나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3366 [6] 경상남도 사천시 사남면 방지리 728 1동 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 방지리 소재 ""방지마을회관"" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 주택, 산업단지 등이 위치하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 일반버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건으로서,
(사용승인일: 2015.12.21)

외벽: 석재 붙임, 드라이비트 마감 등.
내벽: 몰탈 위 페인팅, 타일붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

본건 기호(1)는 제2종 근린생활시설(부동산중개사무소)로 이용중임.
본건 기호(2)는 제1종 근린생활시설(소매점)로 이용중임.
본건 기호(3)은 제2종 근린생활시설(자동차영업소)로 이용중임.
본건 기호(4)는 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용중임.
본건 기호(5)는 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용중임.
본건 기호(6)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.
본건 기호(7)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.
본건 기호(8)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 용도의 구분건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2011-08-04) , 중로2류(폭 15m~20m)(2011-08-04)(중로2-21호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(2011-12-29)(사천제2일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2018-08-16)(사천제2일반산업단지)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(6, 8)은 집합건축물대장(전유부) 기준 용도가 ""제2종근린생활시설(사무소)""이나 현황 ""제2종근린생활시설(다중생활시설)""로 이용중임.

본건 기호(7)은 집합건축물대장(전유부) 기준 용도가 ""제2종근린생활시설(기원)""이나 현황 ""제2종근린생활시설(다중생활시설)""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-감정평가서에 의하면 집합건축물대장과 관계없이 1개의 호실을 분할[현황 8개호(301호~308호)]하여 사용 중인바 입찰 시 참고바람
-집합건축물대장상 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"이나 현황 "제2종근린생활시설(다중생활시설)"로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경3366 (6)

* 소재지: 경상남도 사천시 사남면 방지리 728 1동 3층301호 (신주소: 경상남도 사천시 방지로 55)

* 용도: 집합건축물대장상 제2종근린생활시설 (사무소), 현황 복합 용도 (제1종근린생활시설-소매점, 제2종근린생활시설-부동산중개사무소, 자동차영업소, 사무소, 다중생활시설 등)

* 감정평가액: 456,000,000원

* 토지면적: 140.12㎡ (약 42.38평)

* 건물면적: 258.11㎡ (약 78.08평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 정OOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물 (2015년 12월 21일 사용승인)

* 특이사항: 공동담보 물건, 집합건축물대장상 1개 호실이나 현황 8개 호실(301호~308호)로 분할 사용 중, 집합건축물대장상 용도와 현황 용도 상이

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 사천시 사남면 방지리 소재 사천제2일반산업단지 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 주택, 산업단지 등이 혼재하여 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 일반버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 준공업지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 일반산업단지(사천제2일반산업단지), 지원시설구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 1월 15일 접수된 정동농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 양일호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016년 7월 29일, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 사천 제2일반산업단지 인근에 위치한 복합 상가 건물입니다.

* 다양한 업종(부동산중개사무소, 소매점, 자동차영업소, 사무실, 다중생활시설 등)으로 활용되고 있어, 해당 지역의 상업 및 업무 수요를 충족시키고 있습니다.

* 인근 산업단지 종사자 및 관련 업종의 배후 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 사천 제2일반산업단지 내에 복합문화센터가 위치하고 있으며, 식당, 무인빨래방, 카페, 다목적홀, 커뮤니티실 등 다양한 편의시설을 갖추고 있어 근로자들의 복지 및 여가 활동 지원이 가능합니다. 또한, 산단 내 생활정원이 조성되어 있고, '노을소풍길'과 같은 산책로 조성 등 도시 경관 개선 및 휴식 공간 확충 노력도 진행 중입니다.

* 주변 혐오시설: 사천시 내 일부 산업단지에서 산업폐기물 처리 시설(매립장, 소각장) 조성과 관련하여 주민들의 환경 및 건강 관련 우려와 민원이 발생하고 있는 사례가 있습니다. 그러나 본 물건이 소재한 사천 제2일반산업단지는 제조업 중심의 산업단지로 조성되었으며, 사천시는 제조업 중심의 산업단지가 산업폐기물 처리 시설로 전환되는 것을 불허한다는 입장을 밝히고 있어, 직접적인 혐오시설의 영향을 받을 가능성은 상대적으로 낮을 것으로 판단됩니다. 다만, 전반적인 산업단지 지역의 환경 관리에 대한 지속적인 관심은 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축법 위반 소지: 집합건축물대장상 1개 호실이나 현황 8개 호실로 분할하여 사용 중이며, 이는 건축법상 위반 건축물에 해당될 수 있습니다. 이행강제금 부과 등 행정 처분 대상이 될 수 있습니다.

* 용도 불일치: 집합건축물대장상 용도(사무소)와 현황 용도(다중생활시설)가 달라, 추후 용도 변경 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 물건의 총 채무액이 상당하므로, 채무 규모에 따른 경매 절차 진행 리스크를 고려해야 합니다. (등기부 채권 총액: 2,384,847,236원).

* 토지이용계획상 제한: 비행안전제6구역, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 지원시설구역 등에 포함되어 있어 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 사천 제2일반산업단지 인근에 위치하여 산업단지 배후 수요를 바탕으로 한 임대 수익 창출 및 상업 시설 운영에 유리한 입지를 갖추고 있습니다.

* 주요 리스크는 집합건축물대장과 현황의 불일치로 인한 건축법 위반 및 용도 외 사용 문제이며, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법적 검토가 필수적입니다.

* 권리관계는 매각으로 모두 소멸되므로 인수할 권리는 없습니다.

8. 투자 포인트

* 사천 제2일반산업단지 인접으로 인한 안정적인 배후 수요 확보.

* 복합적인 근린생활시설 활용 가능성 및 임대 수익 기대.

* 사천 지역 산업 발전과 연계한 장기적인 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 임차인 양일호의 경우 인수 보증금이 0원이며 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 언급된 건축법 위반 및 용도 불일치 문제로 인한 추후 발생할 수 있는 비용(이행강제금, 원상복구 비용 등)을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 별도의 시장 분석 및 권리 관계, 법규 위반 사항에 대한 추가적인 조사 결과를 바탕으로 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.