나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경3188 [1] 경상남도 창녕군 창녕읍 교하리 131-15 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경3188 [1] 경상남도 창녕군 창녕읍 교하리 131-15 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매1계 2024타경3188 | 소재지: 경상남도 창녕군 창녕읍 교하리 131-15 | 감정가: 1,704,601,460원 | 최저가: 1,193,221,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 밀양지원 2024타경3188 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경3188 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 창녕읍 교하리 131-15

용도: 근린생활시설

감정가: 1,704,601,460원

토지면적: 411.00㎡ (약 124.33평)

토지 지분: 전체 토지 면적 중 일부 지분 매각 (지분율 38050)

건물면적: 492.78㎡ (약 149.07평)

건물 지분: 전체 건물 면적 중 일부 지분 매각 (지분율 49278)

건물 제시외면적: 56.80㎡ (약 17.18평) - 4층 증축 부분

매각대상: 토지/건물 일괄 매각 (단, 지분 매각)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 수OOO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창녕군 창녕읍 술정리 소재 '창녕공설시장' 동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 음식점 등이 소재하는 시장 주변 상가지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 본건 토지는 서측으로 노폭 약 4m, 북측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 건물 접근에 불편함이 없습니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역에 해당하여 상업 활동에 유리한 입지입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 김OO이며 채권자는 수OOO입니다. 가장 중요한 권리 관계는 '지분 매각'이라는 점입니다. 이는 토지 및 건물 전체 소유권 중 일부 지분만이 경매를 통해 매각된다는 의미이며, 낙찰 시 다른 지분 소유자와의 공동 소유 관계가 성립됩니다. 이에 따라 건물 및 토지의 관리, 이용, 처분 등에 있어 공동 소유자 간의 협의가 필수적이며, 관련 분쟁의 소지가 있습니다. 기타 권리 분석 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 임의경매 절차에 따라 말소기준 권리 이하의 권리는 정리될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 창녕공설시장 인근의 상가지대에 위치하여 풍부한 유동인구를 기대할 수 있는 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설과 음식점들이 밀집해 있어 상업 활동이 활발하며, 시장 상권의 배후 수요 또한 충분합니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 시설 운영에 유리하며, 주변 상권과의 시너지 효과를 통해 영업 활성화를 도모할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물로서, 외벽은 스톤코트, 내벽은 인테리어 및 벽지, 타일 마감이며 바닥은 타일, 장판 등으로 마감되어 있습니다. 현재 1, 2층은 근린생활시설(연아통증의학과의원)로, 3층은 주택으로 이용 중에 있습니다. 건물 내에는 제반 위생설비, 천정형 냉난방설비, 난방설비 및 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 이용이 편리합니다. 시장 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, '지분 매각'으로 인한 복잡성입니다. 낙찰자는 건물 및 토지 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하므로, 다른 지분 소유자와의 소유권 분쟁, 건물 관리 및 처분에 대한 협의 어려움, 향후 재매각 시 제약 등 상당한 난관이 예상됩니다. 둘째, 건축물대장과 공부상 내용의 불일치입니다. 건물 용도가 공부상 '제1,2종근린생활시설'로 등재되어 있으나 실제 현황은 1,2층 근린생활시설, 3층은 주택으로 사용 중이므로, 관련 법규에 따른 용도 변경 신고 등 추가 절차가 필요할 수 있습니다. 셋째, 4층 무허가 증축 가능성입니다. 공부상 4층 면적이 0㎡으로 등재되어 있으나, 실제 2020년 8월 4층이 증축되어 56.8㎡의 면적이 존재합니다. 이는 무허가 또는 위반 건축물에 해당될 수 있으며, 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 행정 처분 대상이 될 수 있습니다. 넷째, 토지 지분율(38050) 및 건물 지분율(49278)의 정확한 의미와 해당 지분율이 전체 소유권에서 차지하는 비중을 면밀히 확인해야 합니다. 주변 지역에 대한 검색 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 창녕공설시장 인근의 상업지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 시장 상권의 활성화와 함께 꾸준한 유동인구를 바탕으로 상업 시설 및 주거 시설로서의 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 '지분 매각'이라는 매우 중요한 특성과 더불어, 건축물 현황과 공부상 내용의 불일치, 무허가 증축 의심 부분은 낙찰 후 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히 지분 매각으로 인한 공동 소유 문제는 향후 부동산의 효율적인 관리 및 처분에 있어 가장 큰 걸림돌이 될 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토와 대비가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

창녕공설시장 인근이라는 좋은 입지 조건은 본건의 핵심 투자 포인트입니다. 시장 상권의 배후 수요와 유동인구를 활용하여 상업 시설로서의 수익 창출 가능성이 높습니다. 또한, 건물 내에 근린생활시설과 주택이 복합되어 있어 다용도로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다. '지분 매각' 및 위반 건축물 가능성 등으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 이는 상당한 리스크를 동반합니다. 건축물 문제를 법규에 따라 해결하고 지분 문제를 명확히 함으로써, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 잠재적 투자 대상으로 평가됩니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계