나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3366 [4] 경상남도 사천시 사남면 방지리 728 1동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 방지리 소재 ""방지마을회관"" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 주택, 산업단지 등이 위치하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 일반버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건으로서,
(사용승인일: 2015.12.21)

외벽: 석재 붙임, 드라이비트 마감 등.
내벽: 몰탈 위 페인팅, 타일붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

본건 기호(1)는 제2종 근린생활시설(부동산중개사무소)로 이용중임.
본건 기호(2)는 제1종 근린생활시설(소매점)로 이용중임.
본건 기호(3)은 제2종 근린생활시설(자동차영업소)로 이용중임.
본건 기호(4)는 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용중임.
본건 기호(5)는 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용중임.
본건 기호(6)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.
본건 기호(7)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.
본건 기호(8)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 용도의 구분건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2011-08-04) , 중로2류(폭 15m~20m)(2011-08-04)(중로2-21호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(2011-12-29)(사천제2일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2018-08-16)(사천제2일반산업단지)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(6, 8)은 집합건축물대장(전유부) 기준 용도가 ""제2종근린생활시설(사무소)""이나 현황 ""제2종근린생활시설(다중생활시설)""로 이용중임.

본건 기호(7)은 집합건축물대장(전유부) 기준 용도가 ""제2종근린생활시설(기원)""이나 현황 ""제2종근린생활시설(다중생활시설)""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경3366 (4)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 방지리 728, 1동 2층 201호

용도: 근린상가 (현재 제2종 근린생활시설, 제1종 근린생활시설, 사무소, 부동산중개사무소, 소매점, 자동차영업소, 다중생활시설 등 복합 용도로 이용 중)

감정가: 267,000,000원

매각물건: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OOOOOOO (정동농업협동조합으로 추정)

토지면적: 79.79㎡ (약 24.14평)

건물면적: 143.00㎡ (약 43.26평)

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호 (사용승인일: 2015.12.21)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 사천시 사남면 방지리 소재 "방지마을회관" 남서측 인근에 위치.

주변환경: 근린생활시설, 업무시설, 주택, 산업단지 등이 혼재. 전반적인 주위 환경은 보통 수준.

교통: 차량 접근 용이하며, 인근에 일반버스 정류장 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준. 북동측으로 왕복 2차선 포장도로 접함.

토지이용계획: 준공업지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 일반산업단지, 지원시설구역 등에 속함.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 정동농업협동조합입니다.

말소기준권리: 정동농업협동조합 근저당 (2016.01.15. 접수)이며, 매각으로 인해 위 권리 및 이하 모든 등기부상의 권리는 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액: 약 2,399,847,236원.

임차인 현황:

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2020.09.07. 대항력 없음.

* 주식회사더센코리아: 보증금 15,000,000원, 차임 350,000원. 사업일자 2017.12.26. 대항력 없음. 배당신고일자 2024.07.29.

* 황 : 보증금 10,000,000원, 차임 100,000원. 전입일자 2020.05.18. 확정일자 2022.06.23. 배당신고일자 2024.08.23. 대항력 없음.

인수되는 보증금: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

주의사항: 임차인들이 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 사천 제2일반산업단지 및 인근 근린생활시설, 업무시설과 접해 있어 산업단지 종사자 및 인근 주민을 대상으로 하는 상권으로 형성될 가능성이 있습니다.

다양한 업종(부동산중개, 소매, 자동차영업, 사무소, 다중생활시설 등)으로 이용 중인 점은 상권 활성화 가능성을 시사합니다.

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간 차이(기호 6, 7, 8호)는 임대 및 관리 측면에서 검토가 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에는 주거시설, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

인근 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확하게 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장상 용도와 현황 이용 용도 불일치 (기호 6, 7, 8호): 다중생활시설로 이용 중이나 사무소 등으로 등록되어 있어, 추후 행정처분 등의 가능성을 검토해야 합니다.

산업단지 인접: 산업단지의 업황에 따라 상권 변동성이 있을 수 있습니다.

광범위한 지역 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등 지역별 행위 제한 사항을 추가적으로 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 일반산업단지 인근에 위치한 근린상가 건물로, 차량 접근성이 양호하며 주변 환경은 보통 수준입니다.

현재 다수의 임차인이 있으나, 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

건물 일부의 현황 용도와 공부상 용도 불일치, 그리고 지역별 행위 제한 사항은 투자 전 반드시 확인이 필요한 사항입니다.

사천시의 산업단지 활성화 및 개발 계획 등에 따른 상권 변화 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

다양한 업종으로 활용 가능한 상가 건물로서, 산업단지 종사자 및 지역 주민을 대상으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

이용 중인 임차인들의 대항력이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

신축 건물(2015년 사용승인)로 내부 시설 및 구조 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정 시에는 본 물건의 감정가(267,000,000원)를 기준으로, 현재 시장 상황, 임대 수익률, 주변 시세, 건물 상태, 업종별 경쟁력, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

향후 임대수익률 목표, 투자 회수 기간 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. (구체적인 입찰가 산정은 별도의 심층 분석 및 현장 답사를 통해 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.