나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3366 [7] 경상남도 사천시 사남면 방지리 728 1동 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 방지리 소재 ""방지마을회관"" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 주택, 산업단지 등이 위치하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 일반버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건으로서,
(사용승인일: 2015.12.21)

외벽: 석재 붙임, 드라이비트 마감 등.
내벽: 몰탈 위 페인팅, 타일붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

본건 기호(1)는 제2종 근린생활시설(부동산중개사무소)로 이용중임.
본건 기호(2)는 제1종 근린생활시설(소매점)로 이용중임.
본건 기호(3)은 제2종 근린생활시설(자동차영업소)로 이용중임.
본건 기호(4)는 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용중임.
본건 기호(5)는 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용중임.
본건 기호(6)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.
본건 기호(7)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.
본건 기호(8)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 용도의 구분건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2011-08-04) , 중로2류(폭 15m~20m)(2011-08-04)(중로2-21호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(2011-12-29)(사천제2일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2018-08-16)(사천제2일반산업단지)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(6, 8)은 집합건축물대장(전유부) 기준 용도가 ""제2종근린생활시설(사무소)""이나 현황 ""제2종근린생활시설(다중생활시설)""로 이용중임.

본건 기호(7)은 집합건축물대장(전유부) 기준 용도가 ""제2종근린생활시설(기원)""이나 현황 ""제2종근린생활시설(다중생활시설)""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-감정평가서에 의하면 집합건축물대장과 관계없이 1개의 호실을 분할[현황 3개호(406호~408호)]하여 사용 중인바 입찰 시 참고바람
-집합건축물대장상 용도는 "제2종근린생활시설(기원)"이나 현황 "제2종근린생활시설(다중생활시설)"로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

본 물건은 경상남도 사천시 사남면 방지리 728에 소재한 구분건물입니다. 본 건물의 사용승인일은 2015년 12월 21일입니다.

1.2. 면적 및 용도

토지면적은 56.06㎡(약 16.96평)이며, 건물면적은 80.10㎡(약 24.23평)입니다. 매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

본 건물의 등기부상 용도는 제2종근린생활시설이며, 감정평가서 요약에 따르면 본건 기호(1)은 제2종 근린생활시설(부동산중개사무소)로 이용 중입니다. 다만, 집합건축물대장상 용도와 현황 이용상태 간에 차이가 있는 호실들이 존재하며, 특히 본건 건물 전체적으로 제2종근린생활시설(다중생활시설)로 이용 중인 호실들이 있습니다. (건물 전체 면적: 1284.9㎡, 약 388.6평)

1.3. 감정가 및 채권 내역

감정가는 142,000,000원입니다. 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 정OOOOOOO입니다. 등기부상 채권 총액은 2,384,847,236원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 방지리에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 주택, 산업단지 등이 혼재되어 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 일반버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북동측으로는 왕복 2차선 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 준공업지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 일반산업단지(사천제2일반산업단지), 지원시설구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

본건 인근에는 사천제2일반산업단지가 위치하여 관련 기업체 및 종사자들을 배후로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 또한, 사천제2일반산업단지 복합문화센터(2022년 완공 예정) 및 항공우주산업 혁신지원센터가 건립/추진되는 등 산업단지 활성화를 위한 지원 시설들이 조성되고 있습니다. 주변에 학교나 병원 등 대규모 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았으나, 사남면 지역은 주거와 산업이 혼합된 형태를 보입니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 진주지원 2024타경3366호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2016년 1월 15일 접수된 정동농업협동조합의 근저당권(을1, (1)근저당권)입니다. 매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 사남농업협동조합 근저당권 (을1, (2)근저당권)

* 정동농업협동조합 근저당권 (을1, (1)근저당권)

* 정정임 근저당권 (을2)

* 진주축산업협동조합 가압류 (갑2)

* 곤명농업협동조합 가압류 (갑3)

* 정동농업협동조합 임의경매개시결정 (갑6)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 확인되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황 및 특이사항

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

따라서 금액이 미상이라도 주의가 필요한 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건이 속한 사천제2일반산업단지 인근 지역은 산업시설과 근린생활시설, 주거시설이 복합적으로 분포하고 있습니다. 산업단지 내 근로자를 대상으로 하는 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 건물 내 업종 구성

본 건물 내에는 기호(1) 부동산중개사무소, 기호(2) 소매점, 기호(3) 자동차영업소, 기호(4,5) 사무소, 기호(6,7,8) 다중생활시설 등 다양한 업종이 운영 중이거나 운영되었던 것으로 파악됩니다. 이는 다양한 상업적 니즈를 충족시키는 복합 상가임을 시사합니다.

4.3. 산업단지 영향

사천제2일반산업단지는 항공우주 부품 산업 등이 발달한 지역으로, 관련 기업들의 활동이 지역 경제에 미치는 영향이 큽니다. 이러한 산업단지의 존재는 본 건물의 상업적 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건물 내에는 다양한 업종의 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다. 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

본건 주변은 주택 단지가 혼재되어 있어 일정한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 산업단지와 인접해 있어 소음이나 공해 등 산업단지 특유의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

집합건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간에 차이가 발생하는 호실들이 있습니다. 예를 들어, 제2종근린생활시설(기원) 또는 사무소로 등록된 호실이 현황 제2종근린생활시설(다중생활시설)로 이용 중인 경우가 파악되었습니다. 이러한 공부상 불일치는 향후 행정 처분이나 법적 문제 발생 소지를 안고 있습니다.

6.2. 미상 임대차 관계

전체 임차인의 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계가 미상으로 확인되어 잠재적인 임차인과의 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 건물 구조 및 이용 현황

감정평가서에 따르면, 집합건축물대장과 관계없이 1개의 호실이 3개 호실(406호~408호)로 분할되어 사용되는 등 건물 내 일부 호실의 실제 이용 현황이 공부와 다르거나 불법적인 구조 변경이 있을 가능성이 있습니다. 이는 건물 전체의 관리나 향후 재산권 행사 시 제약이 될 수 있습니다.

6.4. 높은 채무 부담

등기부상 총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어, 낙찰 시 채무 부담이 높은 상태임을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사천제2일반산업단지 인근에 위치하여 산업단지 배후 수요를 기반으로 하는 상업적 가치가 기대됩니다. 다양한 근린생활시설이 건물 내에 존재하며, 인근의 산업단지 개발 및 지원시설 확충 계획은 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나, 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 불일치, 임대차 관계의 불확실성, 그리고 건물 내 일부 호실의 불법적인 구조 변경 가능성은 중요한 리스크 요인으로 작용합니다. 높은 채무 부담은 경매 물건 특성상 예상되나, 이러한 위험 요소들을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 사천제2일반산업단지 인근에 위치하여 산업단지 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 건물 내 다양한 업종의 근린생활시설이 존재하여 복합 상가의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 산업단지 활성화 정책 및 지원 시설 확충으로 인한 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다 (단, 미상 임차인 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 142,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 제시된 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크(공부와의 차이, 미상 임대차, 구조 변경 가능성 등)와 주변 시세, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 실질적인 현장 조사와 추가적인 권리 및 임차인 확인 과정을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.