나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20330 [1] 경상남도 거제시 양정동 산86-3 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20330 [1] 경상남도 거제시 양정동 산86-3 임야 경매

• 사건번호: 2025타경20330
• 주소: 경상남도 거제시 양정동 산86-3
• 감정가: 262,141,530원
• 최저가: 134,216,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

통영지원 경매7계 2025타경20330 | 소재지: 경상남도 거제시 양정동 산86-3 | 감정가: 262,141,530원 | 최저가: 134,216,000원 | 용도: 임야

1. 통영지원 2025타경20330 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경20330 (1)

소재지: 경상남도 거제시 양정동 산86-3

용도: 임야

감정가: 262,141,530원

토지면적: 757.00㎡ (약 229평)

건물면적: 0㎡

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 유OO

채권자: 진OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 양정동에 소재하며, '양정마을회관'으로부터 북서측 가까운 거리에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등이 혼재되어 있는 농경지대로 형성되어 있습니다. 차량을 통한 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 토지의 모양은 남동측 하향 경사지의 세로장방형에 가까운 형태이며, 대체로 임야 상태이고 일부는 묘지로 이용되고 있습니다. 도로 상황으로는, 지적도상 북동측 모서리 기준으로 북측으로 도로(507-35)에 일부 접해 있으나, 대체로 도로가 개설되지 않은 상태입니다. 북동측 모서리 기준 남동측으로는 노폭 약 3미터 내외의 도로(500-11)가 일부 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 유OO입니다. 채권자는 진OOOOOOOO입니다. 등기부상 특별한 권리 관계 변동 사항은 확인되지 않으나, 현황 조사 시 분묘와 제시외 구조물이 확인되었습니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '분묘기지권'의 성립 가능성입니다. 본 건 토지 지상에 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 감정가 산정 시 분묘 소재를 감안하였으나, 육안으로 확인 어려운 추가 분묘가 존재할 가능성도 있어 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다. 또한, 본 건 및 인접지(산86-8임) 지상에 걸쳐 있는 제시외 구조물은 매각에서 제외되며, 구조가 조잡하고 해체 및 이동이 용이하여 토지 가치에 미치는 영향은 없는 것으로 평가되었습니다.

1.4. 상권분석

본 건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규의 적용을 받습니다. 주변은 전반적으로 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 전원생활이나 농업 활동에 적합한 환경입니다. 따라서 일반적인 상업 시설 이용이나 상권 형성은 어렵다고 판단됩니다.

1.5. 생활정보

인근에 '양정마을회관'이 소재하여 기본적인 편의 시설에 대한 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다. 주변 환경은 자연 친화적이며, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 분묘와 관련된 분쟁 가능성입니다. 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 따르며, 기존 분묘의 관리인 또는 연고자와의 관계 설정 및 추가 분묘 발견 시 문제가 발생할 수 있습니다. 둘째, 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 전문적인 측량이 필요하며, 이는 추가적인 비용 발생 요인입니다. 경계 확정 과정에서 인접 토지 소유주와의 마찰 가능성도 배제할 수 없습니다. 셋째, 일부 협소한 도로 접근성은 건축이나 차량 통행에 불편을 초래할 수 있습니다. 넷째, 자연녹지, 준보전산지 등 개발 제한 구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 개발 시 관련 법규를 반드시 준수해야 합니다.

주변 지역 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 농경지 및 임야가 혼재된 지역의 특성상, 예상치 못한 소규모 시설이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하시는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 양정동에 위치한 임야로, 2억 6천여만 원의 감정가를 가지고 있습니다. 주요 고려 사항으로는 분묘 존재로 인한 분묘기지권 성립 가능성, 불분명한 지적 경계, 일부 협소한 도로 접근성, 그리고 자연녹지 등의 개발 제한 등이 있습니다. 이러한 제약 사항들을 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 관련 리스크를 충분히 인지하고 이를 해결할 수 있는 방안을 모색할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

임야로서의 기본적인 가치와 더불어, 향후 거제 지역의 개발 동향 및 규제 완화 시 잠재적인 활용 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 특히, 분묘 문제를 법적으로 해결하거나, 자연 친화적인 입지를 활용한 전원주택 부지, 주말 농장, 혹은 관련 사업(예: 장묘 문화 관련) 등으로의 특수 목적 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 이러한 제약 사항들이 반영된 최저매각가격으로 인해, 적극적으로 권리 관계를 정리하고 활용 방안을 강구할 의향이 있는 투자자에게는 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매7계