나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20736 [1] 경상남도 거제시 장평동 726-4 거제일성한빛빌라 5층505호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해 · 평가일 2025.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '양지초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택이 주를 이루며 일부 단독주택, 상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며 간선도로와의 접근성, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 505호로서,

외벽: 타일 마감.
내벽: 벽지 및 타일 마감.
창호: 샷시창호.

이용상태

연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지이며 연립주택의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측, 북측, 서측으로 도로와 접하며 남동측으로 주출입구가 위치합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(접함), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동백유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경20736 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장평동 726-4 거제일성한빛빌라 5층505호

용도: 연립주택

감정가: 64,000,000원

토지면적: 43.69㎡ (약 13.22평)

토지지분: 2.241297㎡ (약 0.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.57㎡ (약 17.41평)

건물지분: 2.953341㎡ (약 0.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항:

* 임대관계 미상. 인수 보증금 없음.

주의사항:

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계가 미상이므로 현장 방문을 통한 점유 관계 확인이 반드시 필요합니다.

특수물건정보: 해당 사항 없음.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 장평동에 소재하며, 양지초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택(빌라, 연립 등)이 주를 이루며 일부 단독주택과 상가 등이 혼재되어 있어 주거 환경 및 상업 시설 접근성이 양호한 지역입니다.

차량 출입이 자유롭고 간선도로와의 접근성이 좋아 대중교통 이용 또한 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

토지는 대체로 사다리형의 평지이며 연립주택의 부지로 이용 중입니다.

남측, 북측, 서측으로 도로와 접하고 있으며, 남동측에 주출입구가 위치합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로1류(폭10m~12m) 및 소로2류(폭8m~10m) 도로와 접하고 있어 일조권 및 통풍 등에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

다만, 가축사육제한구역 및 양지초등학교, 동백유치원 등 상대보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 현장 방문 시 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2013년 11월 15일 접수된 초량6동새마을금고의 근저당권(채권금액 93,600,000원)입니다.

이 외 2011년 6월 30일 소유권이전(신유정) 및 2013년 11월 15일 소유권이전(매매, 오승준, 114,000,000원) 등기 내역이 확인됩니다.

2025년 1월 21일 접수된 동구중앙새마을금고의 임의경매개시결정(채권금액 73,861,990원)으로 본 경매가 진행되고 있습니다.

등기부채권 총액은 93,600,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황상 인수할 보증금은 없으며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 경상남도 거제시 장평동에 위치한 연립주택으로, 주변 유사 물건들의 최근 매매 사례를 분석한 결과 다음과 같습니다.

최근 2026년 2월에 거래된 인근 '허브카운티2단지'(2014년식, 연립, 64.56㎡/19.53평)의 매매가는 8,000만원이며, 평당 약 409.6만원 수준입니다.

같은 시기에 거래된 '허브카운티1단지'(2014년식, 연립, 64.56㎡/19.53평)는 9,000만원으로, 평당 약 460.8만원 수준으로 거래되었습니다.

또한, 1995년식 '성아빌라'(다세대, 71.55㎡/21.64평)는 2026년 2월 6,500만원에 거래되었으며, 평당 약 299.9만원 수준입니다.

본 물건(건물면적 57.57㎡/17.41평, 1995년식)의 감정가는 64,000,000원으로, 평당 약 367.6만원입니다.

이는 신축 빌라보다는 낮지만, 오래된 빌라보다는 높은 가격으로, 입지 및 건물의 상태에 따라 시장 가치가 형성될 것으로 보입니다. 최신 거래 사례들을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 경상남도 거제시 장평동에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 주변 교통: 차량 출입이 용이하며, 시내버스 등 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 간선도로 접근성이 우수합니다.

* 교육시설: 양지초등학교, 동백유치원 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 공동주택 단지 내 상가 및 인근 상업 지역에 병원, 마트, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 공동주택 밀집 지역으로 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 실제 점유 관계 및 임대차 내역이 미상이므로 현장 확인을 통해 무단 점유, 유치권, 또는 임차인이 존재할 경우 발생할 수 있는 법적 분쟁 가능성을 사전에 파악해야 합니다.

* 건축 연도: 1995년식으로 비교적 오래된 건축물에 해당하여, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지분 매각: 토지 및 건물 지분만 매각 대상이므로, 향후 건물 전체 공유자들과의 관계 설정 및 관리, 재건축 등에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 상대보호구역 등 일부 제한사항이 있어 건축 또는 토지 이용 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장평동 소재 연립주택으로, 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변의 신축 빌라 시세와 비교 시 감정가는 합리적인 수준이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 임대 관계 미상 및 지분 매각이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 점유 관계와 건물 상태를 면밀히 확인해야 합니다. 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 투자 결정 전 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것을 권장합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 거제시 장평동의 핵심 지역에 위치하여 생활 편의시설 및 교통 접근성이 우수합니다.

* 가격: 인근 신축 빌라 대비 합리적인 감정가로, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 권리 관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 간결합니다.

* 교육 환경: 초등학교, 유치원 등 교육 시설이 인접하여 실수요자에게도 매력적인 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 64,000,000원입니다.

인근 유사 물건들의 최근 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

특히, 2014년식 신축 빌라들이 평당 400만원 이상으로 거래되는 점을 고려할 때, 1995년식 본 물건의 평당 감정가(약 367.6만원)는 합리적인 수준입니다.

다만, 임대 관계 미상 및 지분 매각이라는 리스크 요소를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 66,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 103% 수준으로, 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

본 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정되었습니다.

본 입찰가 산정에는 임차인 관련 불확실성 및 지분 매각 리스크를 충분히 반영하지 못하였으므로, 반드시 현장 방문 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.