나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39658 [1] 경상남도 진주시 집현면 사촌리 78-1 과수원 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39658 [1] 경상남도 진주시 집현면 사촌리 78-1 과수원 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매3계 2023타경39658 | 소재지: 경상남도 진주시 집현면 사촌리 78-1 | 감정가: 1,122,490,000원 | 최저가: 718,394,000원 | 용도: 과수원

1. 진주지원 2023타경39658 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경39658 (1)

소재지: 경상남도 진주시 집현면 사촌리 78-1

용도: 과수원

감정가: 1,122,490,000원

토지면적: 18,707.00㎡ (약 5,659.47평)

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 29.50㎡ (패널 창고)

매각대상: 토지매각 (토지 및 제시외건물 포함)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 풀OOOOOOOOOOOO

채권자: 부OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 보증금 몰수)

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수. 제시외건물(ㄱ) 매각 포함.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 진주시 집현면 사촌리에 위치하고 있습니다.

순환로의 '기동교' 남동측으로 인접하여 분포되어 있으며, 주변 환경은 농가주택, 농경지(전, 답), 임야 등으로 형성되어 있어 전형적인 농촌 지역의 주거 및 영농 환경을 갖추고 있습니다.

본건까지 농기계 등 영농 차량의 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 정류장 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준입니다.

북측으로 폭 약 2m 내외의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근이 가능합니다.

토지이용계획상 보전녹지지역, 자연녹지지역에 속하며, 모든 축종에 대한 가축사육 제한구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 녹지지역 및 가축사육제한구역으로 인해 개발 행위 및 특정 농업 활동에 제약이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 풀OOOOOOOOOOOO입니다.

경매 절차에 따라 낙찰자는 매각 대금 납부 후 소유권을 취득하게 되며, 선순위 권리사항은 말소될 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 사항은 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 이 증명원을 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수되므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

지상에 소재한 약 29.5㎡ 규모의 제시외 패널 창고(감정서상 기호 ㄱ)는 매각에 포함되어 토지와 함께 취득하게 됩니다.

공부상 현황과 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역의 과수원으로, 현재 휴경 상태이며 관리 상태가 미흡합니다.

매실나무, 감나무 등이 식재되어 있으나 경제적 가치가 미미하다고 평가되어 토지에 포함 평가되었습니다.

따라서 도심 지역과 같은 활발한 상권 분석보다는, 해당 지역의 농업 생산 잠재력, 농산물 유통망과의 연계성, 또는 향후 용도 변경 가능성 등을 중심으로 검토해야 합니다.

주변이 농경지 및 임야로 이루어져 있어, 상업 시설이나 대규모 산업 시설과의 연계성은 낮습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 진주시 집현면의 농촌 지역에 소재하여, 조용하고 한적한 전원생활이 가능한 환경입니다.

주변에 농가 주택이 분포하고 있으며, 영농 활동에 필요한 기본적인 차량 접근은 가능합니다.

다만, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어지며, 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근 읍면 지역 또는 진주시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

농업에 종사하거나 전원생활을 희망하는 분들에게 적합한 입지입니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출로 인한 보증금 몰수 위험이 가장 큽니다. 농지법 관련 규정을 철저히 숙지하고 발급 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

현재 토지는 휴경 상태이며, 식재된 수목의 관리 상태가 미흡하여 복구 및 재정비에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 등의 용도지역 지정으로 인해 건축 행위나 특정 사업 추진 시 제한이 따를 수 있습니다.

북측의 2m 내외의 도로 폭은 향후 개발 시 확장 필요성이 제기될 수 있습니다.

토지의 경사(북서측 하향 급경사)는 농지 활용이나 토지 개발에 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 진주시 집현면의 넓은 농지(과수원)로, 현재는 휴경 상태입니다.

성공적인 취득을 위해서는 '농지취득자격증명' 발급이 필수적이며, 이를 충족하지 못할 경우 모든 위험을 감수해야 합니다.

토지 자체는 넓은 면적을 보유하고 있으나, 경사 지형, 관리 상태 미흡, 녹지 및 가축사육 제한 등의 제약 조건을 가지고 있습니다.

경매 절차 상의 위험과 토지의 현 상태를 고려할 때, 상당한 투자와 노력을 통해 가치를 재창출할 수 있는 잠재력이 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

철저한 사전 조사 및 '농지취득자격증명' 발급 가능성 확인을 통해 경매 리스크를 최소화해야 합니다.

방치된 과수원을 복구하거나, 지역의 농업 정책 및 시장 동향을 고려하여 특화 작물 재배, 체험 농장 등으로의 전환을 고려해볼 수 있습니다.

넓은 토지 면적을 활용하여 친환경 농업, 임업, 또는 소규모 농촌형 주택 건설(관련 법규 확인 필수) 등의 잠재적 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

향후 진주시 또는 해당 지역의 개발 계획 및 도시 계획 변화를 주시하며 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매3계