일자: 2022-01-11, 대항력: 없음

* 채

보증금: 0원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2024-12-18, 대항력: 없음

* 황

보증금: 20,000,000원, 차임: 850,000원, 전입일자: 2022-02-17, 확정일자: 2023-06-26, 배당신고일자: 2025-03-17, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 경상남도 거제시 고현동은 지역 내 주요 상업 및 주거 중심지로, 다양한 편의시설과 함께 유동인구가 풍부한 지역입니다. 본 건은 이러한 입지적 강점을 바탕으로 1층부터 4층까지의 근린생활시설은 안정적인 임대수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 5층 단독주택 역시 거주 또는 임대 목적 활용이 가능합니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(삼성하이츠빌라, 방주빌라(2차), 해원빌라)는 본 건과 같은 근린주택과는 건물 용도 및 규모 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 매물들은 주로 주거용 소형 빌라로, 본 건은 상가와 주택이 복합된 대형 건물임을 감안할 때, 직접적인 시세 비교를 통한 예상 입찰가 산출은 제한적입니다. 따라서 본 건의 감정평가액(1,759,277,400원)을 기준으로 시세 분석 및 입찰가를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 본건은 '중곡초등학교' 남측에 위치하며, '한아름유치원'과 인접하는 등 교육 환경이 양호합니다. 또한, 각종 상가들이 밀집한 지역으로 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

건물 내 시설: 건물 내에는 기본적인 급배수, 위생, 전기, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 또한 설치되어 있어 이용에 편리함을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계: 임차인 중 일부는 전입일자만 있고 확정일자 또는 배당신고일자가 기재되어 있지 않아, 법적 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 그러나 현재까지의 정보로는 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성은 항상 고려해야 할 요소입니다.

건물 유지보수: 2016년 사용승인을 받은 건물로, 향후 건물의 유지보수 및 관리에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

한국자산관리공사 통지서: 2025년 6월 17일 한국자산관리공사로부터 공매대행 통지서가 접수되었다는 점은 과거 공매 절차와 관련된 사항일 수 있으나, 현재 진행되는 법원 경매 절차에 직접적인 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시의 주요 상업지구인 고현동에 위치한 근린주택으로, 뛰어난 입지 조건과 함께 상업 시설 및 주거 시설을 동시에 갖춘 복합 건물입니다. 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 향후 투자 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 등기부상 모든 권리관계가 말소 예정이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점 또한 큰 장점입니다.

8. 투자 포인트

우수 입지: 거제시 핵심 상권에 위치하여 상업 시설의 임대 수익률 및 건물 가치 상승 잠재력이 높습니다.

수익 다각화: 근린생활시설과 주택으로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

권리관계 명확: 모든 선순위 권리가 말소되며, 임차인 인수 부담이 없어 명확한 권리 인수가 가능합니다.

편리한 접근성: 차량 접근성 및 대중교통 이용이 용이하여 임차인 모집에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 1,759,277,400원입니다. 제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보는 본 건과 건물 유형 및 규모에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 따라서 감정평가액을 기준으로 접근하되, 실제 경매 진행 시 응찰자들의 경쟁 정도 및 시장 상황을 고려해야 합니다.

잠재적 투자 가치를 고려하여, 감정가 대비 100%~103% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1,759,277,400원 ~ 1,812,055,720원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.