나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경3188 [1] 경상남도 창녕군 창녕읍 교하리 131-15 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.04.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 창녕읍 술정리 소재 '창녕공설시장' 동측 인근에 위치하며
부근은 근린생활시설, 음식점 등이 소재하는 시장주변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

[1,3] 일단의 부정형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
[2] 부정형 평지의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

[1,3] 본건 서측으로 노폭 약 4m 내외, 북측으로 노폭 약 3m 내외(기호 [2])의 도로와
접함.

토지이용계획 및 제한상태

[1] 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화
환경보존지역(2023-07-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.
[2] 도시지역, 일반상업지역 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화
환경보존지역(2023-07-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 건축법 제2조제
1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
[3] 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든
축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-07-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한
법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도 및 사진' 참고.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호[가] 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층건으로서,

외벽: 스톤코트 등 마감.
내벽: 인테리어시설, 벽지 및 일부 타일 등 마감.
바닥: 타일, 장판지 등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

1,2층: 근린생활시설(상호:연아통증의학과의원)로 이용 중임.
3층: 주택으로 이용 중임.

설비내역

제반 위생설비, 천정형 냉난방설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨'건물개황도'참조.

공부와의 차이

본건 기호[4] 건물은 귀제시목록상 용도가 '제1,2종근린생활시설'로 등재되어 있으나
일반건축물대장 및 현황은 1,2층 근린생활시설, 3층은 주택임.
본건 기호[4] 건물은 귀제시목록상 4층 부분 면적이 0㎡으로 등재되어 있으나,
일반건축물대장상 2020년 08월 19일자 4층 증축되어 면적은 56.8㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1.1-2) 매각 포함. [목록2] 지분매각임. [목록4] 건물은 공부상 용도가 '제1,2종근린생활시설' 로 등재되어 있으나 일반건축물대장 및 현황은 1,2층 근린생활시설, 3층은 주택임. 공부상 4층 부분 면적이 0㎡으로 등재되어 있으나, 일반건축물대장상 2020년 8월 19일자로 4층 증축되어 면적은 56.8㎡임.
재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경3188 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO (수협은행 추정)

감정가: 1,704,601,460원

특이사항: 공동담보, 유동화물건, 재매각 (본 건은 재매각 대상 건입니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창녕군 창녕읍 교하리 131-15 (신주소: 경상남도 창녕군 창녕시장길 86)

용도: 근린시설 (건축물대장상 1,2층 근린생활시설, 3층 주택)

토지면적: 411.00㎡ (약 124.33평)

토지지분: 380.50㎡ (약 115.09평) (토지 지분 매각)

건물면적: 492.78㎡ (약 149.08평)

건물지분: 492.78㎡ (건물은 전체 지분 매각)

건물 제시외면적: 56.80㎡ (약 17.18평) (4층 증축 면적)

총 건물 연면적: 약 549.58㎡ (약 166.28평)

1.3. 주요 특징 및 주의사항

* 일괄매각. 제시외 건물(1-1.1-2) 포함 매각.

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 상이함. 공부상 '제1,2종 근린생활시설'이나 현황은 1,2층 근린생활시설, 3층은 주택으로 이용 중.

* 공부상 4층 면적은 0㎡이나, 2020년 8월 19일 4층 56.80㎡가 증축되었음.

* 본 건은 재매각 물건으로, 입찰 시 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

* 토지 지분 매각 및 건물 전체 지분 매각으로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 창녕군 창녕읍 술정리에 소재한 '창녕공설시장' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 근린생활시설, 음식점 등이 밀집한 시장 주변 상가지대로 형성되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 본 건 서측으로는 노폭 약 4m, 북측으로는 노폭 약 3m 내외의 도로와 접해 있어 차량 이용 및 접근에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

토지는 일단의 부정형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다. 일부 토지는 도로로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 토지: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역. 토지는 제2종일반주거지역으로도 지정되어 있습니다.

* 토지: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역이며, 도로 일부 포함.

각 토지별로 가축분뇨 관리 및 이용에 관한 법률, 교육환경 보호에 관한 법률, 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 등에 따른 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 권리 관계

* 본 경매는 수협은행의 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매입니다.

* 등기부상 확인되는 총 채권액은 약 2,022,213,564원입니다. (을11: 1,392,000,000원, 을14: 360,000,000원, 갑9: 270,213,564원 등)

* 말소기준권리(2021-02-24, 수협은행 근저당)보다 후순위의 권리들은 경매 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되어 있으나, 세부 내용은 확인이 필요합니다.

* 소유권 이전 이력이 있습니다 (곽선희 → 김연아).

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았으며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차 보증금 반환 채무를 인수하지 않아도 됨을 시사합니다. 다만, 현황 파악 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 시장 환경

본 건이 위치한 창녕읍 교하리는 창녕공설시장 인근으로, 다양한 근린생활시설과 음식점 등이 밀집한 상업지구입니다. 시장을 중심으로 한 지역 상권은 기본적인 유동인구를 확보하고 있으며, 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 예상 업종 및 경쟁

주변 상가 현황을 볼 때, 병원, 의원, 식당, 소매점 등 다양한 업종이 입점 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 시장 상권 내 경쟁 또한 존재할 수 있으므로 업종 선정 시 면밀한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 부대시설

창녕공설시장과 인접하여 식료품 구매 및 생필품 구입 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 또한, 주변에 음식점, 병원 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활에 필요한 서비스 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 포함)

주변 지역에 대한 종합적인 지도 검색 결과, 본 건 인근에 특별히 보고된 혐오시설(폐기물처리장, 산업단지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 창녕군 내 생활폐기물 소각 시설이 소재하고 있으나, 본 건과의 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이전 매각에서 유찰되었거나 취하된 사유가 있을 수 있습니다. 이는 물건의 가치나 시장성에 대한 잠재적 의문점을 시사할 수 있습니다.

6.2. 공부와 현황의 차이

건물 현황과 공부상 정보(용도, 4층 증축)의 차이가 존재합니다. 이는 추후 건축물대장 변경이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있는 소지가 있으며, 정확한 현황 파악 및 법적 검토가 필요합니다.

6.3. 토지 지분 매각

토지가 지분(380.50㎡)으로 매각됨에 따라, 토지 사용 및 관리에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 소유권 행사 및 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 미확인 권리 (지상권)

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 부분이 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 내용에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 창녕공설시장 인근에 위치하여 상업 시설로서의 입지 조건이 양호한 편입니다. 시장 상권의 배후 수요와 더불어, 건물 내 근린생활시설 및 주택 활용이 가능하여 다양한 수익 창출 기회를 기대할 수 있습니다. 그러나 재매각 물건이라는 점, 공부와 현황의 차이, 토지 지분 매각이라는 특수성은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 미확인 권리에 대한 정확한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 창녕공설시장 인근의 상업지구에 위치하여 안정적인 유동인구 및 배후 수요 확보 가능.

* 1,2층 근린생활시설, 3층 주택, 4층 증축 공간을 활용한 다양한 임대 수익 및 사업 운영 잠재력 보유.

* 전체적인 시세 대비 저평가된 경우, 재매각을 통해 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 1,704,601,460원으로 책정되었습니다. 재매각 물건의 특성, 건물 현황과 공부상 차이, 토지 지분 매각 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 또한, 주변 유사 물건의 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가율 등을 면밀히 분석하여, 예상 수익률과 위험 요소를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다. 구체적인 예상 입찰가는 별도의 상세 분석을 통해 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.